上海楼市：顶级路段看涨 两极分化加剧

　　文/ 张涛

　　在全国一片观望气氛中，上海高档楼盘成交量虽然萎缩，但是价格坚定如铁甚至逆势上涨，更有甚者，外资进大于出，直接顶托了高档物业的价格。

　　地处上海南外滩的华润置地·上海滩花园二期最近开盘，售楼处报价为35000-40000元/平方米，较一期的32000元/平方米上涨了3000元/平方米。作为上海市中心所剩不多的一片可供成片开发的高档滨江聚居区，上海滩花园主要是精装修两房和三房。该售楼处人员介绍，这个楼盘升值潜力非常广阔，吸引了很多境外人士前来购买。

　　上海滩花园二期相对一期不到10%的涨幅在上海沿江高档楼盘中还算是“厚道”的。据统计，今年一季度在楼市整体观望气氛浓厚的情况下，上海高档公寓与别墅出现较大幅度增长，后者达到27%。戴德梁行专家认为，在总体房价盘整的情况下，上海高档楼盘的价格仍在走高，这表明上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧。

　　顶级路段依然看涨

　　前不久，戴德梁行发布的一份最新统计显示，上海2008年第一季度高端住宅市场(单价20000元/平方米以上)成交面积为223734平方米，环比下降11%；成交均价则为29707元/平方米，环比上涨了3%。

　　4月上海二手房市场具体表现是，中心区域二手房仍维持一贯的抢眼走势，继续领涨全市。如黄浦区以2.95%的涨幅领涨各区，其中老城区板块涨幅最大，为3.38%。传统成熟区域二手房保持稳定格局，自住需求较旺盛，价格稳中有升。只有少数区域二手房价格出现小幅调整，属于个别现象，且皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。

　　房地产分析人士认为，随着人民币兑美元不断升值，外资热钱进入上海投资楼市的热情仍然高涨，沪上高档住宅的价格还将继续看涨，特别是市中心和靠近黄浦江的一些顶级公寓，在外资眼中俨然如古董般稀少和珍贵，这也是小陆家嘴地区的顶级楼盘汤臣一品“打死也不降价出售”的底气所在。

　　高档房受外资青睐

　　尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模投资上海高档房地产市场的热潮，今年前三个月就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。

　　据戴德梁行研究部透露，今年2月凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。此前，在今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。

　　青睐翠湖天地御苑的还有韩国“未来资产”基金，今年2月该基金以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

　　发生在一季度的这三宗大额楼市交易全部发生在几家外资基金公司之间。2006年被基汇资本收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。

　　高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50%。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。

　　李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”(0715.HK)近日公告称，已于5月16日与美国投资基金“亚太置地”旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。根据高力国际公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。

　　有关房地产观察人士表示，从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。

　　对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报更可多算一笔。2006年底，凯雷以1.2亿美元的价格从中房置业手中收购中房·森林别墅110套高级独栋别墅，目前这部分别墅被用于出租，租金在4万元/栋/月左右。凯雷收购中房项目至今，人民币汇率对美元已经升值接近12%，即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。

　　有分析认为，包括高盛以及花旗等近期套现行为并非看空上海楼市，可能受次贷危机影响，为了套现应急。据了解，此类套现行为不光在中国，还包括日本等东南亚其他国家。由于次贷造成巨大账面损失，这类公司名下基金正试图套现旗下已增值物业，以期望取得比较好看的账面成绩。