新浪财经

深圳房价持续走低:银行寻求自保紧盯高危房贷

http://www.sina.com.cn 2008年07月04日 02:37 21世纪经济报道

    深圳房价持续走低:负资产担忧下的博弈逻辑

  本报记者 黄磊 见习记者 魏竣韬

  忧虑?揣测?紧张?期待?

  复杂的情绪交杂在一起,房地产市场的参与者们正在这个曾经火爆的市场上,怀揣着各自的利益观望。

  深圳房价已经进入下行管道。根据中原地产数据,2007年10月,深圳新房价格抵达17350元/平方米的峰值。而在2008年5月份,这个价格已经回落到12815元。跌幅接近28%。

  一旦这个跌幅超过30%,就意味着那些首付3成的买家已经彻底亏掉了自己的首付款,银行的欠贷已经高出了手中这套房产的市值,房子成了他们的“负资产”。

  “实际情况更糟,因为购房者在高峰购房,两方税费要负担接近10%-15%,这就是说根本不用跌到30%,只要跌到20%,就已经供不如断。”深圳南山区某地产中介直言。

  房地产商、银行、投资客、自住买家在观望的同时,还在暗中角力——

  “我们已经有专门的人来分析去年年中6个月(3月-9月)期间所放贷款的质量问题。”一位不愿透露姓名的商业银行信贷部负责人告诉记者,他所在的银行在深圳一年来的房贷放贷量位居商业银行前列,而去年年中的这6个月正是深圳房价的“波峰”。

  “地产行业期待的政策响应,大部分集中于‘首付比例’和‘第二套放贷’的放松。”3日,满堂红地产研究部总监龙斌告诉本报记者:“实际上,负资产和断供可能在个别地区个别地出现,但还没有成为普遍现象。”

  政策PK市场

  上述南山区中介指出了另外一个可能性,“炒家手中的负资产已经成为事实,断供可能会影响银行的信用记录,为今后投资消费带来麻烦,更多的人在期待政策性的救市来扭转现在楼市的颓靡。”

  房价确实在下跌,但另一组数据显示情况并非那么严峻。深圳国土资源和房产管理局发布的住宅商品房房价数据显示, 2007年10月份,宝安区达到13329元,龙岗区10335元。去年四季度以后,深圳普通商品房交易均价经历了三次下降。2008年7月2日,该局网站发布的实时数据显示,宝安区回落至12143元/平方米,龙岗区下降到10119元/平方米。

  “这套数据,得出的降幅也就在8%以内。”有接近该局的业内人士分析,“即使用别的统计数据,真的达到30%的跌幅,对受损的那部分市场主体也不会搞‘救市政策’。”

  “认为负资产出现,是一种逻辑推导。”2日,招商证券研究发展中心投资策略分析师赵建兴分析,“自住而非投资炒房的话,就不会因为房价涨跌而停止月供”。

  赵建兴分析,只有投资客和炒房者是受损最严重的。这部分人群占去年房价顶峰时入市全部买家的比例,暂时还没有有效的方法能够统计得到。

  实际上,在深圳的房地产市场上,短期内还难以看到政策层出招的迹象。“现有的首付比例和第二套放贷等政策口不放松的话,市场会继续走跌,负资产等这些个别现象就会继续存在下去。”龙斌判断。

  但是个别现象是否能转化成普遍现象,龙斌认为要继续关注市场的走势,而市场的走势本身似乎又取决于市场心态。

  银行“紧盯”高危房贷

  在政策和市场的“僵持”之下,是银行寻求“自保”。

  央行近日发布的《2007中国区域金融运行报告》,其中深圳区域金融运行报告中明确指出,对去年4-7月发放的贷款要密切注意。因为,“这期间深圳楼市炒风最盛”。

  显然,去年4月份以后入市的客户,基本上已成为银行密切关注的“高危人群”。上述银行信贷部负责人向本报透露,近日已经有专人针对去年房价高峰期所发放的房贷进行“紧盯”。

  “在我们的统计上,难以辨识是自住还是投资,就只能紧盯断供情况。”该银行人士透露,连续3期不供,我们就划入“关注类”,连续180天断供,就进入不良资产,开始起诉,拍卖。

  该银行人士还指出,目前由房价下跌引发的断供超过半年的比例并不大,另外一个问题是,现在即使拍卖,拍卖所得也难以偿还欠贷。

  本报记者获悉,有个别商业银行有专员私下接触断供买家,说服其继续月供的理由主要有三:一是房价长期看好,应该熬过短期不景气;二是如果拍卖房产难以偿贷,银行就要对客户进行追偿,其他的资产也要拿过来;三是影响客户信用。

  另外一个在深圳出现的现象是,商业银行的房贷放贷力度近期正在逐步加大。该人士给记者分析其中的原因,“房价下跌到目前这个位置,再放贷已经相对安全了”。况且,这个时候加大放贷的力度,就让不良贷款比例在扩大总量的基础上下降了。

  开发商的沉默

  何亲新的父母随着女儿在南山区租房住已经有快一年的时间,一年来老两口总是在晚饭之后,在附近的几个楼盘散步,“见证了这一年南山的房价,就是一个‘尖锥’形。”

  何母指着眼前的大型楼盘“城市山林”告诉记者,“去年下半年开盘的时候,3万一平米,好的朝向要6万。”

  那个时候,城市山林的800多套房卖出了100多套。而今天,城市山林的售楼处已经不再对外发布价格了。这其中的蹊跷让何母不解,“好不容易等到了降价,开放商反而一副不卖的劲头,问不到价格了。”

  记者从当地的中介获得的该楼盘的估价在1万左右。该中介给记者解释其中的“博弈逻辑”。

  此前一段时间,诸多在高点买入房产的业主威胁要“断供”。因为楼价持续下跌,使得这部分业主成为“负资产”的所有者。

  而银行和开发商之间有“回购协议”。如果开发商在获得房产证之前,遭到买家的断供,开发商按照该协议就要回购房产,以降低银行的风险。

  如此一来,业主们的威胁“断供”就让开发商站在了刀刃之上。开发商在成交低迷的情况下,资金流本已紧张。“这个时候,因为断供引发开发商回购,就可能最终压垮开发商。”

  这样下去,已发售的楼盘们宁可不再有新的成交价放出来,否则,“屡创新低”的成交价就可能进一步扩大业主断供的规模。

  “开发商在默默地咽着苦水。”上述中介资深人士不禁感慨。

【 新浪财经吧 】
 发表评论 _COUNT_条
Powered By Google
不支持Flash
·城市对话改革30年 ·新浪城市同心联动 ·诚招合作伙伴 ·企业邮箱畅通无阻