福州物业集体喊亏频频撤离

　　本报记者 林海峰

　　实习生 肖龙 陶雯婷

　　本报讯 “贴钱当管家，这生意没人做，再过几天，物业就撤走了。”福州市联和物业管理有限公司的老总陈扬东，这几天正忙着解决物业撤离的遗留问题，该物业所接管的“山海花园”，物业费每平方米仅0.45元，收缴率只有80%，此前已换了两家物业了。

　　这种抛盘并不是个例。作为劳动密集型行业，从去年以来，物价上涨带来的用工成本增加，几乎挤占了物业的利润空间。新《劳动法》实施后，员工的劳保等多项费用，进一步增加了物业成本。

　　省物业管理协会有关人士称，去年以来，福州市就有30家以上的物业企业退出市场，而今年年初以来，更有超过10家的物业公司撤出小区，“近期又有多家物业准备退出小区”。

　　新闻事件：山海花园物业三度撤离

　　联和物业所接管的“山海花园”，位于福州白马路，有188户居民。联和物业是2007年1月份进驻的，此前已有2家物业先后因经营难以为继而撤离。

　　“我们是第三家进驻的物业，可接管了一年多，从保本经营滑落到现在的亏损，入不敷出，只能走人。”联和物业老总陈扬东说，该小区从交房的5年来，物业费一直没变，为每平方米0.45元，收缴率为80%。

　　这小区的收缴率与福州市的平均收缴率相当。为什么会亏本呢？陈说，当初接管时，还想可确保利润在8%左右，可一年来，日常维修管理费用上涨，员工工资跟着上涨，“物业成本70%是用工成本，不仅工资上涨，新《劳动法》实施后，还得给工人买各类保险，每个月收到的物业费是1.04万元，只能维持10个员工的工资，日常维修费用，只能用每月两千多元的停车费来补贴”。

　　和“山海花园”小区一样，台江区的“长寿园”小区，也面临类似问题。接管小区物业的新三泽物业老总陈立武说，本月底前，也将撤出小区，“每平方米仅0.3元物业费，缴费率才70%，用工成本一涨，就得贴钱”。

　　记者也从福州市物业管理协会了解到，目前全行业都面临亏损危机，永安、融侨、新三泽等大型物业企业，可通过运营高档住宅、写字楼的收益，来弥补普通住宅项目的亏损，而一些诚信度低的小型物业或无资质物业，将通过压缩人员、降低服务质量来维持经营。

　　记者调查：物业为何集体喊亏？

　　此次福州物业公司集体喊亏，除了刚性劳动力和日常维修成本共30%的上涨外，还有什么因素困扰着物业的正常运营？

　　物业收费率偏低

　　来自福州市房管局的一项统计显示，全市商品住宅每月收费率不足85%，个别住宅区甚至达不到50%。

　　福州永安物业有限公司林常青则认为，实际上，整个行业的收费率在80%以下。在人工成本上涨前，90%的收费率才能实现赢利。

　　以永安物业所接管的金山一个楼盘为例，40%是温州炒房团买的，“交房三年，没交一分物业费，请律师再花几千元派人去温州讨，催回的款项，除去开支外，所剩无几”。

　　来自福州法院系统的消息，去年催缴物业费的案件，比前年翻了一倍。

　　开发商放缓“输血”

　　福州市目前的物业企业有近四百家，但60%物业是开发商派生的，开发商为了项目品牌建设，不惜贴钱去打造小区的物业。而随着近期的楼市遇冷，开发商对物业的“输血”，已是“心有余而力不足”。

　　“开发商一旦没有土地储备，是不会继续贴钱给物业的”，福州市物业协会的有关人士称，若楼市继续冷清，这类由开发商派生的物业，今后将如何保障服务质量，是个大问题。

　　行业的不当竞争

　　值得关注的是，虽然频频有物业退出，但想进去接管的物业仍不在少数。“市场准入门槛太低，监管力度也不强，不正当竞争，才导致行业频频成为媒体曝光的对象”，一位不愿透露姓名的物业老总直言。

　　省物业管理协会的有关负责人称，目前的准入门槛偏低，三级物业注册资金只需5万元，这类物业为了保持赢利，就会放宽员工素质、减少人员配备，这就给小区公共部分管理埋下祸根，“物业管理的隐性成本比较多，比如说设备设施，好的维护，管网寿命可达20年以上，差的维护，可能就是10年8年”。

　　□新闻观察

　　涨价不是唯一办法

　　在省外的杭州、长春等城市，因受劳动力成本上涨影响，物业企业均呼吁主管部门上调物业费。然而，上涨物业费毕竟是个敏感又充满争议的话题，在随机采访中，就有不少业主说，“物价涨，物业费涨并不是问题，但要先解决服务质量问题”、“真的亏损吗？要涨多少？物业要公布其经营成本”……

　　诚然，涨价并不是物业生存的唯一途径。作为市场化运作的物业企业，也应开源节流，整合社区资源，多元化经营，在保证服务质量的前提下，推出个性化的收费服务，增加利润。