陷入降价策略 成都万科魅力之城房屋价值缩水20%

　　这就是买房应付的代价

　　李一戈

　　此轮房地产宏观调控，万科是率先在全国范围内降价的第一家著名地产商。2007年底、2008年初，在深圳、广州、杭州、武汉、上海、北京，还有成都，万科新开楼盘(含在售项目后期)以低价开盘或明示折扣的方式，降幅达15%-30%。

　　很显然，这是一次有着明确理念指导的企业行为，而不是通常所见的个别项目促销行为。其发韧动机，最近可溯至万科理念的核心人物王石的言论，譬如“房价拐点论”(虽有被误读之嫌)、“三四年内别买房论”、“30岁之前租房论”等。如果我的理解没有错，在万科看来，第一，这次房地产调控远比以前的调控力度大、程度深、影响广；第二，楼市观望期相对较长，超过半年；第三，2008年房价涨幅将远远低于2007年，总体涨幅回归理性，部分区域甚至可能出现下跌；第四，主动降价，可尽快回笼资金，加快资金周转率；第五，作为业内老大，此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象。

　　成都万科“魅力之城”就是万科实施整体降价策略的落地项目之一。

　　我必须向成都万科“魅力之城”的部分业主表示同情。这些业主，买房最短的不过十几天，时间长的也不到两个月，而魅力之城的销售价格从此前的均价每平方米5700元，降至4400元，总价从50万元跌至40万元，房屋价值缩水20%，焉能不心疼？

　　然而，这就是买房应付的代价。在国家统计局的CPI统计体系里，房租被纳入计算，房价却未算，因为买房不是消费，而是一种投资(顺便说一句，如果房价计入CPI，那么全年的CPI涨幅就不止是6.5%，而至少是百分之十几了)。如你所知，投资是有风险的。股市有大涨也有大跌，房价也不会只涨不跌。买房的风险，就包括房价下跌。借用蔡明在春晚小品＜梦幻家园＞里的话：为什么呢？为什么呢？因为，这就是市场规律。

　　虽然部分业主想要万科补偿差价的心情可以理解，但除非万科在购房合同里有此良善条款(如“他日若房价下跌，则由卖方补偿差价”云云)，否则，这种要求是难以获得支持的。如果“降价则补偿”的理由成立，则1998年后的香港，1991年后的东京，99%以上的地产商早就跳楼或倒闭了。死得更快的是汽车制造商及其销售商，因为汽车一般都是不断在降价。房价从均5700元跌到4400元，业主要求卖方补偿差价，但如果房价从5700元涨到8000元，业主会不会或者说应不应该给卖方分成呢？

　　我无意为卖方辩护，但万科其实也是降价的利益受损者之一。按照“降价则补偿”的逻辑，由于降价导致的利益流失，是不是也要给万科补偿？当然，人们会说，这是什么混蛋逻辑？万科是咎由自取，或者叫活该，谁让它自己主动降价呢。何况，即使降价30%，它还是有利润的。这且不说。

　　由于房价下跌，业主向开发商索赔，成都万科“魅力之城”不是第一家，两年多以前在上海就曾出现过同类案例。业主索赔未成，向法院起诉要求退房，获得支持。成都万科魅力之城的业主也可以沿用这一判例，向法院起诉，要求退房。不过，法院也很可能会判决业主赔偿开发商总房款的3%。这就是买房的风险----退房应付的代价。并非不可能的是，打官司是需要时间的，如果开庭的时候，房价又从4400元涨到了6000元甚至更高，业主就会比较尴尬：这官司还打不打呢？

　　正如小品＜梦幻家园＞所显示的，开发商在全国人民心目中的形象似乎总是不太善良。为什么呢？为什么呢？因为他们总是挖好一个又一个的暗坑，等着购房者跳进去。所以，许多人要选择品牌开发商，如万科。可是，品牌开发商也不是万能的，正如Prada、Gucci也会有因库存而打折的时候，万科也免不了会降价，正如它也会临时涨价一样。万科再著名也是商家啊。

　　市场从来都是双面的。没买房的人，总是希望或等待房价下跌，但有可能要付出观望的代价，因为房价或许就在观望中悄然上涨；已经买房的人，却希望房价上涨，事实也是，过去多年，房价一直是在上涨。

　　房地产市场需要来一次调整。多年来，尤其是2006、2007年的这种疯涨是不正常的。楼市的调整，教育的不仅仅是开发商，还有我们购房者自己。由此出发，远不止是房地产业，感性之外，我们对市场经济规律的理性认知又有多少？