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京沪深楼市成交回暖 保障房可能左右未来走向
楼市成交回暖：第一次像样的反弹
本报记者 敖虹 徐广蓉 田新杰
年关将近，持续阴跌的楼市在11月份显出一丝亮色。
记者了解到，11月份北京、深圳及上海的房地产市场出现成交量持续回升的态势。京城11月份共成交期房商品住宅12479套，环比成交套数及面积都增加超过50%；深圳在11月份的前3周成交都是持续回升，第四周略有下跌；上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米，环比上升了41.98%。
记者获得的一份中金公司楼市最新周报也显示，上周16 个城市总体周成交量均值环比上升7%，中值上升8%。11月以来大多数城市成交量仍保持回升势头。目前已经连续四周，但增速放缓。
中金公司研究部高级经理白宏炜认为，12月份北京、深圳及上海三大城市的交易量还将是一个持续回暖、成交环比上升的过程，但预计幅度有限。
同时，在此轮楼市小幅反弹中，一个显著的特点是保障性住房大量入市。有证据显示，保障性住房入市拉低了周边区域的房价。甚至有人担忧保障性住房未来将成为市场主流，对普通商品房产生较大冲击。亦有部分开发商认为对保障性住房的冲击不必夸大。
2009年房地产市场走势究竟如何？开发商们表示目前能做的只能是尽力促进成交回暖的持续。
北京：12月份回暖仍将继续
记者根据北京市房地产交易管理网的成交数据统计显示，京城11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面积为119.6万平米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，成交面积为57.2万平米，分别占总成交量的56.3%和47.8%。环比10月，期房商品住宅成交套数增加了50.9%，成交面积增加了52.4%。
“从环比的数据来看，11月京城楼市的销售状况明显好于10月，已经呈现显著的回暖态势。”亚豪机构副总经理王英男说。
来自开发商的信息也证实了这一点。
金地集团北京公司营销总监何海洋告诉记者，11月份金地旗下项目的来电量、来访量以及成交量都呈现出了较明显的增长，需求出现了一定程度的松动。
但是，伴随成交量增长的却是开盘均价的持续下跌。据亚豪机构的监测， 11月开盘的31个项目开盘均价为13462元/平米，环比10月的开盘均价下降了1.4%，同比07年也下降了16.3%。
北京楼市何以在11月份突然发飙？
中金公司研究部高级经理白宏炜告诉记者，11月北京保障房和商品房成交均大幅上升，主要是政府的降息幅度较大，包括减税等利好政策的确释放出一部分需求。其次，不少项目颇大的降价幅度也调动了购房者的积极性。
“10月份成交数据太低，基数小也是原因之一。”21世纪不动产高级分析师孟奇补充。
而在这一轮成交大幅上升的过程中，保障房扮演了重要的角色。
亚豪机构副总经理王英男认为，进入11月保障性住房入市力度明显增强，保障性住房由政府统一配售且价格优势明显，11月份的集中签约促进销量的增长，如保利嘉园项目开盘短短几天便售出了1027套房子，销售率达到了76.2%。11月保障性住房的销售套数占总销售套数五成以上，很大程度促进了11月楼市回暖。
其次，由于临近年底，开发商面临着较大的回款压力，而且保障性住房的大量入市分流了部分客户，令普通商品房面临着巨大的销售压力，在内忧外患的背景下，开发商不得不降价求售。
相比中心城区在售商品房项目的微幅波动，环线距离越远的区域，商品房购房客群与保障性住房购房客群的重叠性越高，商品房项目的降价空间也就越大。如去年朝阳区常营乡商品房项目均价在13000元/平米左右，限价5900元/平米的限价房的入市，将周边商品房价格拉低至单价9000元左右。
正是在以上几个方面的相互作用下，京城11月的楼市才出现成交大幅上升的现象。
龙湖集团相关负责人也表示，市场回暖的确有多种原因，一方面是一些开发企业因各种原因进行价格调整而带来的市场自然反应，同时少部分刚性需求在房价和市场调整下的自然释放。此外，两限房的集中摇号和签约也体现了政府推进保障性住房的力度，对拉动成交量增长的贡献比较明显。
分析人士还认为，北京购房以自住为目的的客群市场占有率比较大，利好政策正是针对首次购房的自住群体给予一定的优惠，因此对于北京购房人的触动较为明显，反馈到市场上出现了商品住房成交量的回暖，这与南方城市投资客群占比较多有明显的不同。
北京市场这种回暖趋势还能持续吗？
白宏炜认为，12月份市场成交回暖还能得到持续，因为越接近年底，新房和二手房的降价幅度还会更大，更容易买到便宜房子，所以成交还会持续向好。
深圳：脆弱的“小阳春”
记者观察到，11月份深圳成交量连续三周保持上升态势，但这种状况在第四周没有得到延续。
11月3日—11月23日，深圳市一手房与二手房成交量都有成倍增长。这三周一手房的成交量分别环比上升101.9%、6.9%和22.6%；而价格不断调整，周均价下跌15.8%和4.3%。成交量已经有三个星期的上升记录；而成交价格也出现环比下调，出现以价格换成交量的形态。
“深圳的市场已经开始见底，成交量开始放大就是证明。”世联地产董事长陈劲松表示，而世联地产11月份的报告也佐证了他的观点。
但上周深圳一手房市场共成交1546套，较前周有小幅下滑，环比下降6.3%，成交均价为11322元/平米，较前周有小幅回落，环比下降5.3%。
“成交量是最重要的指标，”陈劲松表示，“成交量的回暖是市场见底的信号，但并不是说见底了价格一定回升。”他解释这种价跌量升的情况，是滞销的房子需要降价处理，带动成交量。
深圳市场回暖的原因与北京有些不同。
“深圳交易数据向好，是因为深圳调整较长的时间，调整比较到位。”一位资深券商研究员表示，除了市场的因素外，还有一个不公开的因素，就是深圳的房贷比外地更为宽松。
据调查，深圳目前房贷利率正在做大幅调整，多家金融机构已经提出对新增贷款“利率7折”的优惠，老客户根据具体情况，在144平米以下的房屋贷款也可以申请。并且大部分银行都根据最近颁布的新政的优惠条件将首套住房和换房的客户首付调整到2成。
此外，深圳已经迅速地将交易环节税费进行了下调。这些措施也刺激了市场的购买力。
而开发商并没有那么乐观，金地集团总裁张华纲表示，“目前来看，政策还没有产生实质性的影响，部分银行的细则也还没有到位，这波行情可能是因为政策所带来的心理预期的变化。但这种变化并不是根本性的变化。”
“我没有看到什么理由支持市场的反转，大环境仍然没有支撑力。”张华纲则认为，心理预期的真正反转还没有实现。
刚考察完珠三角市场回到深圳的中粮地产副总经理朱海斌表示，政策的效果仍不能确定，市场发生根本性的转折不太可能。这次出现的小阳春，从产品结构上分析，大多集中在小户型的需求上，“是真实需求的一个反映”。
但这次金融海啸，导致大部分中产阶级的财富缩水，小阳春没有持续的支持力量。他认为，宏观经济短期内没有根本性的好转，这是一场严重的危机。经过市场的实地考察，他看到实体经济情况比想象中更严峻，珠三角的企业倒闭正在迅速蔓延，他举例，“宝安的一个工业区，过去是6万人，现在只剩下2万。”
上海：后市依然严峻
“2008年，我们还算顺利地走过了这一年。”12月1日，在上海合生·东郊别墅样板区低调公开的现场，合生集团商业地产总部副总裁孙文珠有些感慨。
龙湖地产上海公司营销副总高晚晴向本报记者表示，龙湖在上海的首个项目11月9日开盘后的两周内，实现销售85套，销售金额超过3亿元。高晚晴坦言，赶上了中央到地方救市政策后的第一个成交量反弹黄金时期。
开发商的这种感受，直接表现11月上海楼市成交数据上。
“11月，在房产优惠新政的促动下，购房者陆续择机入市，数据显示11月上海房地产市场的成交已恢复到今年7月的水平。” 易居中国分析师付琦指出，这是今年整个市场陷入长期低迷后出现的第一次像样的反弹。
据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计，上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米，环比上升了41.98%，但同比依然下降了44.26%。
商品住宅成交价格方面，11月成交均价13172元/平方米，环比上升了9.53%，同比上升了18.65%。由于11月份万源城等中高价位楼盘成交理想，因而成交均价指标有所上升，但这与市场实际情形表现不同，楼盘成交仍以低开、优惠的项目成交活跃。
“11月，市场成交能够触底反弹，最重要的原因是宏观调控的转向以及房产政策的优惠推动。政策在心理上增加了信心，在购房中给予了优惠，共同推动了11月市场成交的恢复。”付琦指出。
但细分来看，高档房的销售却在进一步恶化。据上海佑威房地产研究中心的统计，截至本周，上海内环内商品住宅楼盘还有房源可售的楼盘为226个，其中，近半年有成交的项目只有144个。
作为炒高上海楼市泡沫的“主力”，高档房市场的理性冷清，让许多多年质疑上海楼市泡沫的专家和业内人士舒了一口气。但对许多开发商而言，这并不是期待的信号。
中国指数研究院副院长陈晟告诉本报记者，尽管面临年底春节前后的成交淡季，但对11月出现的成交量反弹，各方的努力方向就是延续这种趋势，包括政府税费减免、银行贷款松动和降息、开发商让利促销以及购房者逐步理性，这些都是这种努力的主要着力点。
而从上述三个城市11月份市场走势来看，既有共同性，也各有特点。
白宏炜表示，本轮成交回升共同的因素是：10月份整体市场预期很差，导致成交走低，比较基数很小；从11月份开始的政策放松，大幅降息，以及各地陆续救市政策出台，促进了原来的需求得到释放。
不同的是深圳、上海价格跌的幅度更大些，北京的价格调整幅度更小些，结构性因素比较突出。尤其是深圳比其他城市多出了半年多的调整时间，它的价格跌幅已比较大了，所以才有相对较强的成交反弹。
此外，北京和上海还有一个相似的地方是这两个城市的自住需求比较旺盛，在11月份都释放出来一部分。
白宏炜预计，12月份这三个城市的交易量都还将是一个持续回暖成交环比上升的过程，但预计幅度有限。
保障房或左右未来走向
业内人士指出，在本轮成交回暖中，一个不同以往的特征是保障性住房和商品住房齐头并进，共同推进了商品住宅成交量的回暖。并且，保障性住房的供应还有可能决定下一步楼市走势。
2009年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米。王英男认为，在市场需求有限的情况下，保障性住房的大量供应将挤占部分商品房的购房需求，造成商品房项目销售陷入困境。保障性住房较低的价格将影响周边商品房项目的销量，商品房项目将不得不降价求售。
有数据显示，今年1-11月，北京包括保障性住房在内的商品住宅整体成交面积仅为968万平米，明年楼市能否回暖尚未可知，但850万平米庞大的保障性住房供应必然会给市场带来极大冲击，保障性住房市场有可能将成为市场主流。
“未来市场供给结构有望出现变化，保障性住房的供应比例将逐步加大，商品房项目为了在竞争中占得先机将不得不提高产品品质，精装修、送家电的项目将越来越多，这将对市场的发展起到积极作用。”孟奇说。
白宏炜告诉记者，北京与其他城市相比存在一定差别，政府实力更强，所以在推行保障房方面会更有保障，预计未来保障房的比例还会占到更大，可能占到一半。尤其是随着“两限房”的购房人群扩大，还会分流一部分商品房需求，继而影响到商品房市场的发展。
在深圳，这样的担忧同样存在。
据深圳市国土局报告显示：2008年，开工、筹集保障性住房4.58万套。2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米，其中经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米。
“9000亿元如果真正投入，对小户型需求的分流是肯定的，所以对开发商来说小户型产品的未来也堪忧。”朱海斌说。
也有开发商认为，对保障性住房的冲击不能太夸大。
“政府9000亿投向保障性用房，是一个庞大的数字。如果全部用于增量小户型，对这种产品的冲击是较大的，一定会改变供应的结构，也会改变需求的结果，形成一个动态的变化。”张华纲表示，但是，从设计上看，这种经济用房和商品房是不同的，针对的的确是低收入群体，并且不是每个人都符合条件的，所以开发商还是可以找到空间。
“目前深圳市的保障性用房确实年年增加，但是幅度不大。实际的供应量也并不大，因为在政府统计的过程中，实际上将拆迁用的安置房也放在一起计算了。实际增量并不大。”一位正在参与旧城改造的开发商老总透露。
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