销售面积逐月放大

　　国土局数据显示，今年前五个月全市新建商品住宅销售面积逐月放大。这也使得业内出现楼市回暖的说法。

　　然而，深圳市国土与房产局的报告显示，前五个月特区内外继续分化，特区内商品住宅批准预售面积为30.62万平方米，同期的销售面积为29.78万平方米，新增供应基本被消化。而特区外，商品住宅批准预售面积为159.99万平方米，实际销售面积为94.01万平方米，累积下大量存货。

　　中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10个月，今年5月至12月全市预计有591万平方米新增一手住宅供应，未来几个月宝安、龙岗和南山等区一手住宅竞争将十分激烈，房价存在继续下行的可能。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕指出，成交量虽然是判断楼市是否回暖的重要指标，但也要分析其占有市场存量的比例。高海燕认为，去年5月市场存量少，而今年5月市场存量大，不能单纯比较二者的成交量。如果6月份市场存量能消化掉40%，这可能才是市场真正回暖的迹象。

　　另有专家认为，单月成交面积达到去年90万平方米的平均水平，才可以确认深圳楼市已经回暖，而5月份深圳市住宅成交总面积只有38.48万平方米，断定回暖为时尚早。

　　市场步入理性轨道

　　“不想再等了，我们各自准备了一千多万买别墅。”两位颇有实力的购房人告诉记者，他们经过考察发现，高端豪宅已有回暖的迹象。

　　他们所指的正是目前深圳楼市成交中的“两头热”现象：高端别墅火爆成交，万元以下低价住宅也热销，而万元以上的普通住宅的销售则较为冷清。

　　深圳3个近期入市的别墅项目受到追捧。5月25日波托菲诺·纯水岸五期开盘，当天24席TOWN-HOUSE全被认购一空；5月28日，东部华侨城天麓七区56套别墅推出，当天销售率达七成；5月31日龙华今年首个别墅项目水榭山开盘，当日首批24套别墅单位销售近九成。有专家表示，合理的定价是热销的主要因素。

　　万元以下的普通住宅同样表现不俗，销售速度远快于万元以上的普通住宅。5月中旬，位于宝安区松岗的集信名城二期，大户型产品以7600元/平方米均价入市，两天内卖出近300套；随后，宝安金港华庭开盘，折后均价8800元/平方米，销售超过三成；刷新宝安区最低入市价的中海西岸华府，5500元/平方米起价，当日销售136套。

　　业内人士认为，“两头热”现象是深圳楼市步入理性的表现。“普通住宅以价格为导向，想卖得好必须降价；别墅项目不完全以价格为导向，但需要市场明朗化，豪宅的保值性让高端客户看到了入市的信心。”高海燕表示。

　　但深圳中原地产总经理李耀智指出，别墅和低价楼盘的热销并不能说明楼市已回暖，而说明投资客已大量退场。他表示，去年很多实力较弱的投资客炒房都被套牢，现在市场上剩下的都是自住客，这让高低端用户的刚性需求得以释放。

　　联合证券：开发商目的已达到

　　联合证券在5月份房地产市场报告中表示，如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖，市场的回暖以房价的持续下跌为代价，以小户型等自用刚性需求入市为特征。该报告称，深圳一手商品房5月份成交套数比去年同期上升5%，成交套数的显著上升与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。

　　此外，联合证券还注意到一手商品房月度成交金额的持续回升。他们认为这一指标更好地反映了开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月，表明开发商通过降价来催发自用需求的策略的确达到了刺激市场和自救目的。联合证券重点跟踪的上市公司中，万科开发的万科城以及金地开发的梅陇镇销售相对突出，目前两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。