上海新开楼盘一半都在明折暗降 地产业面临困局(2)

　　万科降价背后的困局

　　住宅降价是从全国规模最大的住宅地产开发商万科地产开始的。万科在深圳降价之后，陆续启动了全国范围内的降价促销计划，从南至北，降价幅度最高达到30%。

　　“如果对于市场未来是看好的，那么决定一家房地产公司销售策略的最重要因素就是公司的财务安排。”金地上海公司市场营销部经理康家东说。

　　对于万科来说，在专业化住宅开发商的精神引导下，公司更加类似于一个工业产品加工商。由于基本没有持有性物业来保证部分现金回款，公司的资金来源只有几条，包括银行贷款，上市公司通过资本市场增发融资，境外资金引入，以及楼盘销售回款等等，而快速开发、快速周转是公司运作模式中最精髓的部分。为控制产品质量以及加快销售速度，公司甚至花费相当大的人力物力进行住宅产业化的研究。

　　在过去的一段时间里，万科资本市场的融资不再一帆风顺，在没有租金支撑的情况下，销售回款成了这家公司最主要的资金来源。面临这样的局面，降低利润以期尽快回笼资金是任何一家企业所能够作出的最直接的选择。

　　万科选择降价，背后实际上是全国开发商面临同一个困局的剪影。在著名评级机构标准普尔最新发布的一份研究报告中，我们看到，国内开发商无论大小，或多或少都面临着资金紧张的考验。

　　标普的报告写道：“从去年第四季度开始，中国监管机构禁止房地产企业使用国内银行贷款支付地价款。而开发贷款方面，地产商不仅越来越难取得信贷额度，而且融资成本也在上升。由于银行收紧信贷，因此它们对于放贷更具选择性，通常只有信用状况较强的企业才能获得银行贷款。”

　　地产商探寻其他融资方式

　　“与一年前相比，海外债市和股市投资者对中资地产商海外融资的谨慎情绪急剧升温，这意味着新股与债券发行的难度日益增大。与此同时，随着监管措施的不断出台，2007年中期以来，中国国家外汇管理局明显放慢海外资金汇回国内的审批步伐。因此，即便新地产商能够成功地在国际市场融资，将资金由海外市场转移至国内也是一个挑战。”

　　标准普尔表示，碧桂园在2月15日成功发行可转债，可能预示着地产商开始转换思路，探寻其他融资方式。但该交易也显示出融资成本已大幅上升，这种趋势将在今年维持下去。

　　早在去年，一次性付款优惠已经开始并逐步变成一种普遍性行为，大量开发商为能够提供一次性付款的购房者给予1%到2%的价格优惠。“我们对于资金到位速度的要求非常高。”一个楼盘销售人员这样说道。银行房贷速度则是房地产开发商与之合作的主要依据。

　　进入2008年，房地产商将面临更加严峻的挑战。今年年初的全国金融会议明确今年房地产贷款依然从紧。新任全国政协委员、世茂集团主席许荣茂在两会发言稿里隐约表现出了对于保障性住房对于市场占领的担忧。许荣茂写道：“因为有廉租房的存在，低收入居民在考虑更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋买卖市场中，买方人数因此变少，房价自然因需求量不高而保持平稳。现在国内也对住房建设用地的年度供应量做出了相关的规定，但这个比例是否合理，是否能长期稳定地保持廉租房的建设……这些还需要我们深思熟虑。”

　　香港恒隆地产主席陈启宗去年表示，内地开发商正在重复着上世纪80年代香港房地产业的疯狂和困境。不过换句话来说，如果开发商能够在今年或者明年的严酷环境下得以生存甚至趁机做大，未来国内房地产市场的集中度将会变得更高也更有秩序。

　　上海近期住宅新盘打折促销一览

　　已经开盘

　　美兰湖颐景园(宝山罗店板块)

　　7300元/平方米

　　跌破开盘价去年12月份以7500元/平方米的均价开盘，2月打出广告，推出一套促销房源，定价6105元/平方米，很快售出，2月份至今总共只售出14套，而实际销售价格比开盘价格下浮200元/平方米

　　沿海丽水馨庭(松江区新桥板块)

　　12000元/平方米

　　跌价不领情目前在售165-180平方米左右的联排别墅，每平方米优惠400元，目前售价12000元/平方米起。还有200余套。现房。此次活动有效期为2008年1月15日-3月31日。

　　海湾世纪佳苑(奉贤海湾旅游区)

　　10688元/平方米

　　(打折还送花园)别墅项目，网上房地产报价14800元/平方米。针对剩余的22套尾盘低价促销，最低单价10688元/平方米，附送大花园。目前只剩四五套。

　　金地格林世界(嘉定南翔板块)

　　20000-23000元/平方米

　　(送面积)联排别墅，面积208平方米的别墅实际可用面积超过340平方米，包括一个南庭院一个北庭院、一个中庭、一个露台、车位等都不计算面积，销售价格20000元/平方米～23000元/平方米。推出10多套，目前还有10多套。

　　中远两湾城第四期璀璨天城(普陀区武宁板块)

　　21000元/平方米

　　(暗藏优惠房)广告称只有一套22379元/平方米低价出售。售楼处表示，如果看好房源，差一点的楼层有更便宜的，可以卖到21000元/平方米。不同楼层单价相差200元左右。

　　上海青年城(松江区九亭板块)

　　约13650元/平方米

　　(速度决定折扣)原价14000元/平方米，目前对5天内可以签约的客户9.75折优惠，一次性付清则可以享受9.25折优惠。

　　未开盘

　　中海瀛台(徐汇植物园板块)

　　3月中旬开盘，推出中心10号楼等，预计销售价格20000元/平方米左右，但楼盘去年申请预售许可时报的均价在22000元/平方米以上。1月对外报价25000元/平方米。

　　绿洲康城(南汇周康板块)

　　享9.8折优惠。有意向的客户可携带身份证明，前往接待中心进行购房VIP卡的办理，凭VIP卡可享受购房9.8折优惠。现在正在销售的一期房源价格12000-12500元/平方米。最新二期楼盘200多套房源3月底开盘，预计销售均价10000-12000元/平方米。

　　现代华庭(青浦)

　　二期，3月8日开盘销售。售楼处对外表示，销售均价6000元/平方米。而此前1月销售均价7000元/平方米。

　　万科四季花城(宝山西城区)

　　预计将在一个月后开盘，推出90平方米小户型楼盘，每套定价90万-116万元，以此价格计算，单价在10000元/平方米~12900元/平方米之间。这一楼盘之前推出的一批房源销售均价已经达到了12000元/平方米，最高销售价格接近14000元/平方米。以最高销售价格计算，与前一批楼盘的销售价格相比，未来新推楼盘的售价相当于打了9.2折。