北海楼市汹涌回潮

　　在这个北部湾的安静海港，楼市在20年里所经受的考验，远胜于潮汐和海风的侵蚀

　　-本报记者 丰鸿平

　　“北海要成为一个新的深圳，它的定位要高，为什么不向东京这样的大城市看齐呢？”在4月20日的一次酒席上，北海融富海湾房地产公司总经理高日华，神情激昂，他舞动的双手加强了他对北海未来发展的信心，却因幅度过大而碰到了旁边斟酒的服务员。

　　高日华说他应该在3年前就来北海的，但因种种原因推到了去年年底，所以他称自己为“无奈的迟来者”。

　　“中国改革开放30年，深圳、浦东都已成为了历史的经验； 西部开发太大，对改善人民生活有利；滨海新区太小，只对天津有利；亚洲最近，东盟十国合作正在热身，北部湾经济特区的设立应该是恰逢其时，对增强国力和国家安定有利，比深圳更是功德无量。”高日华很为他自己的观点感到得意。

　　高日华最近拍得一块65亩的土地，他准备建一个提高北海房产品质的高档小区，而房价会怎样呢？——“我们不卖最贵的，而是让投资者炒成最贵的。”他说。

　　北海本地房地产行业的人们认真地听着，高日华即将在北海施展的宏伟蓝图似乎在冲击着习惯了谨小慎微的他们。人们似乎看到，曾被称为“烂尾楼博物馆”的北海，北部湾一个安静的海港，一个其命运似乎注定要和土地、房子联系在一起的城市，在经历1990年代以来的狂热、破灭、萧条、回暖之后，又开始躁动起来。

　　一粒“伟哥”

　　高日华初到北海，想在一个小区买套房子。1月份房东告诉他的价格是3900元，再过一个月后，价格涨到5000元，虽对北海房产有着十足信心，他仍颇感意外。

　　其实北海商品房价格在去年年初就开始高速增长。从2007年3月份起，北海市房价同比涨幅持续居全国首位，价格由每平方米1500元左右升到2000元到3000元不等，部分超过3000元；同年4月份，北海在全国70个大中城市中，商品住房销售价格同比、环比涨幅都是第一，这一纪录连续保持3个月，依靠同比23.6%的惊人涨幅，北海力压深圳(11.3%)和北京(10.7%)，夺得第一。

　　房价不断上蹿，国家建设部也专门要求北海市有关部门做出解释。北海市市长连友农不得不出面陈述，说“上涨属于正常状态”，这是北海经济增长的必然结果，直接反映了海内外客商对北海经济发展的认可。并说北海作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还有相当幅度的上升空间。

　　可是到了10月，事情出现变化。

　　随着第二套住房限贷等相关收紧银根的政策，北海这一新兴房产市场的买方与卖方开始博弈，海湾地产公司营销总监王欣用“非常惨淡”来形容当时的市场。

　　随后，王石抛出“拐点论”，珠三角城市房价开始下跌，11月，深圳中天置业公司总裁蒋飞涉案卷款逃跑，拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘，北京则有开发商打出“买房子送奥迪”的促销手段，全国房产似乎真的要降价了。

　　在这场动荡中，北海楼市这个历经十多年痛苦孕育而刚出生的孩子，就要夭折了吗？

　　接下来的事情又一次显现了房价的诡异之处：它并不完全由成本来决定，甚至也不完全由供需关系来决定，很多时候，它是一个博弈的结果。

　　2月21日，广西自治区主席马飚向媒体正式宣布，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略，广西北部湾经济区将建设成为重要国际区域经济合作区。

　　那天晚上，王欣和北海几位老总相约吃饭，商量北海房价的走向问题。北部湾经济区的成立给了他们涨价的理由和预期，在谈笑间，王欣决定把他代理的一个楼盘“城市丽景”提价200元。

　　第二天，他给之前积累起来的客户们打电话说：我们提价了，一个星期内来购买的话还能享受到原来的价格，过期不候。“第二天，售楼处挤满了人。”王欣对此颇为得意。

　　另一个楼盘开盘晚一些，看着王欣的盘涨了，也跟着提价，其他楼盘也纷纷效仿。“卖方彻底征服了买方，新的一轮上涨开始了，说简单也很简单。”王欣说，“在北海楼市成交低迷几个月之后，北部湾经济区的批准实施，无疑为北海楼市送来一粒伟哥。”

　　“伟哥”药效迅速体现，来自国家统计局北海调查队提供的数字显示，北海市3月份楼市交易数量和价格双双急涨，新建商品房交易宗数和面积分别比上月增长176.8%和336.9%，价格也有较大幅度提高，预售状况更加显示出楼市这种快速增长的势头。

　　于是东北人来了，西北人来了，福建人来了，人们似乎看到又一个轮回的开始，开始重提上世纪八九十年代在北海流传的那些个出租车变宝马的故事。

　　十年河东十年河西，北海人常这样说。

　　躁动的召唤

　　1984年，北海被确定为沿海14个开放城市之一，到1992年，北海在这14个开放城市中发展速度排第一，人们几乎已经确定，北海将是另外一个深圳。在几年内建成一个人口100万、城区面积100平方公里、工农业总产值100亿的现代化大都市，成为当时北海市政府的宏伟规划。当时“伟哥”还没有问世，否则人们大概不会用“北海涨潮了”这样文雅的比喻。

　　人们又一次不由自主地被挟裹其中

　　那时候，内地省份为寻求“出海口”，纷纷在北海设立办事处和开发区。一个不足10万人的城市，一年内突然涌现出现了1000多家房地产开发商、2000多家中介代理商和200亿的资金。

　　1993年，不甘心做一个循规蹈矩的公务员的王忠祥从陕西来到了北海，追寻一个躁动的召唤：80年代看深圳，90年代看北海。他在“川西北”公司找了个总经理助理的职位，开始他的北海梦。

　　“那时候最热的是炒地，很多企业都想拿到土地，等不及了直接去炒红线图，也并不在意这块地的边界在哪里。后来陆地上的土地没了，就炒海上的，说这一块海域马上要填成土地，卖给你了。”王忠祥说，当时的皇都宾馆成为交易图纸的地方，进去吃一顿饭的最低消费是3888，那时候就看着人们抓着钱随便乱撒：一个大哥大号码炒到40万，找小姐的费用都在1000元以上……

　　王忠祥带着嫉妒的意味看着这一切，他决不甘心只是旁观。拉了几个朋友，他们用每亩8000块的价格从一个镇政府手里买了一块480亩的海边滩涂。没过多久，一个广东人就天天求着他们，欲以每亩8万的价格买下来。

　　王忠祥建议卖出100亩，结果被同伴斥为“农民意识”。“他们都想抱一个大金娃娃，我只出了几万块，是个小股东，说话不硬气。”

　　在一片不断膨胀的躁动中，1993年1月4日，时任国务院副总理兼央行行长的朱镕基来到北海。人们后来说，没有谁比朱镕基对北海的影响更大了，也有人说，正是北海之行坚定了朱镕基进行宏观调控的决心。

　　4月28日，所有在北海的企业大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款；6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，也就是震撼全国的“十六条”。7月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金被抽走，北海400家开发公司自动消失。

　　那些大老板小老板，大官小官们要么跑了，要么坐牢了，剩下的，有人留在北海卖烙饼，陪着主干道上留下的38栋烂尾楼以及长满了杂草的别墅区，等待一个不可知的命运。

　　王忠祥的那一块地后来被政府收回。十多年后他曾去看过那块曾经属于他的土地，给他带来财富梦幻又最终破灭的土地，杂草丛生，几头牛在那里吃草。

　　“成也房地产，败也房地产。”在北海，上至市长下至市民都这样说。大潮过去后的北海也就像烂尾楼一样，“九五”期间的GDP年均增长率只有5%，大大低于整个国家的经济发展速度。

　　房产泡沫过后王忠祥还是留在了北海，把北海当成了故乡。他做过海鲜干货等生意，他说从中学会了包装：本来买回家就可以吃的东西要费劲地弄一个盒子装着，把简单的事情复杂化。十几年来他的财富也慢慢地得到积累。

　　如今这一轮，他拼上资产加上贷款，在北海又买了十几套商铺、住房，再一次投身不需要勤劳的财富浪潮中。

　　“人啊，好像也不是勤劳就能致富的。”王忠祥语气里带着沧桑。

　　政策是疗方？

　　王忠祥没有买海边的房子，他说北海本地人都不买所谓的海景房，因为不方便。

　　来自于东北、西北和福建内陆地区等地的人构成了投资北海房产的主体。他们来到北海后说：北海好漂亮，北海的房子好便宜。他们把北海当成冬天度假的地方，当然也具有投资价值。来自房产代理公司的数据，北海楼市中70%的资金来自外地，并且这个数据还在增加。

　　王忠祥显然错了，在青岛、厦门等地有过购房经验的有钱人都知道海景房的金贵，如今，海景房的价格已涨到七八千元，并且还很紧俏。

　　“北海的本地家庭，大都有2到3套房产，本地的需求并不旺盛。”海泰别墅总经理吴俊钢说。而对于外地来的购房客，要想吸引他们，除了冬日南海的夏日梦幻，还需要更多东西。北海的烂尾楼太多了，如何打消购房者的顾虑，这个任务首当其冲。

　　海泰别墅区1993年开工建设，1996年停工，有别墅438幢，总耗资13亿余元，曾被戏称为全国最大的“豪华烂尾楼别墅群”。10年来，那13亿元就在海边任凭雨打风吹，也有业主在那里搞养殖以度日。

　　“海泰的问题主要是纠纷问题。”1999年1月，北海成立海泰物业管理公司涉讼案件工作领导小组，吴俊钢作为海泰物业公司的总经理，代表海泰的原主人杨恒利开展工作。吴俊钢说，海泰工程在建到70%的时候停工了，海泰公司收了业主70%的钱，但因规定，停建时业主没有拿到房产证，可是这之前，房子已经在市场上倒卖了好几手。

　　泡沫过后，官司随之而来。“我们遭遇66单纠纷，我们告别人是两单。在全国总共有50家法院来查封过房子，几乎所有的建筑都被查封了好几回。1997年，广西高院出了政策，把海泰全部封了，各级法院也不得以海泰房产作为诉讼进行判决。于是形成一团乱麻。”

　　事情最终依靠行政力量来解决。“最高院成立了一个工作组，包括法院、政府、工商、税务等部门，最高院授权给这个小组来处理纠纷问题。”吴俊钢说，当时确立一个原则：物权优于债权。这可以说是后来物权法的精神。通过理清转卖关系、共担风险和减免税费等措施，海泰在2001年解封。2002年，海泰发出了第一本房产证。

　　产权问题搞清楚了，房子就可以进入市场。北海知名房产营销专家陈权说，确定产权是盘活烂尾楼的一个关键。

　　陈权认为另外一个关键是金融支持。陈权在北海房产营销也颇有地位，其代理的物业一度占据了北海40%的交易量。他在深圳看到“一房一万，两房两万，三房三万”的首付促销广告以后，便把北海政府、银行的官员邀请过去参观，以说服一朝被蛇咬十年怕井绳的官员们放开金融市场。

　　“是金融政策启动了市场。”陈权说。

　　但北海的开发商似乎习惯了苦日子。“现在全国金融紧缩和我们关系也不大，我们一直就能难从银行借到钱。”中安房地产老总张瑜说，北方房产商的负债率远低于其他地区的50%。

　　北部湾经济区的成立更是推动了北海金融市场的活跃。华夏银行、兴业银行、信诚人寿保险、越南西贡商信银行等纷纷进驻北海，国家开发银行此前已向广西北部湾经济区意向承诺贷款248亿元人民币，而中国建设银行近两年也向广西北部湾经济区投放贷款430多亿元。

　　“这个发展规划根本没谈些什么东西，别的任何一个县的政府规划谈的都是这些东西。”地产商高日华快速地翻着《北部湾经济区发展规划》，冷静理性，情绪中甚至有些失望，这与之前酒桌上兴奋的他判若两人。“没有金融政策的支持是办不了事情的。”

　　根据规划，到2020年，北海城区人口要达到100-120万人，按此要求，每年需要进来8万人。

　　高日华和吴俊钢都不乐观：北海没大工业，靠什么来吸引人呢？医疗、教育、交通等基础设施都大大落后于沿海发达城市。

　　不过这两年，北海还真是来了很多人，惹得房屋租赁价格一路高涨——一套2房的房子租金竟然涨到1500块。北海人知道，房租都是“传销佬”抬起来的。传销在北海被称为698部队：缴纳69800块，再介绍3个合作伙伴，等自己这根线下的合作伙伴达到29人就能得到1040万元。

　　吴俊钢在他住处就常听见楼上有人对着电话喊：“没问题，赶快来北海，是大项目！”肯定是传销的，吴俊钢大笑。

　　大潮似乎又在涌起，人们不由自主地被挟裹其中。