成交价快速上涨趋势受抑制 全年微涨2.6%

　　岁末将至，上海中原地产昨天发布2008年申城二手房市场综述。从总体上看，今年申城二手房成交量出现了较大幅度的减少，二手房成交价格从2007年开始的持续上涨趋势，在今年也得到了逆转，从今年6月份开始呈现连续小幅下滑。

　　下半年成交量萎缩一半

　　权威数据显示，今年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，是自2005年以来最大的一个下跌幅度，全年二手住宅成交面积与2002年的水平相当。

　　今年整体趋紧的宏观经济形势与房地产市场环境，是造成二手房买卖成交量大幅萎缩的根本原因。7至12月，受金融危机影响，整体经济环境恶化，购房者信心受到很大打击，虽然10月有“十四条”救市政策的出台，以及连续的大幅降低利率等利好刺激，但短期内难以“立竿见影”，整个下半年的二手房市场成交相当惨淡，基本只有上半年成交量的一半左右。闵行、浦东、宝山占据区域成交量的前三名，比重分别占到14%、12%、11%。

　　价格全年微幅上涨2.6%

　　今年上海二手房市场成交价格的快速上涨趋势，受到明显抑制，全年微幅上涨2.6%，其主要有以下几方面的原因——

　　次贷危机的影响逐步蔓延，国内的经济形势趋紧，股市资金被严重套牢，使得一部分准备进入房市的资金缩量；

　　市场观望氛围浓烈，买家不愿意购房，而卖家也不愿意降底售价，买卖双方之间的价格博弈，导致了成交量的大幅度萎缩，而价格波动不大；

　　政府出台了一系列救市政策，在第四季度稳定了二手房市场的成交量，同时也抑制了房价的大幅上涨。

　　小户型依然受市场青睐

　　从统计数据看，今年申城二手住宅成交总价结构中，总价80万元以下的成交量占到70%左右，而总价在300万元以上的只占到3%左右。成交量排名前5的板块，大多处在中环或中环以外区域。从全年租售比值的趋势来看，从4月份开始，比值逐步走高，9月份达到了最高的3.09，全年的租售比值在 1.73左右。

　　目前，小户型的一居室和两居室依然是市场抢手货，100万元以下、70～90平方米的小户型商品住宅已成为市场关注的焦点。

　　明年改善型需求或上扬

　　今年下半年，国内国际一系列的金融救市政策，对于缓和经济不良运行起到一定作用，但由于政策的滞后性效应，预计后续效应将在2009年下半年收到比较直观的作用。而随着迎世博一系列配套设施的落成完善，在一定程度上会带动世博区域及周边的改善型需求上扬。

　　相关专家预计，明年全年二手房成交量相比2008年将有约15%的增长。主要成交区域仍会集中在中环以外地区，以70至110平方米的各类房型为主。明年成交均价将出现小幅调整，价格波动幅度为5%左右。 (记者 晏秋秋)