北京楼市结构性调整趋势初现成交量继续下滑

　　本报记者 林喆

　　鼠年新春，北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均继续下滑，与此同时，部分项目的价格也在各种打折促销中呈现下行趋势。目前，虽然北京商品房整体销售均价依然“身居高位”；但是，作为新项目开盘均价，所面临的结构性调整压力正日益增大。

　　对于持币观望的购房人而言，一方面，信贷在利率和数量上收紧后，房产购买力明显削弱；另一方面，北京住宅建设规划的出台以及土地供应的逐步放量，使未来可供选择的各层次住房产品渐趋丰富，受此预期的影响，“等待和观望”无疑会成为购房人的理性选择。而现在的这种博弈正在增加买方的筹码。

　　房价下调“微风徐来”

　　位于北京东三环国贸桥附近的项目合生国际花园，日前推出了以往“罕见”的特价房。在售楼处，销售人员告诉记者：“我们近期推出的特价房，主要是二、三层的99、102平方米二居，均价22500元/平方米，先到先得。这和原来的定价比，打了7.5折。”

　　无独有偶，万科在继广州、深圳、成都等地公开降价后，日前也开始对北京部分楼盘实施降价。记者了解到，万科紫台一栋精装修楼房的均价，已从16500元/平方米降到16000元/平方米。而万科四季花城，均价也从8300元/平方米降到8000元/平方米；其中户型面积为95平方米和120平方米的一些特价房源，一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米；降幅超过10%。

　　春节假期结束后，北京多数在售楼盘虽然还没有打折、降价的措施，但是，北京房地产咨询机构的吴迪莱经理指出，由于年前楼市行情冷淡，春节过后也没有见到回暖迹象，所以多数开发商已经不敢轻易涨价，保持年前价格成为了主流选择。

　　不过值得注意的是，北京新盘项目的开盘均价已经出现走低趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，2008年1月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。

　　中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明认为，在政府严格的调控措施下，北京房地产市场进入了“寒冰期”；连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长，让众多房地产商的资金周转效率大为降低；新盘项目“低开”的主要目的，是为了尽快回笼资金，另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。

　　观望情绪远未消散

　　北京房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，2008年1月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。

　　21世纪不动产分析师孟奇表示，现在北京的房价虽然有所松动，但对于普通的购房者来说，1万多元一平方米的房价，还是让许多购房者望而却步，与此同时，央行的多次加息，以及对于购买第二套住房执行了首付40%的政策，使购房者的负担进一步加大，住房消费和投资也越来越趋于理智谨慎，客观上加剧了期房销售量的下滑。