本报记者 贾玉宝

　　9月5日前后，是深圳各家商业银行向深圳银监局提交房贷压力测试报告的日子。

　　房贷压力测试就是在房价下跌、利率上升等因素影响下，分析银行的系统性风险。如果说深圳银监局7月底公布的0.79%的深圳整体房贷不良率，只是给金融市场打了一针镇定剂的话，那么，压力测试的最终结果将是考验商业银行集体抗风险能力的风向标。

　　参加房贷压力测试的某第三方公司给出的结论是，风险主要集中在2007年下半年发放的房贷，风险主要分布在深圳关外和南山区房价跌幅较大的区域。目前来看，风险没有想象的那么严重，但由于调控尚未结束，真正的大考最早是在本年底，并可能延续到明年。

　　三大区间测试压力

　　深圳房价的持续下跌，在断供流言的助推之下，不仅淹没了商业银行的市场狂想，还令所有的局中人惊出了一身冷汗。

　　7月下旬，银监会调研组造访深圳。随后，深圳银监局于7月25日公布了深圳房贷上半年不良率仅为0.79%。但这并不意味着系统性风险的排除，依然需要更具体的分析。

　　随后的8月20日，深圳银监局正式向各家商业银行发文，要求做房贷压力测试，盘查每笔房贷的风险，最后测算整体房贷的抗风险能力。发文要求9月5日前上报压力测试结果。

　　作为第三方主要承接深圳商业银行压力测试的，是深圳市国策资产评估有限公司(下称“国策公司”)、深圳世联地产顾问股份有限公司(下称“世联公司”)。国策公司承接了广发行、深发展、兴业银行的压力测试，世联公司则承接了招行和其他股份制银行的项目，四大行多倾向于自行做压力测试。来自国策公司、世联公司的信息称，大多数压力测试已经做完。

　　某第三方压力测试人士称，压力测试有两种类型，一是自上而下，偏好于宏观数据分析和大势把握；二是自下而上，逐笔进行压力测试，进而汇总为整体抗风险能力判断。而深圳做的就是自下而上。

　　该人士续称，按照深圳银监局的要求，进行压力测试时，引入了房价下跌(市场面)、利率上升(政策面)两大因素，其中，房价下跌分为10%、20%、30%三个区间，利率上升分为54个基点、108个基点、162个基点三个区间(相对于2007年“9·27”房贷新政时期利率)。其间，房价下跌10%、利率上升54个基点内的为轻度风险；房价下跌20%、利率上升108个基点内的为中度风险；房价下跌30%、利率上升108个基点为严重风险。进而会对每个区间的风险占比进行测算。

　　尽管该人士对风险占比具体结果讳莫如深，但他称，目前来看，风险没有想象的那么严重，但由于调控尚未结束，未来态势仍需观望。“压力测试的初步结论是，风险主要集中在2007年下半年发放的房贷，风险区域主要分布在深圳的龙岗中心区、宝安中心区和南山区(房价跌幅较大)。”

　　据中国人民银行深圳市中心支行数据，2007年三季度新增房贷219.14亿元，四季度新增房贷37.03亿元，下半年合计新增房贷328.17亿元，占全年新增比为43.56%。

　　据某股份制银行深圳分行相关负责人称，该行委托第三方首先对2007年二、三季度房价高峰期发放的房贷进行压力测试，继由第三方就每笔房贷给出公允的市场实际评估价(扣除交易税费)，即房价净值。然后使用LTV(Loan to Value)模型，用每笔房贷余额除以该笔房价净值，得出一个压力系数。压力系数分为三个区间进行分级贷后管理，即大于1的、0.8到1之间的、0.8以下的。大于1的显然为负资产，0.8则为警戒线。

　　“对前两个区间的，自然要全力关注，是贷后管理的重点。”该负责人称，然而再对全行所有的房贷不良进行排查后却发现，仅有数笔是属于负资产情况。“显然，压力测试发现的结果与原来的担心大相径庭，负资产和不良并不是正相关关系，也就是说，个贷不良的产生并不是由于负资产的出现。”

　　不良贷款监控四类人

　　前述股份制银行深圳分行负责人称，该行还对所有不良贷款进行逐笔分析，试图发现产生不良的深层原因。按照客户工作单位性质、户籍、学历和申贷当期是否首套房来看，服务于民营企业、非深户、学历在大专(含)以下、非首套房贷的客户居多，占不良比例分别为67%、52%、45%、68%。

　　该行报告称，该类型客户在收入的绝对值及稳定性、信用意识及个人负债方面相对弱势，容易形成信贷风险。负资产并不可怕，关键是供款能力的下降。

　　继而针对不良房贷的处理，也是各家商业银行的工作重点。

　　“应当借鉴香港同业的做法。”兴业银行深圳分行零售业务部负责人称，实际上，香港在东南亚金融风暴后房价从1997年连续6年下跌，跌幅达70%，最高出现负资产共计10万宗，虽然负资产宗数已占到按揭总数22%，不良比率仅在2003年达到1.59%的峰值。而且，经过几年的风险化解，截至2008年初，香港个人住房贷款不良率又下降至0.09%的历史最好水平。从香港的情况可以看出，房地产作为一项日常生活基本保障品，对借款人基本生活有牵制作用。

　　该人士续称，因此，尽管因宏观经济和市场变化导致众多借款人无力还贷或还贷能力减弱，但通过较好的借贷重组方案，如延期还款、延长还款期限等手段，很多借款人还是归还了银行贷款本息，并保有了房屋，银行的损失也相应减少。“只要银行加强内部风险管理，制定良好的风险应对措施，房价下跌与负资产的出现并不可怕”。

　　譬如，广发行深圳分行今年上半年个贷不良率逐步降低。

　　尽管如此，不少商业银行年初以来，还是审慎地选择了房贷大瘦身。截至2008年7月末，在深圳区域，华夏银行、浦发银行、广发行、平安银行、招商银行、民生银行、深发展、兴业银行、工商银行9家银行的个贷均为负增长，分别较年初减少0.26亿元、1.01亿元、2.09亿元、6.34亿元、8.73亿元、11.05亿元、11.54亿元、11.73亿元、24.60亿元。

　　截至2008年7月末，深圳中资银行中长期个贷较年初仅增加22.01亿元，尚不及去年一个月的增额，而短期个贷还较年初减少21.40亿元，两项相加后的总个贷增额仅为0.61亿元。

　　“在房价持续下跌的环境下，做多少房贷已不重要。总行的考核体系在去年底已调整，将原来的刚性的指令性计划变成今年弹性的指导性计划，并不纳入绩效考核。”某股份制银行深圳分行人士称，“当然，在目前深圳房价已下跌30%后，已挤掉了市场投机的泡抹，现在的购房者基本都是优质客户，不是自住客就是长线投资者，未来房价即使再下跌，他们的贷款违约风险也很微小。我们要重点拓展交易类的个人贷款，目前是时候了。”