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金融危机重创香港楼市 珠三角房产遭港人抛盘
本报记者 万晶 香港报道
走过了一年的大升浪，香港楼市今年4月份以来显现颓势，随着近两个月金融风暴以迅雷不及掩耳之势迅速席卷，投资客纷纷撤离寻求自保，香港楼市出现加速下跌之势，仅过去3个月整体楼价已连番下挫逾10%。
成交骤降跌势汹汹
香港土地注册处公布资料显示，10月份所有种类楼宇买卖合约共6054宗，较9月份跌17.8%，按年则减少54.2%。10月份楼宇买卖合约总值189亿元，按月减19.6%，按年跌62.6%。预计11月份的成交量将只有5000宗左右，与2003年5月份SARS时期差不多。
成交骤降带来售价进而是租金价格的下跌，香港住宅租金也于10月下旬开始下调，11月下旬负资产住宅数量也呈现上升的趋势。香港金融管理局11月21日公布，今年第三季度，负资产按揭贷款宗数由上一季度的936宗，增加至2568宗。
整体房价加速下跌，豪宅跌幅更是急剧放大。地产代理公司香港置业日前发表报告指出，香港逾千万豪宅楼价目前已下跌20%，预计第四季度将再下跌10%至15%，全年跌幅有望达到30%至35%。香港利嘉阁地产董事张伟文表示，今年10月份全港35个指标豪宅整体售价按月大跌12.5%，加权平均成交尺价最新报12044港元，创2003年有记录以来单月最大跌幅，重返去年9、10月大升市前水平。若与今年3月高位相比，35个指标豪宅楼价跌幅扩大至19%。
香港置业执行董事李志成表示，自今年初起，港岛区逾千万豪宅楼价至今已下跌15%，逐渐恢复到2006年末至2007年初的水平；九龙区方面，九龙站豪宅跌幅较急，迄今下跌25%。
中档住宅方面同样跌幅明显，尤其是前期投资热点楼盘。中原地产西九龙分行区域经理欧阳振邦表示，9月下旬泓景台一套约94．6平方米的低层公寓，成交价为465万港元，折合均价49150港元/平方米。而11月初该楼盘成交的一套63．9平方米公寓，仅以243．8万港元易手，折合每平方米降至38150港元。
房价加速下滑源于金融风暴之后香港经济增长的放缓以及失业率的攀升。统计显示，香港第三季度生产总值(GDP)按年率计算只轻微增长1.7%，较第二季度4.2%的增长，进一步减慢；按季度计算，则比第二季度负增长0.5%，成为继第二季度负增长1.4%的第二个季度负增长，从技术上来说香港已陷入衰退。
经济的衰退迹象让诸多擅长炒楼的投资客变得小心谨慎，甚至不惜亏损迅速止损。香港著名短炒高手黎汝远曾于今年4月签订协议，以约18.83万港元/平方米购入金钟力宝中心41层全层，然而几个月后却选择终止协议，不惜损失接近2280万港元定金。黎汝远对外表示，购入时期望在年底前价格能涨到20万港元/平方米，但是买入仅4个月后，物业价格已经下跌了15%，且预期未来楼价还会下跌，因此尽早止损。
投资客亏本撤离
对于以二手房交易为主的香港房地产市场，许多购入期房的投资客乐于选择在临近入伙时放盘出售，这种现象近两个月尤其明显。在奥运站附近的浪澄湾、红勘海滨南岸，业主以低于一手楼购入价一成甚至一成半以上甩卖的比比皆是。从事五金生意的陈女士告诉记者，几个月前以550万购入某770平方英尺单位（1平方米=10.7638平方英尺，1平方英尺=0.0929平方米），而目前低于该价格出手时却发现无人问津，因为市场上更低的放盘随处可见。许多投资客反映，放盘稍慢就可能遭遇滞销。
前两年成为投资热土的“西九四小龙”近期尺价开始跌破4000港元，升悦居现在仅维持在3870港元/尺左右，宇晴轩和泓景台甚至曾出现200万港元左右的单位。业主刘小姐2003年以尺价3000元左右购入升悦居一个3房的单位，她表示由于预期未来房价会有较大跌幅，考虑将房子卖出，待明年楼价见底后再重新置业。
投资客张先生于2006年11月购进马鞍山岚岸1座高层单位，面积1089平方英尺的新房，总价659.2万港元。而本月，张先生黯然将这套房子出手，价格是520万港元，两年的投资，损失了139.2万港元。
美联物业碧海蓝天分行一高级经理透露，碧海蓝天10月份只成交了3宗。其中一个景观较好的679平方英尺的高层单位，原业主购入时313万港元，现在却以290万港元甩卖成交，持有两年却贬值7％。此外，一面积667方尺的低层单位，业主10月份叫价303万港元，连续降价三次，一直降至265万港元，依然无法成交。
由于放盘较多，投资客脱手并非易事，一些投资客只有选择转售为租。位于港岛区的贝沙湾6期，许多业主赶在入伙前出售，但有一些实力较强的投资客看中这里较为活跃的租赁市场，转租为售。但在位置偏远的区域，能够获得好的租金回报率也非易事。
国际投行也纷纷看淡香港楼市，瑞士信贷报告指出，到明年底香港住宅地产价格还将下跌30%，原因是未来两个季度失业率可能上升，预计中环地区的写字楼租金将下滑35%，非繁华地区零售业的租金将下跌20%。摩根士丹利同样持悲观态度，认为香港楼价于未来12个月将会再下跌20%，其后12个月再跌10%多，并预期2011年前香港楼市不会见到复苏迹象。
而一些地产中介介绍，目前香港按揭利率都大大低于内地，预计还要随美元继续减息，利率进一步下调的可能性非常大。中原地产研究部联席董事黄良升称，减息会令楼价下跌速度减慢，跌幅减少，预计楼价再跌两成就会有较强的支撑。
黄良升表示，香港居民1997年炒楼亏钱的很多，经过了这个惨痛教训，在之前的楼市牛市中仍有克制，没有过度借贷和投机，而香港人的存款总额是1997年的两倍，接盘的能力很强，这次房价不可能像上次跌得那么深。
珠三角房产遭港人抛盘
香港本地房价快速下跌，使得众多在内地投资的港人恐慌心理加剧，尤其是九月份雷曼兄弟破产事件之后，港人在珠三角抛售房产套现集中涌现。在深圳著名的豪宅代表香蜜湖片区，某港人挂牌出售的244平方米的四房两厅单位，一个月内价格从750万元骤降至630万元。近一个月来，在皇岗口岸和香蜜湖等港人投资较多的片区，港人挂牌出售房产的比例甚至占到了七成。
中原地产香蜜湖片区某门店经理介绍，相对于口岸附近物业，豪宅被港人“甩卖”的几率更大，原因在于一是物业总价高，资金链较为紧张；二是经济危机导致高端租客减少，租金回报率低，空租率高。“如果业主急卖，豪宅买家又不够多，价格就降幅较大，不过对于入市较早的投资客还是有较大利润的。”
某香港投资客表示，香港人经历过1997年亚洲金融风暴洗礼，普遍对国际经济形势反应迅速，金融海啸刚一爆发，便将深圳物业主动降价，“灵敏”程度超过内地业主。这位投资客坦陈，他趁内地出台楼市新政之后的反弹时机，在两周之内已将所有房产全部变现。
深圳美联物业研究人员指出，金融海啸冲击到一些香港业主的资金链，他们从9月开始降价甩卖，在深圳二手房市场中香港业主成为最先降价的一群人。在一些著名的二手房网站上同样可见众多降价的豪宅，如2006年售价约600万至800万元/栋的深圳观澜湖高尔夫别墅，目前也出现挂牌650万元出售，联排别墅的二手价格更降至9300多元/平方米。
广州的别墅市场同样出现了降价求售的现象。在祈福新村，年初时联排别墅售价110万元左右，现在叫价才80多万元。根据广州市国土局公布的数据，前8个月别墅总成交是4.53万平方米，同比减少了86.4%。
而被誉为“小香港”的东莞樟木头曾是港人最集中的区域，目前却成为港人撤离最明显的地方。樟木头的房产中介几乎都有港人低价抛售房产的挂单，“御景花园：三房两厅、全屋家电、面向泳池，售17.5万元”、“爱都花园三房两厅，售9万元”，但即便是如此低价，生意也依然冷淡。
据中介介绍，以这样的低价卖楼的九成是香港人，以前定居于此或常来度假的香港人很多回香港去了，港资企业受经济危机冲击较大，撤离不少，另外对于经济实力不强的普通香港人，香港正在调查，如果在内地有私宅，就不能在香港住公屋。
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