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北京并非无房可卖:500万套存量房激活成难题

http://www.sina.com.cn 2008年02月22日 00:29 21世纪经济报道

  本报记者 贾海峰

  供应减少 北京求解500万套存量房

  “跌”与“涨”的争论中,北京市迎来了2008年第一份房价“成绩单”。

  北京市统计局公布的最新统计数据表明,2008年1月份北京市新房价格指数上涨15%,二手房价格指数上涨11.4%。在新年房价出现大幅度上涨的同时,竣工面积、销售面积等代表房屋供应量的指标却全面下降。同样来自北京统计局的数据表明,2007年1-11月份北京现房销售面积下降约30.8%,期房销售面积下降约6%,竣工面积下降5.3%(以上数据全部为同比数据)。

  北京房地产市场的“滞胀”局面已经引起有关部门注意。就在2008年春节前一个星期,北京市建委多次召集北京中介公司和开发商,共同研究市场变化情况。

  “如何激活北京市的500万套存量房”将是北京市增加市场供应量、稳定房价的重点考虑对策之一。

  供需缺口扩大

  据“我爱我家”统计机构数据,北京市每年购房需求约为35万套。以前这一市场供应的结构为:新房约25万套;二手房近10万套,整体水平能与需求量持平,但整体情况仍是供不应求。

  2007年,二手房市场有了迅速发展,全年交易量约为9.4万套。新房交易量与二手房交易量由2006年的2.39:1降低到1.6:1。

  但是随着这几年北京房地产开工面积等体现供应量的指标连续下降,新房市场能为市场提供的供应量也在下降。

  北京市统计局最新公布数据,2007年北京市房地产投资为1995.8亿元,占社会固定资产投资总额的50.3%,比上年下降0.7个百分点。住宅竣工面积下降约5.3%,销售面积2176.6万平方米,比去年下降16.5%,;空置住宅面积411.8万平方米,下降16.7%。

  “我爱我家”房地产经纪公司副总经理胡景晖表示,2008年北京新房供应量将有进一步下降,普通商品住宅和保障性住房加起来供应为10多万套,加上二手房市场供应量后,全年预计仍有近10万套的住宅供应缺口。

  供应缺口扩大缘于几个方面:一是受北京2008奥运会影响,一些房地产项目将在奥运会期间停工;二是自2007年开始,土地供应大力向保障性住房和两限房倾斜,约70%的土地将优先保证保障性住房和普通商品房的供应。市场上非政策性住房的用地供应量越来越小;三是受宏观调控政策影响,一些房地产企业出现缺资金等问题,无法继续施工。

  北京住房需求存在巨大的缺口,但是自2006年以来房价连续快速上涨,使多数居民出现“买不起房”、“住不起房”的问题。今年1月份,北京新房和二手房市场交易量都出现明显下降,而房价却仍在以两位数速度上涨。

  加快办理住宅建设各项审批

  北京市建委在2008年春节前数次召集中介公司和开发商研究对策。不久,北京市多个部门联合发布了《北京市关于加快办理住宅建设各项审批手续的通知》,依据此通知,北京市建委对住宅项目审批工作时间由20个工作日缩短到10个工作日。

  从行政上简化手续,加快住宅项目开工正是开发企业代表在春节前的“座谈会”上提出的意见。

  而在北京市房地产主管部门心中,还有另外一笔帐:目前北京市理论上可以进入二手房市场买卖或租赁的房屋约有500万套,能将这500万套存量房激活,则相当于再建3万平方米的保障性住房。

  “随着两限房销售政策的文件出台,政府想看看两限房和保障性住房今年投放市场后的反应,如果不能堵上供应缺口,则会从二手房流转环节上想办法。”一位中介公司负责人说。

  按照北京中介行业的说法,目前北京市场上可上市流通的二手房数量为320万套,2007年交易仅9.4万套,约2.8%,一个成熟的市场二手房年流通率约为8%。

  就北京与上海比较而言,北京的二手房流通率仅为上海的一半。

  500万套存量房难题

  “北京不是无房可卖”,21世纪不动产研究部孟奇说,北京二手房供应结构很特殊。而目前北京房地产市场供应存在很大结构性矛盾:一面是高达500万套的存量房不进入市场流通;另一面是在紧缩土地政策下,北京市仍必须每年加大住宅用地供应来缓解需求与供应之间的矛盾。

  在春节前最后一次“座谈会”之后,多家房地产中介机构受命向北京市建委递交自己的市场调研报告。

  依据链家地产的研究报告,北京存量房中的“央产房”规模达60万套,而目前已经盖章进入市场流通的仅1.2万套。

  “央产房”流通难题恰恰是北京存量房市场结构难题的一个缩影。

  除了一系列手续和程序因素外,“央产房”多数获得成本较低,甚至为福利分房,连暖气费、物业费这些基本的开支都由原单位负担,如此低廉的持有成本下,出租显然收益比出售更合算。

  另外,二手房交易需要缴纳约5%的营业税。较高的纳税门槛造成了业主“只租不售”。

  除了“央产房”外,北京还有“尾房”等空置房面积约744万平方米,这些房子多由于面积较大,总价较高卖不出去,因为缺乏相应的“尾房”处置优惠税收措施,这些“尾房”多年不动,而且越积越多。

  进入2008年以后二手房市场出现交易低迷的另一个原因是,紧缩性货币政策导致银行对二手房买卖金融收紧,非交易性转按揭服务基本停止,而交易类转按揭服务也受到了一定影响。

  “北京市对存量房市场很感兴趣,”一位参加北京市建委组织的“座谈会”的人士告诉记者,北京市觉得无论如何每年仅6%存量房进入流通是不正常的,而打通存量房流通环节,无疑可以为北京市稳定房价、增加供应量工作节省很多时间。

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