需求真的萎靡吗？

　　在供应量如此庞大的情况下，成交量却始终保持低迷和萎缩的状态，北京市场的需求严重疲软了吗？在种种抑制需求的政策中，最具有杀伤力的是央行出台的提高首付和二套房贷的新政，以往的调控都集中在供应端，而这两项政策直接对需求开刀。

　　“根据我自己研发的经济模型计算，首付比例每提高10%，需求将被抑制20%，而当首付比例提高20%的情况下，需求将被抑制50%。”杨少锋表示，他把北京市场的需求划分为四类，即投资投机、升级换代、恐慌购买(指担心未来房价上涨，而在没有迫切需求的情况下进行购买)和刚性需求，“只有当预期房价上涨时，前三类购买者才会出手。”杨少锋说，他认为投资投机和升级换代的需求约为1/3，此外恐慌购买和刚性需求各占1/3。

　　在分析需求的过程中，从数据上进行分析，有两个值得注意的细节。其一是无论一手还是二手市场，需求量均被以成交套数代替，也就是说，仅仅是眼下买了房的人才被市场和分析师认为是有需求的人，这种计算完全忽略了市场里大量有购买欲望和购买力的人群，而这将是北京房价最大的变数之一。胡景晖认为：“所谓持币观望，就是说有购买力，也关注这个市场。”

　　其二，在上半年北京一手房成交下挫37%的情况下，二手房交易几乎未受影响。

　　“相比一手房市场，北京上半年二手房的成交量仅下滑了6.7%。”胡景晖表示。在部分月份，二手房的成交量超过了一手房。据我爱我家研究中心的秦瑞介绍：“2008年1~7月二手房成交了43306套，交易价格比去年同期上涨了8.73%；一手房前7个月成交45167套，同比去年下降41.35%。一二手成交比从去年的1.62:1下降到了目前的1.04:1。”

　　二手房市场的相对坚挺从一个侧面表明，目前发生在北京一手房市场的情况实际上很大程度是因为政策和经济环境的影响，以及降价的预期，而真正的刚性需求仍然存在。实际上，最被忽略的需求，是北京作为吸纳人才和资金的洼地，汇集了各个层次的需求。

　　首先，每年大学毕业进入北京工作的毕业生约为40~50万人；其次，2008年预计将有20万对新婚夫妇，同时将诞生14万个“奥运宝宝”，而胡景晖表示，未来每年都将保持近20万对新人的结婚率。

　　再次，居住在城区的人群总是对享受高度现代化的都市生活抱有无法动摇的情结，据中原地产三级市场研究部的统计，2008年上半年二手房市场的观望情绪在中心四城区和近郊、远郊区表现得尤为明显，而在地域广阔、交通配套完善、商业气息浓厚的朝阳和海淀区则交易活跃，且观望情绪呈现从中心四城区向近郊、远郊逐步增强的态势。

　　此外，部分富裕阶层的“质变性”改善需求，也丝毫没有因为市场低迷而退却。2008年上半年北京楼市销售额位列第四的龙湖·滟澜山销售额超过10亿元，该公司的数个项目前七个月在北京市场已将70亿元销售额揽入囊中。

　　由此可见，支撑市场的需求远远大于实际表现出来的成交量，而有趣的是，几乎以上所有具有刚性的需求，都与个人的人生规划和转折点相关，因此，我们不能轻易断言需求的疲软，即便是习惯“唱空”的杨少锋也认为：“北京市场的实际需求非常旺盛。”

　　除去购买第一套房的需求，北京楼市上还同时涌动着不同层次的需求，而这些需求对于特定的人群，在特定的人生周期里都是刚性的。“如果真的有刚性需求这种说法的话，那么北京的刚性需求是永远存在的。”黄玺庆说，“不要指望北京房价跳水。”

　　开发商扛得住吗？

　　黄玺庆的话说得很实在，而几乎所有被访人士，都不认为北京房价会出现剧烈下挫，当然，具体项目的降价造成的北京平均房价下降是有可能的，而这取决于开发商是否能扛过荒年。

　　杨少锋认为，眼下业内面临压力最大的是上市地产企业。“2007年万科、保利、金地这些上市房企在全国大量拿地，获土地储备越多的开发商，今年需要交纳的土地出让金越多，资金压力越大。在交完土地出让金之后，还要马上面临动工问题，资金链将更加紧张。”

　　鹏润地产国美第一城总经理陈云峰对此也持相同看法：“其实小企业的处境要比大企业好。大企业摊子大，往往有多个项目要兼顾，负担很重，而且大企业必须规范运作。”另有不具名的业内人士认为：“小企业在‘8.31(国土部要求自2004年8月31日起，经营性土地一律竞价出让)’前后就死了一批了，现在能活下来的往往是手里有土地或者项目，他们可以观察形势，能弄到钱就开发，否则就转让，进退自如。”

　　“经历过8.31大限能够继续‘玩’地产的人，都不会面临生与死的抉择，他们要考虑的是在当前成交量缓慢的情况下多卖房以便保持激进的快速发展，还是捂住楼盘，放缓脚步。”黄玺庆也表示：“也就是说，你是否要为了一个新项目而损失现在的项目。”

　　因而，地产企业的压力更多地表现在激进扩张和快速成长型企业身上。例如富力集团，由于2007年为回归A股而积累了大片的土地，富力原本紧绷的资金链条又收紧了一环。富力地产截至6月底的土地储备达到2617万平方米，几乎够缩减了开工面积的万科开发4年。

　　在香港联交所上市的富力地产发布的半年财报中显示，上半年富力地产完成了79亿元(人民币，下同)的销售额，占其全年销售任务的32.91%，获得纯利15.57亿元。但是总负债达437.5亿元，上半年负债率达到130%，其中预提和应付账款达到93.9亿元，流动负债为29.1亿元。

　　对于这类开发企业来讲，眼下的首要任务是想尽一切办法促进销售，而由于上半年普遍业绩不佳，在年底进行“突击”的需求就更为迫切。

　　在杨少锋看来，度过2009年第一季度，很多开发商就“缓过来”了。“因为鉴于2007年底的市场低迷和今年的供过于求，开发商会主动缩减开工面积，供应量会变少。”杨少锋说：“同时，我预计今年10月前后，紧缩的政策会有所松动，很可能房地产开发贷款会有所放开。”当记者询问他如何得出这一结论，或者消息来源是否可靠时，杨少锋没有作答。