□晨报记者 林劲榆

　　成交放量增长或许能给持续低迷的上海楼市到来活力。来自沪上多家房产研究机构的数据显示，春节以来，上海新房、二手房市场均出现了成交量大幅上涨的现象，热销程度已接近去年最好水平。但值得注意的是，存量房源依然庞大，投资回报率继续下降会令上海房价有继续下调的可能。

　　老公房近期依然走俏

　　在2月份刚刚过去的前三周里，上海一、二手房成交量出现逐周上扬的走势。汉宇地产统计数据显示，一手住宅2月份前三周成交量分别成交为 88784、174977和285578平方米。其中2月15日—2月21日的成交量已经达到甚至超过去年成交最好的三月份的周平均水平。

　　不仅仅一手房成交量表现出色，二手房市场也出现了放量增长的成交行情。根据上海中原统计数据，2月1日至15日的二手房成交量与1月上半月相比，上涨了62%。来自汉宇地产各家门店的统计数据显示，2月份过去三周的二手住宅成交也出现了逐周递增的走势。其中上周2月15日—2月21日的成交量环比大涨了52.05%，也超过了去年三月份的平均周成交水平(去年三月份全市二手成交共计14739套，是去年成交情况最好的一个月)。

　　有关分析人士表示，目前在二手房市场上，总价成为楼盘成交的指导性因素，由于二手市场活跃区域依然在外环以内，所以追求低总价成为高房价时代二手房的重要特征，因此，最近老公房的行情不仅一直火爆而且有升温的态势。但随着70/90政策效应在2009、2010年的进一步深化，位于中外环的小户型楼盘凭借创新的小面积低总价优势会对老公房市场产生进一步冲击，老公房市场在未来一段时间内会逐渐降温。

　　租金投资回报进一步下降

　　但是，大批存量房和持续走低的房产投资回报率，使刚刚有所回暖的楼市行情面临风险。据中原地产研究中心的行业监测，主要发展商2008年销售业绩离年初制定的目标相去甚远，预计2009年主要城市商品住宅仍将延续降价的趋势。一手市场的降价压力将进一步压迫二手房价格继续下调。从目前的情况来看，北京和深圳商品住宅存量至少需要12个月左右才能消化，一手房继续降价的压力仍然严峻。

　　另外，根据中原地产的有关统计，目前五大城市租金回报率均低于同期一年期的贷款利率，其中上海租金回报率仅3%。中原地产分析人士表示，在房价上升的阶段，投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报，租金回报率显得并不重要。而目前国内房地产正处调整阶段，价格上升缺乏动力，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，投资价值丧失。从租金回报率来看，目前五大城市二手住宅价格下调压力依然存在。

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