陈周锡

　　一纸商品房定价权下放企业的通知，悄然打开了万科南京“价格门”的僵局。

　　江苏省物价局公布，从2009年1月1日起，该省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。

　　这意味着，陷入南京“价格门”僵局的万科，有望在南京名正言顺地启用“自主定价”手段。一位南京房地产研究人士认为，在“极左”、“极右”两端蹦极，却始终回不到平衡线的南京房地产管理，正试图在“利益和民生”之间找回本色。

　　10年政府指导价

　　“在之前十年时间里，南京商品房价格一直是管制的。”一位不愿具名的南京开发商叶先生说。与当地一些大型国有开发公司、民营开发企业相比，2001年进入南京房地产市场的万科，只能算是“小字辈”。

　　南京第一家开发公司成立于1981年11月，即南京市城市建设开发(集团)有限责任公司。随后，各个市、区又陆续成立了自己区属的城镇开发公司。据叶先生介绍，当时商品房价格上涨较快，1992年时南京市对此进行 “备案制”，“当时管得也比较松，就是到物价局登个记，主要查处价格违法行为。”

　　叶先生说，在1998年之前，握有政府资源的国有开发企业，顺理成章获取了大量的协议地块，也担负起旧城改造重任。此时，刚起步的一些民营房企，多从国企买来“二手地”，“房子卖多少价钱，主要参考国企定价，一般都符合物价部门的备案要求”。

　　在房价上涨下，市民对此意见颇大，政策在1998年发生巨大变化。

　　1998年颁布的《江苏省商品房价格管理规定》明确规定：经济适用房实行政府指导价或政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。

　　按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是 “普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

　　至此，南京成为东部地区唯一实行普通住宅商品房政府指导价的副省级城市。

　　叶先生介绍，上有政策下有对策，众多南京开发商通过作厚成本价，绕开了 “政府指导价”对房价上涨的限制，“政府指导价”名存实亡。同时，在房价高涨中，土地出让金也随着飙涨，地方倚重土地财政的趋势明显，其中江宁区最为明显。

　　转折性的事件发生在2007年。

　　和全国其他城市一样，2007年南京房价再度飙涨，市民对此颇有怨言。据介绍，当时一个楼盘，一天之间从3900元/平方米涨至5100元/平方米，引起南京市政府的高度关注。为平抑房价，5月份南京在 “政府指导价”基础上，推出“一房一价”政策，却遭到很多开发商、专家的反对，再次被指“违反市场经济规律”。

　　也就在2007年3月，万科光明城市花园三期开始销售。在两个月时间，该楼盘三期首批5幢楼已完成销售，实际均价为8240元/平方米，已超过基准价格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破总价，最后两幢小区核心大楼只能按3900元/平方米的价格销售。

　　2008年南京楼市热情不再，“降价促销”成为主旋律。在房价下滑、销售下降，土地财政难以为继下，2008年9月南京市取消“一房一价”政策。在协商无果后，万科光明城市花园三期这两幢房子至今仍未能销售。

　　定价权下放企业

　　离国务院办公厅印发 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》不过12天，江苏省政府办公厅就于2008年12月22日印发了《关于促进房地产市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)。

　　次日，江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平在省政府新闻发布会上表示：“经省政府同意，我们将暂停执行普通商品房的核价要求，也就是说，从现在开始，普通商品房定价下放给企业，由企业自主决定。”

　　为了让商品房的价格更好、更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展，是江苏省暂停执行普通商品房核价的主要原因。孔祥平说，我们希望开发企业能够加强自身的管理，严格控制开发成本，制定出符合市场供求变化的合理价格。

　　随后，在江苏省物价局公布的贯彻省《意见》的通知中明确：从2009年1月1日起，暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利。并明确“已经价格部门审批过销售价格但尚未销售的普通商品住房，企业可根据市场需求状况重新定价”。

　　至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指导价，以“暂停”的官方语气宣告了“定价权下放企业”。

　　不过，暂停执行核价制度，并不等于放开不管。孔祥平表示，暂停普通商品房核价程序，房企可自主调整销售价格，但开发商仍必须在售楼处明码标价，明确公示。对于类似低于成本价卖房的企业，如违反价格法则追究相关法律责任并严处，如不违反价格法相关部门将不得干预。

　　巧合的是，在《意见》发布之前，针对南京恒大绿洲花园毛坯房仅售4600元/平方米、精装房5700元/平方米，时任南京市江宁区房管局局长的周久耕声称，低于成本价格销售，属于不正当竞争，将联合有关部门对其进行查处。后在舆论的压力下，周久耕因“擅自对媒体发表不当言论，在社会上产生了不良影响；同时经初步调查，存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为”而被免职。

　　知情人士介绍，在恒大绿洲花园周边，也有一个万科在建楼盘。

　　“‘周久耕案’是地方管理、土地财政的一个典型缩影。”一位南京国有房企负责人认为，恒大绿洲花园楼板价在3000元/平方米左右，其售价不到5000元/平方米，极可能存在低价销售嫌疑。另外，面对下行的楼市，管理部门心急如焚，但与其他城市的“柔性管理”不同，南京官员采取的措施相对“偏硬”，“市长干预市场”色彩偏重。

　　据中原地产南京公司统计，2008年1-10月，南京共有49幅地块公开拍卖，其中底价成交高达40个，流标5个，溢价成交4个；而2007年同期推地64幅，溢价成交46个，底价成交17个，流标仅为1个。同时，南京地块出让金总额近122亿元，比2007年同期183亿元下降了约33%。

　　“下放定价权是一大进步，但这仅仅只是一个开始，”南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华博士认为，10多年来，南京房地产管理一直在“极左”、“极右”两端蹦极，却始终没有回到中间的平衡线上，这与“南京市场化程度不高，法制观念比较淡薄”、“地方政府过于自信，对市场认识不清，直接干预价格偏多”有着直接的关系。

　　吴翔华认为，南京是连接中西部城市的桥头堡，房地产开发战略位置非常重要，另外南京市场比较大，城市规划也比较好，这是吸引万科、恒大、中海、金地等全国知名大型房企入驻的重要原因，然而，如今它们在南京的开发业绩可谓一般。

　　来源：经济观察网

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