住房保障厦门试水

　　姜洪桥

　　尽管心中仍有疙瘩尚未解除，厦门人的普遍自豪感还是相当明显。让他们感到自豪的，与住房和医疗等保障有关。

　　一位厦门普通干部自得地告诉记者：“在住房保障上，我们不缺钱，钱早就到位了，现在的问题就是工程进度跟不上。”另一位厦门当地媒体人士反问记者：“北京推出的经济适用房你知道吧？那就是跟我们厦门学的！”

　　在与周边城市对比时，厦门人自豪于厦门的人均收入和财富，在与北京、上海等一线城市对比时则是“我们保障制度更先进”。这种自豪看起来有点矛盾，但毫无疑问，目前厦门的住房保障工作确实在全国保持领先。自1998年全国房改开始之后，厦门是第一个投入巨资建立起与商品房市场分离的完整住房保障体系并已初步落实的城市。如果一切顺利的话，厦门也将是最早完成住房保障立法的城市之一。

　　在保障与市场、民生与稳定房价纠缠不清的年代里，厦门的成绩成为中国住房保障范本。而官员和学者更关心的问题是，为什么是厦门？就如一位高层领导在视察厦门住房工作时，当着随同观摩的20多个省市住房保障负责人的面说的那句意味深长的话，“厦门是有钱，但显然不是最有钱的”。

　　吴厦生的好运

　　吴厦生的姓名表明了他的身份：一个在厦门出生的人。记者前去拜访时，他正忙着收拾那台破旧而巨大的电视机。“厦华牌的，太老了，得修修了。”吴厦生操着一口闽南音浓重的普通话解释着。

　　容纳着破旧电视机和简陋家具的，是厦门市政府为吴厦生提供的新家——约70平方米的保障性租赁房。与原来旧城区28平方米的简陋住房相比，吴厦生对新家的地理位置和条件相当满意。房子位于厦门岛内繁华地段，周边二手房价格已经过万元。而且，房子入住之前已经由相关部门免费粉刷和装修过。以吴厦生一家三口月收入两千多元计算，以市价买下这套房子相当于花掉他一辈子赚的钱。

　　回忆起抽号分房的过程，吴厦生很兴奋，“没办法，运气好啊！”2007年2月28日公布第一批保障性住房抽号结果的晚上，吴厦生请家有电脑的亲戚帮忙，一定要盯着电脑，第一时间告诉他结果。12号！公布的结果让吴厦生幸福得不知如何是好，这意味着他很快就能离开住了半辈子的破旧大杂院。整整一晚上吴厦生都没睡觉，旁边的邻居、亲戚、朋友都过来祝贺，兴奋之余吴厦生也不忘记安慰那些排号靠后的邻居，“肯定都能排上的”。

　　类似吴厦生的好运可能在很多城市都上演过，但与大部分城市报道的低保家庭入住廉租房不同，吴厦生是以中等收入困难户的身份入住。这可以从他每月所交的租金反映出来。吴厦生每月需要交纳的房屋租金约500元，按照市价租金1700元计算，政府为其补贴70%。比吴厦生更为困难的家庭可以享受到从80%至90%的更高补贴。

　　吴厦生所住房屋属于2006年以来厦门市极力推进的适用于低中收入人群的保障租赁房一类。此外还有适用于更低保障的廉租房和适用于中等收入人群、可购买的保障性经济适用房。

　　这是目前为止，中国各城市中最完善、覆盖面最广的住房保障体系。它以梯级形式，保障着低、中两类收入人群的最基本住房需求，并初步建立起比较完善的准入和退出制度。厦门市原定的计划是覆盖面要保证占总人口40%的低中收入人群中的困难户。今年第一季度，这个计划再次被扩展至50%，甚至将包括为部分外来务工人员和新毕业大学生提供过渡性住房。按照这个计划，厦门市户籍人口中的4万户以上家庭将享受到政府提供的廉价租金住房，或者以低于市场价40%左右购买保障性经济适用房。

　　舍地、舍钱

　　按照厦门市政府的住房保障计划，保障性住房的20个项目、4.5万套住房要在2010年全部建成，需要投入的建设资金将高达130亿元，每年投入达20亿元至30亿元。如此支出，厦门的财政能否承受？这是许多人关心的问题。有趣的是，许多接受采访的人给予的答复几乎是异口同声：没问题。

　　集美大学房地产研究所所长，同时也是厦门市政协委员的李友华告诉记者，在全国副省级城市中，厦门的人均收入是很高的，厦门有这个财力。这种看法基本为厦门官员甚至地产开发商所共识。但我们并不清楚，这种共识是否是在厦门建立这个保障体系之前已经形成。

　　事实上，厦门的财政和国土主管领导的看法却与此有些微妙区别。厦门财政局副局长吴旗明向记者开列出厦门的财政清单，2007年厦门财政总收入达到348.4亿元，地方财政收入为186.5亿元，比上年同期分别增长30.3%和37%。这是一个相当不错的成绩，吴旗明据此指出，每年20亿至30亿元的保障性住房投入是基本可以实现的，“但是也并不轻松，因为需要投入的不仅仅是住房，医疗、教育都需要投入，需要平衡。”

　　在住房保障之外，厦门也正在推进就学、就医等四项民生保障工程。用吴旗明的话来说是 “公共支出成倍增加”。吴旗明介绍，住房保障绝大部分来源于财政投入。只有保障性经济适用房由于可以回收成本，可以适当争取银行贷款。由于预期2008年中国政府将会紧缩银根，银行贷款是否能保证也给吴旗明造成一定压力。

　　再看看厦门国土房产局副局长郭俊胜的计算，厦门是否能承受保障性住房带来的资金压力将完全是另一笔账。郭俊胜指出，100多亿元的投入仅仅是建设资金，实际上土地是无偿划拨的。据了解，这种土地无偿划拨加建设资金财政负担的方式，在全国是第一例。目前，北京、广州通常采取的做法是以廉租房、经济适用房外加限价商品房的方式解决住房保障。其中，被北京市民热切盼望的限价房土地是采用招标的形式。建设资金也由开发商承担。限价商品房与商品房的惟一区别只是售价有所控制。

　　“考虑到低中收入人群的实际困难，划拨的土地大部分都位于厦门岛内。”郭俊胜说。熟悉厦门地产行情的人都知道，厦门岛内的地价和房价相当高，在全国副省级城市中名列前茅。厦门最大的房地产代理公司新景祥投资控股有限公司总裁秦刚表示，岛内实际房价可能要超过1.5万元/平方米，楼面地价在2007年也超过1万元。

　　郭俊胜告诉记者：“按照最保守的估计，用于保障性住房的地块如果用来拍卖，将为厦门市带来70亿元至80亿元的收入。”厦门市副市长裴金佳也坦率地承认，保障性住房确实间接造成对土地出让收入的影响。

　　如果厦门市政府是个商人，保障性住房项目将是笔超级亏本的买卖。厦门市政府将不仅损失近百亿元的土地收入和可能高达400亿之巨的GDP，而且还要在3年内额外支出100多亿财政收入。

　　为什么是厦门？

　　郭俊胜是主管国土资源和房地产的副局长，他应该很清楚厦门土地和房地产开发建设的账面。不过，他的理解却不是预想中的 “无论如何也要做好保障性住房工作”的论调。他引用一位经济学家的话称：“是否解决中低收入人群基本居住需求是一个国家的房地产体系是否现代化的标志。”

　　裴金佳副市长更愿意把观念和认识作为第一因素，“市场和保障必须分开，政府的职责首要是保障群众最基本的衣食住行问题。”他表示，厦门市政府是吸取了经验教训的，厦门前两年的住房问题造成了很大的民生困难。

　　2005年底，有关团体就发布了一份厦门民生调查报告，阐述了百姓居住问题在房价高涨下的严峻形势。很多人可能都记得，厦门房价曾经在全国房价涨幅排行榜上名列前茅。2006年，厦门房产市场异常火爆，千人排队抢购，楼盘开一个就卖完一个。厦门警方非常紧张，派出所和巡警大队全体出动维持秩序。据说，厦门主管房地产部门的领导立即派人去了解情况，在排队抢购现场，问了10个人，其中9个人表示是投资性买房。厦门的主管领导因此受到了震动。

　　2006年3月，一份关于贯彻中央房地产调控精神的报告呈交给厦门市委书记何立峰。一位房产主管领导在该报告中称，厦门应该警惕房地产市场情况，及早建立住房保障体系。这个提法在2006年确实还没有在各城市政府部门中流行，更没有形成保障与市场分离的共识。当时的北京等一线城市刚刚开始考虑如何抑制新一轮房价上涨。

　　何立峰看完报告后认为，保障性住房体系这个提法很好，要好好研究。当年5月，厦门召开市委常委会，会议认为，具有浓厚福利色彩的经济适用房制度在实施过程中存在的问题很大，面窄、价格不合理。会议决定要制定研究新的保障办法。

　　此后，厦门迅速成立了一个工作小组，也就是后来的厦门市社会保障性住房建设与管理办公室雏形。工作小组经过多轮调研，基本形成了目前我们能够看到的三种梯级的保障体系。一位保障办干部回忆，该计划形成后很多部门干部也在怀疑，有没有资金来保证这个体系，市政府是否愿意投入？

　　结果，2006年11月15日厦门市委常委会拍板决定，要建立完整的住房保障体系。第二天，市政府召开了新闻发布会将计划公布于众。

　　人们的怀疑和担心很快被厦门市政府的行动打消了。为了尽快落实计划，厦门市政府要求划拨的土地必须是净地。可能很多人还记得2006年万科在厦门6亿多元买地的事情。万科以楼面价4000元/平方米的价格购买了一片土地，开盘即爆出1.2万元的价格。成为当时该区域的最高标价。但就紧靠万科的项目不到30米的旁边，厦门市政府直接划拨出一大块土地立即投入于保障性住房建设，取名“万景公寓”。

　　实际上，这两个项目同为一体，万科最后只是购买了那块净地的三分之二。如果万景公寓针对保障对象出售的话，价格将在4200元左右。30米之外，万科项目出售价格飙升至1.7万元。这将是厦门乃至中国地产界的一道奇特景观。

　　分离原则

　　在考察研究期间，厦门也考虑了限价商品房办法。但是最终决定放弃这一方案。与在保障和市场之间摇摆的限价房相比，厦门刻意要将二者分离开来。裴金佳指出，厦门不能重蹈原有经济适用房福利和特权色彩的旧路，一定要把保障和市场分离。他认为，限价房不适合厦门。

　　厦门市政府的原有计划即是彻底隔绝保障性住房与商品房的通道，不允许保障性住房进入市场流通。在2007年国务院出台24号文件之后，这个做法略作修改，保障性经济适用房5年之后可以进入市场流通，但是要补缴90%的地价款。这个补缴比例远远高于北京规定的35%的比例，依旧表现为在态度上反对混淆保障住房和商品房的界限，导致意图投资保障性住房的人根本无利可图。

　　下转23版

　　上接22版

　　而且，厦门目前正在努力为保障性住房立法。厦门市人大城建环资委主任边经卫告诉记者，保障性住房立法工作作为厦门两会一号立法提案进展很快。该条例在总则里将明确保障性住房与商品房的区别。“有了法规之后，保障性住房就可以清楚，而且长期稳定发展下去。”边经卫说。

　　就在记者于厦门采访期间，广州出现限价商品房有人弃购的奇怪现象。李友华认为，在住房问题上，各城市政府部门最主要的问题就是搞不清商品房和保障性住房的界限。建设部党组书记姜伟新在2007年底全国建设工作会议上讲过，鼓励各地积极研究各种保障性住房办法，但也要防止成为中国住宅市场化改革的阻碍。

　　现在看来，限价房这种亦保障亦商品的模式在2008年出现问题，应该在有关专家和领导的意料之中。

　　对于厦门的改革，厦门当地开发商也表达了支持的态度。一位民营开发商说：“厦门保障性住房改革对于岛内楼市没有造成影响，因为需要保障的人本来也买不起当地的商品房。”但是该人士承认，岛外商品房市场确实受到了一些冲击，因为与保障性住房价格比较接近。该开发商甚至对参与保障性住房建设相当感兴趣，抱怨“民营企业没有太多机会”。

　　作为房产代理商，秦刚相当熟悉厦门的房产市场。秦刚预计，保障性住房对商品房市场的冲击相当有限。作为参加过有关部委在厦门召开研讨会的房地产界代表，秦刚称，“厦门在解决住房保障问题上，确实解决得比较好。”秦刚也认为，厦门既然有实力就应该解决住房保障问题，分离之后，商品房市场可以更好发展，开发商的困扰也会减少。这大概算是厦门地产界对厦门住房保障工作的较高评价了。

　　当然，正如厦门人矛盾的自豪感，厦门比较富裕，但厦门在中国还算不上最发达的城市。与北京的1000多亿元和上海近2000亿元的地方财政收入比起来，厦门只有他们的十分之一，但厦门却成为很多城市学习的榜样。对于这个问题，厦门各层官员都认为，各地情况不同，不好统一评价。

　　2007年建设部组织各城市住房主管部门负责人参观厦门。很多经济不发达城市代表参观完之后表示，无法复制，因为经济实力不够。据说，北京也有代表参加，该负责人也表示，无法复制厦门经验，因为管理方式不同。

　　一位曾经报道过10年前厦门住房货币化改革的《厦门日报》老记者认为，厦门一直就有严格遵循上级指示的传统。“厦门的社会主义特色比较强烈。”该记者说。

　　对于这个问题，走南闯北、在北京和上海都有大量地产业务的秦刚也有自己的理解：“当年发展经济适用房的时候，厦门就是全国先进，建设部还在厦门开过现场会。在落实中央精神上，厦门人从来不落后。”至于其他城市的情况，秦刚称：“同样是房价和民生问题，每个城市的承受能力是不一样，别的城市能够承受，厦门就未必。”

　　来源：经济观察报网