追踪广东楼市新政

　　■算账

　　昨日，我省针对房地产市场的15条“救市”新政一出炉，立马在广大市民中引起强烈反响。15条新政中，关系到老百姓买房的贷款利率和首付比例优惠、住房公积金新政以及税费减免的政策共有7条之多。多数市民看着这些新政时不免也有疑惑：税费减免方面究竟能省下多少钱？公积金贷款提高额度和延长还款期限后，月供

　　又能减负多少？本报今天就来为你仔细算算这笔账。

　　卖房可减免税费5.9个点

　　在交易环节税费减免方面，合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍，根据新政，出售购买超过2年的普通住房免征营业税，按此前的规定，营业税为5.5个百分点；“个人转让自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分”，减免了1%中的四成，即0.4%；而“个人首次购买普通住房契税按1%征收”方面，按此前规定买90平方米以下的房子享受1%的契税优惠，而现在优惠政策扩大到144平方米以下的房子，即购买90平方米—144平方米房子的契税从1.5%降为1%。

　　因此综合来看，假设首次购买一套超过2年的面积为100平方米、总价为100万的二手房，实行新政后，可比原先减免契税0.5个百分点，即省下5000元；相应的，假设出售同样一套房子，可比原先减免税费5.9个百分点(5.5%+0.4%)，即省下5.9万元。黎文江强调，在实际二手房交易中，业主卖房往往要求实收，即把税费全部转嫁到买房者身上，因此在这样的情况下，新政实施后假设买刚刚举例的这套房子，可比从前省下6.4万元(0.5万+5.9万)。

　　公积金贷款月供可大降

　　新政还允许各地可将住房公积金贷款上限上浮10万—20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年。广州亿达按揭陈溢溢介绍，我省各地公积金贷款的上限不同，如东莞个人贷款的上限是46万元，佛山是26万元等。新政也给了各地自主权，可上浮10万—20万元，因此很难判断各地最终设定的上限会是多少。

　　而在广州，从去年12月起已经调高了公积金贷款的上限，个人最高额度从40万调至50万元，夫妻从65万调至80万元，业内人士分析“已经到顶”，再次调整可能性不大。陈溢溢表示：“我们抛开上限上浮的因素，仅考虑年限可延长至30年这一点，对很多公积金贷款者来说，也可以大大降低月供额，减轻负担。”陈溢溢以广州一对夫妻公积金贷款80万为例算了一笔账，贷款年限从20年延长至30年后，按照目前3.87%的贷款利率，尽管总利息会增加不少，但月供款可从4793.22元降低到3759.61元，每月可减负超过1000元。

　　■突破

　　1。三管齐下系统救市力度创地方政府纪录

　　从市场人士看来，广东省的15条地产新政，其力度在各地方政府刺激楼市的措施中创下了最高纪录。

　　据一位消息人士透露，省政府此次出台这15条政策主要有两方面意图：一是下大力气在住房保障问题上，解决低收入住房困难家庭和“夹心层”的住房诉求；另一方面，解决了保障性住房问题，再把商品房交给市场去调节，促进楼市的健康平稳发展。大概思路是：开发商合理定价促进销售，税费减免和公积金新政拉动钢性需求和改善型需求，从而提高交易量消化存量房，并带动目前大量减少的房地产开发投资，形成薄利多销的良性循环。

　　消息人士表示，当中关于税费减免、放宽“限外令”等四条措施明确了有效期截至2009年12月31日，这一方面是为了增加政策的时效性，解决当下急需解决的问题，同时也使得政策能够对市场变化及时作出调整。

　　2。缓交出让金救了开发商的“命”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，新政中，最“猛”的当属“房地产企业可申请缓交土地出让金2年”。他表示，2007、2008年，不少房地产企业买了不少的地，但土地出让金不允许贷款，也不允许用融资款，这让不少企业的资金链出现问题。该政策无疑救了不少开发商的命。一些开发商甚至直言，一旦资金压力减少，开发商将更加从容应对当前低迷的市场，而不会拼命“卖楼求存”甚至以“成本价”倾销回笼资金，关于如何促进销售的思路也可能因此而发生改变。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也表示，广东出台扶持地产企业的政策说明广东的魄力，“如果房地产企业的资金链断裂，企业大规模倒闭，无论是对政府还是企业或者消费者都没有好处。”

　　■声音

　　力度还可以更大些

　　1。交易税费再减点

　　但也有人认为，部分新政力度还不够大，犹如“隔靴搔痒”。对于交易环节税费的减免，有专家表示，减免的大头，其实是国家此前出台的住房转让环节减免的5.5%的营业税，广东省此次出台的“个人转让自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分”，实际减免的只是1个百分点中的四成(个人所得税中央和地方分成比例为6:4)，即0.4%；而“个人首次购买普通住房契税按1%征收”方面，实际改变的只是此前买90平方米以上、144平方米以下的那部分购房者，其契税从1.5%减为1%，减免幅度仅为0.5%。

　　而据省地税局框算，执行新政后，我省个人所得税地方收入部分减少约1.39亿元；商品住房契税收入一年减少约为5亿元，即使加上二手住房交易，也只约为7.5亿元。两者相加，不超过9亿元。

　　2。简化公积金贷款手续

　　在住房公积金方面，虽然新政要求简化公积金贷款手续，须在1个月内办完。省房协会长蔡穗声表示，其实力度还可以更大些。“为什么不能是1个星期办完，那就可以更加增强公积金贷款相对商业贷款的竞争力”。据悉，目前在商品房销售中，由于公积金贷款手续较慢，导致开发商资金回笼速度也较慢，因此很多开发商对商业贷款的购房者往往给予更多的折扣。蔡穗声表示，公积金管理部门要增强竞争意识和服务意识，不能只考虑自己的方便，而应尽量提供方便给群众。

　　3。出台实施细则

　　针对新政支持房地产企业积极应对市场变化，一些开发商对政策尺度的把握也存在疑问。一位番禺的开发商表示，新政有些理想主义，“比如‘支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道’,虽然政府支持，但可能难有实际效果。因为这不是地方政府支持就能够解决的问题，最终还是要看经济大环境和国家的相关政策。”

　　而对于“延长交纳土地出让金时间期限”，业内人士认为，也存在一种评估尺度的把握。如何明确是否“确实无法按时缴纳土地出让价款”、怎么样界定“适当延长缴纳土地出让价款期限”，都很容易导致权力寻租。有关部门应出台细则，或及时作出解释。

　　专题撰稿(除署名外)本报记者卢轶

　　■效果

　　地产界称短期对楼价影响不大

　　自中央政府明确各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地产政策”之后，全国多个省市的楼市新政策层出不穷。对于最新出台的“粤十五条”将对房地产业产生怎样的影响，地产业界普遍认为，这一政策旨在长远维护房地产市场健康发展，短期内不会对楼市的价格和成交量产生大的影响。

　　相比近期北京、重庆、天津出台的楼市新政带有明显的刺激中高端需求倾向，“粤十五条”在广东地产业界看来内容并不特别出位。中原地产市场总监李粤湘认为，“粤十五条”中的不少内容此前业界已有预期，如延长土地出让价款期限、鼓励银行信贷支持、分期缴纳土地增值税等方面的内容，此前部分地方政府已经对开发商“网开一面”，此次出台的《意见》则更像是对各地做法的认可。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则认为，公积金贷款手续如果能在1个月内办理完成，就与商业贷款的办理速度相差无几，开发商势必会增加对公积金贷款购房的优惠。保利地产有关负责人也表示，如果未来公积金贷款办理能够像商业贷款那么及时，应该会得到开发商的普遍欢迎。

　　但市场人士并不认为“粤十五条”会对楼市产生立竿见影的效果，即便如放开港澳台居民的购房限制这样的带有一定突破性的措施。满堂红地产研究部沈锐培表示，港澳台一样经历着经济危机，居民的收入受到不小影响，又有多少港澳台的投资者来广东抄底？如果用于自住，这样的港澳台目的客户又有多少？李粤湘则表示，该条措施可能会对深圳、珠海等城市的楼市带来一定好处，但港澳台居民在广州购房的情况在过去并不多见。

　　李粤湘认为，当前广州、深圳等地楼市成交量已经处于攀升回暖的状态，部分区域的一、二手房价也略有上升，楼市止跌回稳的迹象明显。此时出台的“粤十五条”具体落实尚需一个过程，因此预计短期内对市场影响不会很明显，楼市仍将按照原有的规则运行。

　　本报记者王昊

　　■相关

　　股市立竿见影

　　地产天王应声大涨

　　业界憧憬广东楼市回暖前景

　　广东地产新政对资本市场的影响真是“立竿见影”！

　　广东省出台的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》在前天下午甫一公布，昨日，无论是在A股上市的房地产股，还是在港股上市的内地房地产股，都集体兴高采烈地“应声大涨”。

　　“招保万金”作为A股地产板块的“四大天王”，它们的“所属地域”都是广东省。昨天，四大地产巨头股价表现甚为抢眼，其中，招商地产(000024.SZ)和金地集团(600383.SH)涨停，保利地产(600048.SH)涨大8.92%，而地产股龙头万科A(000002.SZ)涨6.47%。此外，同属广东省的深振业A(000006.SZ)涨停，而珠海市地产龙头华发股份(600325.SH)涨7.74%。

　　而被业界誉为“广东地产五虎”中，除了恒大地产尚未挂牌上市，富力地产(2777.HK)、雅居乐(3383.HK)、合生创展(0754.HK)和碧桂园(2007.HK)先后登陆了香港资本市场。昨天，富力地产股价涨10.833%，雅居乐大涨11.397%，合生创展涨5.521%，碧桂园涨10.345%。

　　于是，A股的地产板块也好，香港的内房股也好，都受到广东地产股大涨的“鼓舞”，呈现出普涨的态势。诚然，从市场人士看来，广东省的15条地产新政，其力度在各地方政府刺激楼市的措施中创下了最高纪录，尤其是在鼓励普通商品房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化方面，都出台了一些新的政策。值得一提的是，此次广东的政策已经开始落实到房地产开发企业面临的资金困难。

　　而且，根据东方证券近期对全国15个大中城市房地产市场的跟踪，春节以来珠三角地区的房地产市场成交量出现了大幅增长，市场成交日趋活跃。该机构认为，广东省15条地产新政的出台，有望使珠三角地产的房地产市场成交量继续增长，市场回暖有望得到持续。

　　从另一个机构长江证券的调研来看，广东房地产市场已悄然企稳，尤其是广州地区的销售持续回暖主要原因是来自于价格的调整到位而刺激了刚性需求。最近一个月的成交量大幅上升，已经超过了2008年的平均水平。

　　但是，来自海外的声音在提示房地产企业的风险。据报道，评级机构标准普尔近日对13家香港上市的内地房企进行重新评级时，将8家房企评级为“负面”。其中，碧桂园、雅居乐等5家公司的评级为“稳定”，而合生创展等8家公司的投资评级为“负面/负面信用观察”。标普还认为，中国地产面临着短期再融资的风险。

　　本报记者骆海涛

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