广州模式引业内质疑

　　作者：巫燕玲

　　近日，民生银行(600016.SH)广州分行和广东发展银行宣布，将在广州地区推出“二手房交易资金托管”业务，而上海市房管局也即将联合商业银行开展相关业务。另外，深圳等多地也正在酝酿相关监管措施。

　　目前全国各地对二手房交易资金的托管模式不尽相同。差异背后，业内对交易资金托管模式也存在争议。以商业银行为主体的 “二手房交易资金托管”模式，是否能承担起监管交易资金安全的主要责任？

　　广州模式

　　“我们正在参与房管局系统的对接测试。”民生银行广州分行零售业务部有关人士对记者表示。民生银行广州分行是首批参与房管局存量房交易管理系统对接测试的银行之一。

　　此前，广州市国土房管局正式出台二手房交易资金监管新政策，要求二手房交易资金由银行托管。

　　此前二手房交易资金流程是：买家先将一部分房款存到中介公司账户上，然后再根据手续办理进展情况，由中介公司分期把资金转移到卖家手里。在广州，二手房交易周期一般为两周到一月左右，这就为中介公司挪用资金创造了条件。而此次调整后，二手房交易资金的最大变化在于中介将不再接触二手房交易资金，资金划拨均在银行监控之下(托管流程见图示)。

　　广发行有关人士告诉记者，买卖双方可自行选择使用个人账户或银行专用监管账户作为资金划转账户。客户既可以选择监管买方或卖方的账户, 也可以选择同时监管双方账户。另外, 客户还可以选择一次性划款, 或根据买卖双方的要求分批划款。

　　在这种监管模式下，由银行监管客户交易资金及封闭式转账，而房管局存量房交易管理系统实时对接银行。民生银行零售银行部人士表示：“这样可基本解决交易各方缺乏互信的问题。”

　　银行争食

　　对于商业银行，二手房交易资金托管属于中间业务。银行对中间业务一般会收取2‰~6‰左右的手续费。 不过，根据广州房管局的要求，目前参与二手房交易资金托管的银行不能向客户收取手续费。

　　这也引起业内人士质疑，商业银行参与此项业务的意义何在？

　　按照目前办理二手房业务进程，二手房交易资金在银行账户上停留的时间大约有两周到一个月时间。

　　数据显示，去年广州十区二手房交易面积超过740万平方米，以均价6400元/平方米计算，交易金额涉及470多亿元。对银行而言，这意味着这项业务可带来数十亿元的短期存款。而上述广发行人士表示，银行参与此项业务的意义主要在长远考虑。希望可以吸引客户办理按揭、理财业务。

　　事实上，目前不少股份制银行对此业务较为积极，而占据个人房贷大部分市场份额的国有商业银行，则不太主动。

　　监管隐忧

　　然而，有中介公司人士认为，广州二手房交易资金监管模式仍旧存在着一些隐忧。

　　按照目前广州二手房交易资金托管模式，主要监管责任都放到银行身上。银行是否有足够人力物力来监管，是个问题。

　　目前上海设立的交易资金监管账户制度，则实行监管机构和托管机构的分离——监管机构是房地产交易中心，托管机构则为银行。

　　对此，民生银行广州分行人士表示，银行系统与房管局存量房交易管理系统直接对接，便于及时监控客户交易过户办理进度，可最大程度保障交易资金安全。