杭州房产市场进入调整期

　　从“土地为王”到“现金为王”

　　刘立峰

　　欢欢喜喜进入“中国奥运年”后，众多房产企业却不得不面对国家抑制高房价的决心和一系列宏观调控的举措。

　　贷款利率调高、首付比例上升、新盘销售不畅等打击接踵而来，更要命的是，“银根”紧缩之后，曾经依仗银行四两拨千金的不少中小房企甚至有了资金链断裂之忧。

　　就在这一时刻，资金的判决力量开始突显出来。有业内人士指出，杭州地产也开始进入调整期，从“土地为王”跨入到“现金为王”。

　　盘整

　　据浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心共同出具的《2007年浙江省房地产业发展报告》显示，定金及预付款占开发总资金的35.2%。而定金及预付款和个人按揭贷款的占比比2007年上半年有了较大幅度的提升，银行贷款则却有较大幅度的下降。从过去几年的发展情形来看，开发商更加依赖于银行给予的贷款，以保障开发正常运营。

　　贷款切断以及定金、预付款政策的收缩将直接困扰开发商。这也意味着房地产市场由“土地为王”的时代进入了以“现金为王”的时代。

　　在定金及预付款占比较大的现状下，为了保持资金链的顺畅，新楼盘能否实现快速销售成为资金能否回笼并且再运作的关键。而在目前观望气氛浓厚的市场形势下，如何吸引消费者的眼球，挑起他们的购买欲望，成为能否实现新盘快速销售的关键，装修样板房、无理由退房、户型精细化都在这样的背景下纷纷出炉。

　　中国房地产及住宅研究会副会长、建设部政策专家委员会副主任顾云昌近日提出，在销售回款放慢，银行贷款缩紧，上市阻力加大的形势下，开发商的首要任务是保护资金链，保护现金流，其次是注重产品品质。

　　创新之路

　　当人们不再满足仅仅有个家，还追求居住环境的舒适时，浙江大华房产适时打出“环境地产”品牌，以求在同质化现象严重的杭州楼市中走出一条创新之路。

　　越来越多的房产企业在市场中寻找自己的定位，走差异化竞争之路。

　　与大华房产不谋而合的是，不少房产企业均亮出了自己鲜明的企业标签。其中，三盛房产以基于一棵树、一座亭、一面湖的踏实实践，成就“中国第一园林地产”的美誉。以“恒温、恒湿、恒氧”为产品理念的朗诗地产则鲜明地提出科技地产的概念，尽管这一概念受到了广泛的质疑。而在闲林开发江南春城的金成房产集团则一直谋求“教育地产”的创新。

　　不管是创概念还是真正的创新，房产的努力得到了市场的认可。据杭州透明售房网显示，今年4月上半月杭州的朗诗国际街区进了新盘销售量前5名，万科杭州的金色城品楼盘于今年3月开盘，仅一个上午就销售一空，创造了逆势销售的成功；滨江的金色家园、金色海岸系列得到了市场的认可，其中金色海岸一期、二期销售15亿元，为企业回笼了大量的资金，保证了后续项目的开发。

　　大华集团总裁陈鱼海在环境地产专家研讨会上表示，宏观调控的深入和众多来杭发展的地产大鳄必将深刻影响着杭州房产市场的格局。

　　品牌影响受众

　　品牌效应的背后是产品优秀品质带来的高性价比支撑。万科·金色城品作为西湖大道LOFT稀缺物业，位于市中心地段，而周边的不少普通住宅均价已近2万元，再加上万科房产品质的保证，高性价比成为它能热销最重要的原因。

　　滨江·金色海岸则走在了精装修住宅的前列。大量采用世界顶尖品牌装饰装修材料，将目前中国东南沿海地区的住宅质量提升到一个新的高度。“品牌要有魅力，关键在于其能提高消费者的生活质量。”浙江金纬房地产开发有限公司总经理韩航说，作为房地产开发企业，消费者往往会根据楼盘的形象来判定并接受开发商的形象，因此品牌建设最基本的一步就是要提高产品品质。

　　不少业内人士认为，现在很多的房产企业在进行产品定位的时候更加注重市场的细分和客户的细分，以特色为诉求，走差异化、个性化、规模化、品牌化发展之路，以独特的产品定位、合理的产品结构面向特定的消费群体，来赢得市场。

　　当众多房地产开发企业各自的市场定位与房地产市场未来的细分化走向相符合时，将意味着在渡过了市场“调整期”，这个产业必将实现再一次的升级换代。