后市未明 广州豪宅投资客骤降90%

　　本报记者　苏丝　　

　　以2万元／平方米为界线，广州的高档房，即所谓豪宅，均集中于珠江新城以及远郊，大概占据整体销售市场的10%，售价已成为绝对的市场标杆。然而，这些项目在近半年来的房价震荡期中，均或多或少在下调售价，从最高峰的2.5-3万元／平方米，降到1.5万-2万元／平方米。

　　豪宅跌幅15%-20%

　　2008年1月广州全市一手住宅成交量下降50%，“而在这成交的50%当中，90%以上是自用买家。”中原地产项目拓展部总监黄韬透露，此前的2007年5月至9月这段高峰期内，房价飙升，珠江新城的住宅从1.2万元／平方米升至2.5万元／平方米左右，有一半买家是投资客。

　　黄韬以番禺别墅盘——新光城市花园为例说，这个华南板块目前规模最大的别墅社区，投资客比例高达40%-50%。

　　中原地产相关研究数据表明，豪宅在广州市场中占据10%的比例，而交易量的急速下跌，带来这些豪宅价格15%-20%的下挫。

　　股市不稳定，楼市也同样遭遇“高位调整”，黄韬认为，房价的整体稳定要看5月份的市场运行情况，现在楼价的下跌，仅仅是与去年高峰期相比而言，但并未跌破2007年上半年的价格。

　　合富辉煌副总经理张学民同样认为，豪宅价格并未跌破飙升之前的水平。张透露，目前珠江新城大部分楼盘2万元／平方米左右的均价，比高峰期每平方米降了四、五千元，但仅仅相当于2007年5月份的1.3万元／平方米的水平。

　　张学民分析，经历去年的房价飙升期后，豪宅开发商已赚取了高额利润，存货并不多。目前很明显的一个趋势是，开发商在剩下的货源中，一些性价比不太高的产品，以降价方式出售，而一些资金链充足的开发商，价格还是高企。

　　合景泰富陈杰平曾对记者透露，该公司旗下汇峰项目，2007年11月之前已经售出大部分货量，只剩20多套，所以售价3万多元／平方米不会改变。记者获悉，在该项目附近的丽江花园，2008年前以1.6万元／平方米的售价热销，比此前宣传的2.2万元／平方米下跌了20%-30%。但据业内人士透露，丽江花园还有少量复式单位，叫价3万多元／平方米。

　　广州市至道房地产代理有限公司副总经理黄全敏指出，广州豪宅市场脚步明显放缓。他举例，番禺山水华府二期售价从2万多元／平方米，跌至1.3万元／平方米；有的豪宅可以与买家“商量”价格，甚至给出85折。

　　黄直言，受物业税等政策影响，部分投资客已经撤场，转去购买商铺和写字楼。

　　5月分水岭？

　　广州多数开发商依赖原来回笼的资金在观望，而投资客也不愿意让利出售，有价无市迹象明显。张学民指出，目前购买了珠江新城豪宅的大部分投资客，因为房产证未出，也不着急出售，而另外一些有房产证的，却又在苦等下一波涨幅。

　　“去年9月出台的房贷政策只是把外地投资客吓跑了，而广州本地的大部分投资客还是资金实力雄厚的，有的手上拿着5、6套房子，就是不愿降价。即便以前1.5万元／平方米买的，也不愿意2.5万元／平方米出手。”张学民说，这一波投资客，心理价位都高达3万元／平方米以上，他们都寄希望，到3、4月份，半年来的房价调整积累下来的购买需求会释放。

　　另一方面，两年前至今房价翻倍，豪宅出租回报率却低于前两年，戴德梁行综合住宅服务、华南区助理经理张可军透露，两年前入市的投资客出租物业的较多，去年入市的投资客大部分不愿采取出租的投资方式。

　　而黄韬则认为，一旦房价持续平稳两个月，投资客又将入市，那时带来的市场效应可想而知，必定有新一轮的升幅。他认为今年5月将会与去年一样，是一个分水岭。

　　“3、4月份会有一些新盘推出。”张学民表示，珠江新城的区域价值在这两年已经有所体现，投资客对2.2万-2.5万元／平方米的售价具有绝对购买力，但也不排除房价若继续下探，将带来这波投资客以及开发商的恐慌性抛盘。

　　广东省房地产行业协会将于3月中旬正式发布的＜广东房地产蓝皮书2008＞透露，2008年广州全市十区新增商品房供应量约6.5万套，约700万平方米，“90／70”产品供应面积占总量的50%，约有7000套以上限价房上市，对稳定楼价将起积极的作用。预计2008年楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元／平方米为中轴，呈窄幅波动。

　　如此一来，5月分水岭之后，豪宅投资客将何去何从？