核心提示：尽管金融危机对市场造成较大冲击，但京沪两地今年的房地产投资市场成交额基本与2007年持平。戴德梁行昨日公布的统计数据显示，今年京沪两地房地产投资成交总额约为200亿元，其中上海地区全年成交总额约130亿元，成交基本集中在上半年。

　　尽管金融危机对市场造成较大冲击，但京沪两地今年的房地产投资市场成交额基本与2007年持平。戴德梁行昨日公布的统计数据显示，今年京沪两地房地产投资成交总额约为200亿元，其中上海地区全年成交总额约130亿元，成交基本集中在上半年。戴德梁行投资部董事叶建成透露，金融危机后，机构投资者开始收缩，而私人投资者更加活跃，有望在明年出现具体成交案例。

　　私人投资者跃跃欲试

　　戴德梁行报告显示，高档服务式公寓投资去年相当火爆，但今年遭金融危机影响较大，诸多项目开始出售，明年还会继续停滞；写字楼则受压于空置率上升和租金下调的双重影响，收购也不会像今年这么活跃。“取而代之的是，商业房产项目将会成为新的投资热点。”戴德梁行投资部董事叶建成预计。

　　在金融危机席卷之后，私人投资者正在增多。叶建成表示，近期欧美的投资机构出现问题，最近都很难做大型的海外收购。相反，以往间接投资一些较小项目的私人投资者会更加活跃。其中，以来自香港、新加坡、台湾的投资者居多，他们眼下首次将目光锁定在大型物业上。

　　叶建成介绍，私人投资者有明显的投资特点。首先，他们一般追求高回报，且不限定于单一行业；其次，私人投资者投资方式灵活；此外，目前私人投资者多投资于较小的项目(5亿—6亿人民币左右)，同时也比较青睐现有项目，尤其是办公楼和商铺物业。

　　叶建成向记者透露，私人投资者目前已在物色项目，预计到明年就有机会看到这样的成交浮出水面。

　　外资不会快速撤离

　　金融危机爆发以来，上海房地产投资市场成交不再活跃。目前市场流通性不强，外资并不愿意在此时亏损出售物业，因此总体看来外资在上海房地产市场停止放售。此外，由于相关政策规定外资投资项目必须由其他外资接手，在没有流通性的环境中，外资也无法撤离。

　　值得注意的是，仲量联行昨日发布的一份最新报告中显示，近期金融市场的动荡令许多房地产投资者不得不重新思考在亚洲的房地产策略。虽然亚洲一些物流市场租金增长已经到达顶点，但中国市场的租金走势在未来的几个季度里仍将保持平稳增长。

　　展望后市，戴德梁行叶建成认为，项目的成交价格如果有所下调，幅度在10%—15%左右比较合理。对于2009年的房地产投资市场，戴德梁行认为，业主在银根紧缩的大环境中更需注重融资结构的安排。

　　四季度楼市

　　料继续低迷

　　全国工商联房地产商会昨日发布的《2008年第3季度房地产市场形势分析》的报告显示，截止到2008年9月末，房地产市场交易量连续11个月维持下行。三季度，商品房销售面积14428.13万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7个百分点。三季度房地产市场持续低迷，四季度环比将进一步下降，救市政策成效有待观察。

　　报告中指出，整个三季度房地产商开发投资意愿持续降低，从上半年超过30%的增长幅度，下降到目前的16.68%，为近五年来的最低值。并且，房地产开发企业的资金紧张程度继续加深。三季度，房地产开发资金来源中，国内贷款同比减少9.9%，为1503.7亿元。