广州政府被指推荐霸王条款：买者权利几被剥净

　　有律师指市房管局网站上合同模块“附件五”倾向于开发商，危害消费者权利

　　新快报讯(记者 曹晶晶)广州知名房产律师周玉忠昨日指出，广州市房管局的官方网站“阳光家缘”上的房屋买卖合同模版本的附件五充斥着有利于开发商的“霸王条款”。

　　“购房者权利几被剥净”

　　“前几天，我打开‘阳光家缘’，在最新预售楼盘里看到某楼盘的合同模版，竟然发现其附件五里多数条款都属于倾向于开发商的‘霸王条款’。我赶紧连续打开了几个楼盘的合同模版，情况竟然都大同小异！”周律师指出，这些条款或加重购房人责任，或排除了购房人合法权利的格式条款。各个楼盘的附件五还略有不同。那些条款密密麻麻，字体较小，条目众多，语句难懂，通过附件五，示范文本中所赋予购房人的权利几乎被剥夺干净。

　　周律师告诉新快报记者，目前广州市已规定必须通过“阳光家缘网站”在网上签订商品房买卖合同。“如今，开发商可以以‘这是政府提供的合同’为理由，堂而皇之地让购房者签下这些‘霸王条款’！”

　　周玉忠律师同时指出，政府工商部门和房管部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本中的附件五原来为空白。若有必要补充，亦应由双方协商确定。开发商所“开发”的补充协议是如何登上政府网站的大雅之堂披上了“政府推荐”的虚伪外衣？周律师表示他也不得而知。但附件五“补充协议”出现在政府网站“阳光家缘”合同模块中，不可避免地危害到消费者的权利，也在一定程度损害了政府形象。

　　呼吁房管局删掉附件五

　　为此，周玉忠昨日写了一封电子邮件，发送到房管局邮箱，建议房管局立即在“阳光家缘”首页醒目位置提醒购房者：警惕开发商提供的补充协议，告知购房者有权与开发商协商订立补充协议，并将购房合同模块附件五的内容全部删除。

　　同时，周玉忠希望各级消费者组织能够对此发出消费警示，工商部门能对房屋销售过程中的合同违法行为进行查处。

　　某大型楼盘附件五条款摘登

　　(甲方为开发商，乙方为购房者)

　　不交管理费不办房产证？

　　一、收楼时，乙方应依约定交清所有购房款(含按揭款)、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。

　　●律师点评:首先税费由国家收取，财政部门也多次重申开发商不得代收契税，税费涉及到国家与购房人之间的行政管理关系。其次购房人入住时与物业公司形成的物业服务合同关系与开发商同购房人形成的商品房买卖合同关系分别属于两个不同法律关系。购房人必须提前交清物业管理公司规定的所有费用及税费，开发商才履行交楼及办证义务，混淆了不同的法律关系，违背了合同相对性原则。

　　●建议取消此条。

　　维修房子不算延期交楼？

　　二、甲方履行保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。若乙方房屋的相邻房屋需维修，乙方必须对甲方的维修行为提供必要的便利。

　　●律师点评:将符合国家规定和合同约定的商品房交付买受人是开发商的义务。对于不符合交楼条件的房屋，购房人有权拒绝收楼，开发商必须对此承担维修或赔偿责任。在购房人收楼时发现房屋质量存在问题的，有权要求开发商予以修理。因此造成延期交楼的，完全是开发商自己的责任非购房人过错，理应由其承担完全责任。

　　●建议取消前句“甲方履行保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。”

　　业主违约责任是开发商4倍？

　　三、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。

　　●律师点评：此条看似公平，其实是个陷阱。由于补充协议未在其他地方另行规定开发商违约责任条款，若开发商违约的，则适用前句。根据前半句，开发商的违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。但由于在补充协议的其他条款(第7条、第8条)规定了购房人在某些违约的情况下要支付房价总额20%的违约金。依据此条，即在发生此两种情形之下，购房人承担的违约责任应适用后半句，如此，购房人所承担的违约责任实为开发商不履行其主要义务时的4倍。

　　●建议删除后半句“但本补充协议另有约定的除外”。

　　霸王条款强过合同正文？

　　四、本附件补充协议条款优先于合同其他条款。

　　●律师点评：正是有了此条的“掩护”，补充协议才顺理成章地将《商品房买卖合同》中固定条款所赋予购房人的正当权益剥夺殆尽。如果没有此条，由开发商提供的补充协议与示范文本印刷文字不一致的地方，就有可能发生“冲突”，补充协议的霸王条款就可能“打不过”示范文本中的印刷文字。有了此条，补充协议优先适用，霸王条款就能畅行无阻。

　　●建议修改为：本附件条款与合同其他条款不一的，优先适用合同条款。