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深圳重现一成首付 专家称或引发断供(2)
现象
开发商为部分买家垫“一成首付”
记者获悉,不久前,梅林关口的楼盘“书香门第·上河坊”也推出“特别”优惠,开发商推出部分单位为买家垫付一成首付。
有不少市民向记者反映,他们的手机收到上述楼盘促销短信,称4万元首付即可买到精装修两房。而公开信息显示,该楼盘均价12000元/平方米,4万首付从何而来?
据该楼盘销售中心人员表示,该楼盘现在正在做一个“投资套餐”的优惠活动。参加“投资组合”的单位仅9000多元/平方米,还带1500元/平方米的精装修。4万首付是楼层在10层以下的单位,户型也有限制。以一套51平方米两房为例,其总价应该在45万元左右,这样首付两成也需要9万元。销售人员告诉记者,如果已经在该楼盘购买了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付开发商先垫付给银行,等楼盘入伙时买家再向开发商支付已垫付的一成首付,而楼盘入伙时间为明年年底。
专家分析
房价若下跌将引发“断供”加剧
“这是营销时代加创新思维方式下的特色产物。”深圳美亨投资公司总经理吴茂萍表示,这对开发商、购房者都是“双赢”的“短期促销”。但是,信用卡无息首付的做法只是让购房者的首付款延后两年付,这同样考验购房者的实际支付压力。如果购房者没有足够的实力支付这两年的一成首付,将给银行、购房者自身带来直接的风险和损失。因此,购房者要慎重考虑这种贷款方式,银行也要注意多方调查消费者的信用和支付能力。
上述地产中介高层对记者表示,招商地产等知名开发商采取这种售楼方式,是在打国家房贷政策的“擦边球”,延长首付期限,这会鼓励其他开发商也采取各种方式降低首付,可能引起恶性风险的加大。未来的深圳房价如果稍有波动,比如下跌10%,这些购房者就会变成“负资产”,可能会使目前深圳楼市本已十分敏感的“断供”现象加剧。
但招商·依山郡项目经理王晨阳解释,其实现行的政策与以前深圳楼市出现的“买一成送一成”首付不一样,此次政策是银行答应、经过银行允许的。
一券商房地产分析师称,此次一成首付现象因不是开发商垫付的,因此风险更多地积压到了银行身上。相对于去年,银行的贷款业务下降明显,为了改善业绩和提前抢占市场规模,部分银行愿意联合开发商开展一成首付促销。另外,从房价的未来趋势考虑,目前深圳房价已下跌三四成,最近一段时间国家持续强调房地产稳市,估计未来深圳房价降价空间已很小,银行可能判断此时多放贷风险不大了。另外,从开发商角度分析,银行信贷和销售回款一直都是开发商的主要融资渠道,在萎靡市场之下,也是大型房企加速扩张的机会,通过快速销售取得更多现金部署拿地和未来发展策略,也是一个重要方面。
法律风险
信用卡首付更易影响购房者信用
“一成首付明显有规避政策嫌疑,且更容易影响购房者的信用记录。”房地产专业律师张茂荣受访时对此提出了忧虑。
听完记者的情况介绍后,张茂荣表示这是深圳楼市出现的新的一成首付方式,这种操作本质上是与国家房贷政策相矛盾的。采用信用卡无息首付,实际上就是一成首付,一成信用卡套现,银行放贷还是出了九成。
按照通常大众的理解,“首付两成”政策虽然没有明确规定首付的时间期限,但其理解应该是购房者与银行签订合同后,即用自有资金交付房款的两成,而不是拖延很长一段时间。允许购房者一成首付,实际增加了其还款压力,因为银行发放房贷多少都是通过审核购房者收入状况来确定的,如果购房者只能承担月供5000元,而采取一成首付之后,购房者就要增加每月还信用卡首付的钱,这样一来,购房者的还贷能力就被削弱了,如果遭遇变故,购房者无法及时还贷,更容易对其银行信用造成影响。同时,银行在房贷业务方面,就更容易形成不良资产。
市场反应
会否吸引投资客入市?
部分楼盘现在实行一成首付,且有扩大化的趋势,部分购房者疑惑,这些优惠政策会不会吸引投资客入市,进而推高房价呢?
部分开发商表示,“书香门第·上河坊”开盘时有不少投资客来到现场,但由于当时开盘价格偏高,这部分投资客没有出手。预计目前该楼盘所作的垫首付等促销活动应该是针对投资性买家,先降楼价再降首付,加上特惠单位也都带精装修,这些都能吸引到投资客。
据销售人员称,此次优惠活动对象是买三套以上物业的买家,不过如果购买一套房做投资时,也可以安排,与其他已买房客户“打包”购买。
对此,世华地产市场研究中心鲁晓芳表示,现在大部分的投资客都是长期投资,他们一般都不会非常计较首付一成还是二成,看重的还是楼盘单位是否升值的前景。目前,整体经济大势不好,一成首付就算扩大化,对投资客入市的作用也很小。
至于对房价的影响,鲁晓芳认为,由于经济大环境影响,房价应该会平稳一段时间,一成首付现象不会引起房价回涨。(记者 卢先兵)
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