苗圃房现身

　　胡芳洁

　　“我们这不是小产权房。我们公司是合法经营，在工商局注册了的。这比小产权房安全。”一位房屋销售人员这样强调。这是一个建设在位于北京市潮白河边的苗圃用地上的“类地产项目”。在房价失衡的逼迫下，除“小产权房”外，培植农、林业产品等种植类用地上的附属房屋产品，也在以一种另类的姿态跻身住宅类房屋市场。

　　意外住宅

　　农、林业作物的培植地上，不仅培植植物，也“培植”房屋。

　　在北京市怀柔区潮白河畔，可以看到一个地产项目，由四合院、别墅等房屋组成，销售状况良好。这些低密度的房子价格从40万元到90万元不等，相比较同类商品房，俨然便宜许多。不过，这并不属于小产权房。

　　据调查了解，这并非开发用地，而是一块苗圃用地，由相关公司承包经营。

　　如果要购买这里的房屋，销售人员会明确告诉你，这些房屋产权只有40多年，只有开发公司发放的房屋所有权证，不仅没有国有产权证，也没有乡产权证。对于房屋所有权的期限，由承包公司对该地块的承包年限决定。

　　农、林业项目用地并不能进行房地产开发，不过此类项目用地上可以配建一定面积的房屋，这成为关键的契机。在土地紧缺、房价高企的年代，这些微小的机会总是能准确地刺激人们的神经。

　　实际上，这种配建房屋反而成为主角的情况并不少见。除该苗圃上进行房屋开发外，北京许多农业大棚项目也能见到类似的情景。由于温室大棚可以配建一定面积的房屋，大棚加院房的出租方式正在吸引投资者，而对于一部分人而言，配建的房屋比温室大棚更有吸引力。

　　北京市顺义区某大棚项目得到当地政府的许诺，可以有3%-5%的面积用于建设房屋。这样投资者就可以用二、三十万元的价格租用一套配建房，期限一般在20年以上，而有的农业园还根据客户的需求订制此类房产，其实际已经超出了看护房的意义，成为一种住宅类产品。

　　“农业配属设施用地，如生产管理设施用房等，应宜少(小)则少(小)，尽量少占土地。”北京市国土资源局副局长张维在接受采访时这样回复。同时他还表示，根据规定，生产管理设施用房不能建设为永久建筑物，并且不能作为商品房进行转让和交易。事实上，这些规定并没有限制此类房屋的交易。

　　“肯定能升值的。”怀柔区苗圃房屋项目的销售员表示，“三年前开盘售价40万元左右的房子，现在卖到45万元、55万元的都有。”王先生两年前在这里购买了一套四合院，现在正在打算出售，售价55万元。“能升值，毕竟土地越来越稀缺了嘛。”他表示，这类房屋要出售很容易，只需要找个公证处公证，把房子转让即可。之前这里的老业主也有将房屋出售的。

　　尴尬位置

　　由于这类房屋的特殊属性，购买只能一次性付款，不可能获得银行贷款。而如果开发方尺度把握不妥，仍然难逃巨大的风险。利用这一机会进行明显的地产开发的公司，已有失败的案例。大连双岛樱桃园设施农业项目，以大棚管护房的名义建设公开出售的百余栋别墅，2006年6月，被强制拆除。

　　“如果土地鉴定为林业用地，是不允许建房子的。”怀柔区林业局工作人员表示。而怀柔区规划局的工作人员表示，可以修建管理类住房。实际上，诸多此类房屋，正是以管理类住房的名义修建。

　　房屋出售给购买者后，其所有权期限由承包公司对该地块的承包年限决定，不少人表示，在有效期限内，这类房屋比小产权房安全。不过，这种相对的安全并不如想象中那么牢固。“土地在承包期限内，也是有可能改变用途的。”怀柔区规划局的这位工作人员表示，“如果中途改变用途，会有相应的补偿。补偿肯定是给土地承包者，不包括向承包者租赁或买卖房屋的人。”

　　尽管受使用期限限制，并且存在政策的风险，不少购房者还是趋之若鹜。上文提到的出售怀柔苗圃项目中四合院的王先生，在怀柔就有两套这类房产。

　　不管是种植地里的配建房屋，还是小产权房，它们的另类崛起至少表明了这样一个问题，对农村集体用地利用的充分性和合理性还有改进的空间。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜，在接受本报记者采访时曾这样表示，“应该加快建立城乡土地交易市场，允许集体用地以入股、参股、转让、出让等其他方式直接进入市场”，从而实现多元经济主体参与土地市场经营活动，促进合理价格机制的形成。

　　目前，不少农、林种植用地上的配建房屋依然笼罩在一种暧昧的气氛中，陆续在被推向市场。

　　来源：经济观察报网