深圳房价持续走低：银行寻求自保紧盯高危房贷

    深圳房价持续走低：负资产担忧下的博弈逻辑

　　本报记者 黄磊 见习记者 魏竣韬

　　忧虑？揣测？紧张？期待？

　　复杂的情绪交杂在一起，房地产市场的参与者们正在这个曾经火爆的市场上，怀揣着各自的利益观望。

　　深圳房价已经进入下行管道。根据中原地产数据，2007年10月，深圳新房价格抵达17350元/平方米的峰值。而在2008年5月份，这个价格已经回落到12815元。跌幅接近28%。

　　一旦这个跌幅超过30%，就意味着那些首付3成的买家已经彻底亏掉了自己的首付款，银行的欠贷已经高出了手中这套房产的市值，房子成了他们的“负资产”。

　　“实际情况更糟，因为购房者在高峰购房，两方税费要负担接近10%-15%，这就是说根本不用跌到30%，只要跌到20%，就已经供不如断。”深圳南山区某地产中介直言。

　　房地产商、银行、投资客、自住买家在观望的同时，还在暗中角力——

　　“我们已经有专门的人来分析去年年中6个月(3月-9月)期间所放贷款的质量问题。”一位不愿透露姓名的商业银行信贷部负责人告诉记者，他所在的银行在深圳一年来的房贷放贷量位居商业银行前列，而去年年中的这6个月正是深圳房价的“波峰”。

　　“地产行业期待的政策响应，大部分集中于‘首付比例’和‘第二套放贷’的放松。”3日，满堂红地产研究部总监龙斌告诉本报记者：“实际上，负资产和断供可能在个别地区个别地出现，但还没有成为普遍现象。”

　　政策PK市场

　　上述南山区中介指出了另外一个可能性，“炒家手中的负资产已经成为事实，断供可能会影响银行的信用记录，为今后投资消费带来麻烦，更多的人在期待政策性的救市来扭转现在楼市的颓靡。”

　　房价确实在下跌，但另一组数据显示情况并非那么严峻。深圳国土资源和房产管理局发布的住宅商品房房价数据显示， 2007年10月份，宝安区达到13329元，龙岗区10335元。去年四季度以后，深圳普通商品房交易均价经历了三次下降。2008年7月2日，该局网站发布的实时数据显示，宝安区回落至12143元/平方米，龙岗区下降到10119元/平方米。

　　“这套数据，得出的降幅也就在8%以内。”有接近该局的业内人士分析，“即使用别的统计数据，真的达到30%的跌幅，对受损的那部分市场主体也不会搞‘救市政策’。”

　　“认为负资产出现，是一种逻辑推导。”2日，招商证券研究发展中心投资策略分析师赵建兴分析，“自住而非投资炒房的话，就不会因为房价涨跌而停止月供”。

　　赵建兴分析，只有投资客和炒房者是受损最严重的。这部分人群占去年房价顶峰时入市全部买家的比例，暂时还没有有效的方法能够统计得到。

　　实际上，在深圳的房地产市场上，短期内还难以看到政策层出招的迹象。“现有的首付比例和第二套放贷等政策口不放松的话，市场会继续走跌，负资产等这些个别现象就会继续存在下去。”龙斌判断。

　　但是个别现象是否能转化成普遍现象，龙斌认为要继续关注市场的走势，而市场的走势本身似乎又取决于市场心态。

　　银行“紧盯”高危房贷

　　在政策和市场的“僵持”之下，是银行寻求“自保”。

　　央行近日发布的《2007中国区域金融运行报告》，其中深圳区域金融运行报告中明确指出，对去年4-7月发放的贷款要密切注意。因为，“这期间深圳楼市炒风最盛”。

　　显然，去年4月份以后入市的客户，基本上已成为银行密切关注的“高危人群”。上述银行信贷部负责人向本报透露，近日已经有专人针对去年房价高峰期所发放的房贷进行“紧盯”。

　　“在我们的统计上，难以辨识是自住还是投资，就只能紧盯断供情况。”该银行人士透露，连续3期不供，我们就划入“关注类”，连续180天断供，就进入不良资产，开始起诉，拍卖。

　　该银行人士还指出，目前由房价下跌引发的断供超过半年的比例并不大，另外一个问题是，现在即使拍卖，拍卖所得也难以偿还欠贷。

　　本报记者获悉，有个别商业银行有专员私下接触断供买家，说服其继续月供的理由主要有三：一是房价长期看好，应该熬过短期不景气；二是如果拍卖房产难以偿贷，银行就要对客户进行追偿，其他的资产也要拿过来；三是影响客户信用。

　　另外一个在深圳出现的现象是，商业银行的房贷放贷力度近期正在逐步加大。该人士给记者分析其中的原因，“房价下跌到目前这个位置，再放贷已经相对安全了”。况且，这个时候加大放贷的力度，就让不良贷款比例在扩大总量的基础上下降了。

　　开发商的沉默

　　何亲新的父母随着女儿在南山区租房住已经有快一年的时间，一年来老两口总是在晚饭之后，在附近的几个楼盘散步，“见证了这一年南山的房价，就是一个‘尖锥’形。”

　　何母指着眼前的大型楼盘“城市山林”告诉记者，“去年下半年开盘的时候，3万一平米，好的朝向要6万。”

　　那个时候，城市山林的800多套房卖出了100多套。而今天，城市山林的售楼处已经不再对外发布价格了。这其中的蹊跷让何母不解，“好不容易等到了降价，开放商反而一副不卖的劲头，问不到价格了。”

　　记者从当地的中介获得的该楼盘的估价在1万左右。该中介给记者解释其中的“博弈逻辑”。

　　此前一段时间，诸多在高点买入房产的业主威胁要“断供”。因为楼价持续下跌，使得这部分业主成为“负资产”的所有者。

　　而银行和开发商之间有“回购协议”。如果开发商在获得房产证之前，遭到买家的断供，开发商按照该协议就要回购房产，以降低银行的风险。

　　如此一来，业主们的威胁“断供”就让开发商站在了刀刃之上。开发商在成交低迷的情况下，资金流本已紧张。“这个时候，因为断供引发开发商回购，就可能最终压垮开发商。”

　　这样下去，已发售的楼盘们宁可不再有新的成交价放出来，否则，“屡创新低”的成交价就可能进一步扩大业主断供的规模。

　　“开发商在默默地咽着苦水。”上述中介资深人士不禁感慨。