三线房市怪现状调查：沧州房价逆市疯狂上涨(2)

　　一条似曾相熟的道路

　　沧州为什么跟北京不一样？韦红霞分析得头头是道。第一，地价还在涨；第二，沧州是未来河北省重点发展区域；第三……这些可能在任何地方都可以成为房价上涨的理由却并没有说明沧州房价上涨的内在逻辑。

　　地价的上涨是沧州人所共知的事实。就在2007年9月份，沧州化工机械厂地段拍出了280万元/亩的价格。华元地产总经理刘占昶还清楚地记得竞价现场的激烈程度。“拍了几十轮”，刘占昶说。当对手天津贻成出到4.6亿时，刘占昶停止了举牌，“我的心理底线就是4.5亿，不能再追了。”人们计算，这块地的每平米综合开发成本已经到了4000元。4000元的成本，售价又将达到多少？

　　沧州国土局土地利用科科长路程认为，化工机械厂土地拍卖是个特例，因为地段特殊。但是非常奇特的是，在天津贻成竞拍化工机械厂土地同时，荣盛地产通过挂牌出让获得了几乎同样面积的土地，价格为1.39亿，仅为化工机械厂土地的三分之一弱。在一个开车十几分钟可以横穿市区的沧州，地价可以有超过3倍的差距？更为有趣的是，天津贻成很快又通过挂牌出让获得一块与化工机械厂面积同等的土地，价格为1.3亿元。这块土地是沧州计划建设的一座五星级大酒店。有沧州本地开发商认为这是为了补偿天津贻成高价竞拍机械厂土地。

　　为什么拍卖的是化工机械厂土地而不是其他两块？为什么高价拿地的是第一次进入沧州的天津贻成？为什么天津贻成在高价竞拍之后又迅速获得了五星级酒店的建设经营权？这三块土地的出让颇值得玩味。

　　路程承认沧州地价涨的很快。2005年地价大约50万一亩，2007年就翻了一番，达到100万。事实上，沧州市区的住宅用地基准地价是110万/亩。基准地价的大致意思就是官方认定的底线，如果出售价格低于该数，可能就要被怀疑是贱卖了国有土地。

　　关于地价为何在2005年突然开始上涨，沧州市一位官员说，2005年，时任沧州市长曾经分别找开发商谈话，表示要提高地价，给开发商开出的解决方案是提高容积率。那一年，沧州多层住宅基本都变成了小高层或者高层。容积率的增加自然也拉长了开发周期，影响了供应速度。那一年，沧州提交了开发城市新区的计划，准备扩建一个和老市区同等面积的新市区。也在那一年，中国正在展开第一轮房地产宏观调控。

　　在沧州政府的努力下，沧州土地收入突飞猛进。2006年，沧州国有土地成交价款5.58亿元，政府收益3.8亿元，比2005年增长606%。时任沧州市长高兴地批示：“这件事情干得很漂亮”。

　　与地价和城市财政收入增长呈反比的是，沧州土地供应量逐年下滑。2006年，沧州市区土地供应47万平方米，土地出让收入5.58亿。2007年，土地供应38万平米，土地出让收入8.1亿。土地供应逐步减少，收入逐年增高。今年前4个月，沧州仅供应商业和住宅土地约3万平米。而同时期的北京却在按照中央的要求，投入巨量土地供应以控制房价。

　　与土地供应相配合，住房供应量也逐步下跌。2007年沧州市区住宅预售总计69万平方米，比2006年下跌了近20%。2007年初，沧州新市长上任。新市长上任不久，沧州市区所有开发项目全部暂停3个月。据说是要对开发项目重新审核。2007年是沧州房价上涨最快的时段，也是供应量最小的时候。

　　大部分沧州购房者都认同一个基本感觉，从2006年开始，房价每年涨1000元。沧州市政府官方公布的数字是从2000年至2005年，沧州房价年均增幅为4.6%。但从2006年之后，沧州政府部门再也未详细公布房价信息。

　　如今，沧州市政府正在响应河北省政府的号召。河北省政府提出城镇“三年大变样”的口号。沧州计划拆迁市区十多个“城中村”，改造市容市貌。路程也表示，这是在土地资源紧缺下挖潜的一个办法，尽管难度很高。当然，难度高的一个原因是拆迁困难，成本高。那么，大变样之后的沧州房价又会如何？

　　竞拍土地—拆迁—改造城市—再造地王—房价高涨，经历过一线城市地产历程的人们可能都会感觉，这是一条相当熟悉的城市经营道路。

　　三线城市的未来

　　现在看来，沧州绝不是个案。2007年，河北省全省房价整体增幅超过29%，要远高于石家庄、唐山和秦皇岛这三个列入70个大中城市监测范围内的城市房价涨幅。显然，对这个29%做出贡献的不仅仅是那三个大城市。

　　《2007-2008甘肃省舆情分析与预测》则显示，部分县市房价在以50%甚至更高的速度增长。

　　在沧州，房价从2003年的每平米1000多元左右飙升到4000元，只用了5年时间。5年时间翻4倍。路程、刘占昶甚至韦红霞都承认房价涨的很快，而且还要涨，同时又认为，沧州房价是健康的，因为沧州本来房价起点就很低。但是，经济欠发达的三线城市房价究竟涨到什么程度算是合理的呢？所有人又都回答不上来。

　　李丽告诉记者，沧州的住宅租赁价格其实非常便宜。一套普通的两居室租赁价只有400至500元。而且，二手房的交易量已经出现了下滑迹象。2007年沧州二手房交易规模达到6000套，而今年一季度，二手房交易只有350套，萎缩是明显的。

　　可以与沧州比较的是江苏省淮安市。目前，两市同为三线城市，房价也基本接近。而沧州市下辖7个国家和省级贫困县，人均GDP刚超过1000美元。青县房价达到2800至3000元。沧州最为贫困的盐山县，甚至也传出最高房价达到3200元。虽然淮安是江苏省经济欠发达地区，但人均GDP已经超过2000美元，无一贫困县，虽总人口规模不大，但城市人口远高于沧州。自2007年底以来，淮安市采取了多项措施稳定房价，并在今年4月展开房价大检查。

　　在采访中，记者发现，各种机构人员和分析师都强调不同城市的差异，尤其是三线城市的初期发展阶段，却没有人能够回答三线城市房价的恰当依据和范围。三线城市居民的承受力是否比一线城市更强？万一三线城市房价破裂怎么办？面对这个问题，李丽犹豫着想了想说：“沧州人性格历来倔强，如果房价大幅缩水，会发生什么事情很难说。”

　　来源：经济观察报网