美联物业(深圳)市场研究部 王军鹏

　　央行于11月26日晚大幅度下调贷款基准利率1.08个百分点，同时分别下调1～2年期、3年期、5年的定期存款1.08个、1.17个、1.26个百分点。央行同时下调存贷款基准利率和金融机构存款准备金率已属罕见，而如此大幅度的下调实为空前，可见国家“救市”之切。国家如此释放流动性，对目前深陷寒冬的深圳楼市无疑是打了一剂“强心针”，但楼市到底反应如何，值得相关各方的强烈关注。

　　对二手市场促进作用明显

　　美联物业(深圳)市场研究部统计降息前后一周深圳二手楼市成交数据发现：降息后深圳二手楼成交面积大增79.46%，成交套数达到日均253.5套，增长23.3%，日均成交面积和日均成交套数非均衡增长，导致单套面积由之前的110.27平方米增长至160.5平方米，大增45.55%。从这一变化可以看出，降息对深圳二手楼市回暖的推动作用是明显的。

　　单套成交面积的上涨表明，大量实力型的客户已经开始入市。一方面，全市2／3以上的成交在关内产生，关外仅占全市的1／3不到，而关内的二手房均价远远高于关外；另一方面，深圳关内的香蜜湖、华侨城和红树林这些豪宅片区，客户的看房量显著增长，并且成交也较之前活跃。

　　对一手楼市作用有待检验

　　降息后，一手楼市不仅没有二手楼市“立竿见影”的效果，相反成交的各项指标均较降息前有所下降。对于同一政策，一二手市场为什么会有如此反差呢？美联物业市场研究部认为：第一，从成交均价和单套成交面积的上涨可以看出，因为降息导致月供款的下降，吸引了部分观望客户入市，并且这部分成交客户相对于仍在观望中的客户其经济承受能力要强；第二，目前的置业者越来越理性，面对降息及楼价的变化都会先行“打打算盘”，从而做到量力而行。在价格不变的情况下，此轮降息会使购房者20年的月供下降6.21%，若是降价一成的情况下，则月供下降幅度就放大到15.59%，但在目前涨价2.29%情况下，月供下降幅度仅为4.06%，所以期望房价下跌的购房者，在原本可以享受利好打折后宁可选择继续观望。

　　由于政策的影响都有一定时间的滞后期，再加上房产成交手续繁琐，要真正看到降息对楼市的影响，还需后市检验。当然，在目前宏观面不看好的情况下，政策的救市作用也必然与政策制定者的期望有一定的差距。