北京并非无房可卖：500万套存量房激活成难题

　　本报记者 贾海峰

　　供应减少 北京求解500万套存量房

　　“跌”与“涨”的争论中，北京市迎来了2008年第一份房价“成绩单”。

　　北京市统计局公布的最新统计数据表明，2008年1月份北京市新房价格指数上涨15%，二手房价格指数上涨11.4%。在新年房价出现大幅度上涨的同时，竣工面积、销售面积等代表房屋供应量的指标却全面下降。同样来自北京统计局的数据表明，2007年1-11月份北京现房销售面积下降约30.8%，期房销售面积下降约6%，竣工面积下降5.3%(以上数据全部为同比数据)。

　　北京房地产市场的“滞胀”局面已经引起有关部门注意。就在2008年春节前一个星期，北京市建委多次召集北京中介公司和开发商，共同研究市场变化情况。

　　“如何激活北京市的500万套存量房”将是北京市增加市场供应量、稳定房价的重点考虑对策之一。

　　供需缺口扩大

　　据“我爱我家”统计机构数据，北京市每年购房需求约为35万套。以前这一市场供应的结构为：新房约25万套；二手房近10万套，整体水平能与需求量持平，但整体情况仍是供不应求。

　　2007年，二手房市场有了迅速发展，全年交易量约为9.4万套。新房交易量与二手房交易量由2006年的2.39:1降低到1.6:1。

　　但是随着这几年北京房地产开工面积等体现供应量的指标连续下降，新房市场能为市场提供的供应量也在下降。

　　北京市统计局最新公布数据，2007年北京市房地产投资为1995.8亿元，占社会固定资产投资总额的50.3%，比上年下降0.7个百分点。住宅竣工面积下降约5.3%，销售面积2176.6万平方米，比去年下降16.5%，；空置住宅面积411.8万平方米，下降16.7%。

　　“我爱我家”房地产经纪公司副总经理胡景晖表示，2008年北京新房供应量将有进一步下降，普通商品住宅和保障性住房加起来供应为10多万套，加上二手房市场供应量后，全年预计仍有近10万套的住宅供应缺口。

　　供应缺口扩大缘于几个方面：一是受北京2008奥运会影响，一些房地产项目将在奥运会期间停工；二是自2007年开始，土地供应大力向保障性住房和两限房倾斜，约70%的土地将优先保证保障性住房和普通商品房的供应。市场上非政策性住房的用地供应量越来越小；三是受宏观调控政策影响，一些房地产企业出现缺资金等问题，无法继续施工。

　　北京住房需求存在巨大的缺口，但是自2006年以来房价连续快速上涨，使多数居民出现“买不起房”、“住不起房”的问题。今年1月份，北京新房和二手房市场交易量都出现明显下降，而房价却仍在以两位数速度上涨。

　　加快办理住宅建设各项审批

　　北京市建委在2008年春节前数次召集中介公司和开发商研究对策。不久，北京市多个部门联合发布了《北京市关于加快办理住宅建设各项审批手续的通知》，依据此通知，北京市建委对住宅项目审批工作时间由20个工作日缩短到10个工作日。

　　从行政上简化手续，加快住宅项目开工正是开发企业代表在春节前的“座谈会”上提出的意见。

　　而在北京市房地产主管部门心中，还有另外一笔帐：目前北京市理论上可以进入二手房市场买卖或租赁的房屋约有500万套，能将这500万套存量房激活，则相当于再建3万平方米的保障性住房。

　　“随着两限房销售政策的文件出台，政府想看看两限房和保障性住房今年投放市场后的反应，如果不能堵上供应缺口，则会从二手房流转环节上想办法。”一位中介公司负责人说。

　　按照北京中介行业的说法，目前北京市场上可上市流通的二手房数量为320万套，2007年交易仅9.4万套，约2.8%，一个成熟的市场二手房年流通率约为8%。

　　就北京与上海比较而言，北京的二手房流通率仅为上海的一半。

　　500万套存量房难题

　　“北京不是无房可卖”，21世纪不动产研究部孟奇说，北京二手房供应结构很特殊。而目前北京房地产市场供应存在很大结构性矛盾：一面是高达500万套的存量房不进入市场流通；另一面是在紧缩土地政策下，北京市仍必须每年加大住宅用地供应来缓解需求与供应之间的矛盾。

　　在春节前最后一次“座谈会”之后，多家房地产中介机构受命向北京市建委递交自己的市场调研报告。

　　依据链家地产的研究报告，北京存量房中的“央产房”规模达60万套，而目前已经盖章进入市场流通的仅1.2万套。

　　“央产房”流通难题恰恰是北京存量房市场结构难题的一个缩影。

　　除了一系列手续和程序因素外，“央产房”多数获得成本较低，甚至为福利分房，连暖气费、物业费这些基本的开支都由原单位负担，如此低廉的持有成本下，出租显然收益比出售更合算。

　　另外，二手房交易需要缴纳约5%的营业税。较高的纳税门槛造成了业主“只租不售”。

　　除了“央产房”外，北京还有“尾房”等空置房面积约744万平方米，这些房子多由于面积较大，总价较高卖不出去，因为缺乏相应的“尾房”处置优惠税收措施，这些“尾房”多年不动，而且越积越多。

　　进入2008年以后二手房市场出现交易低迷的另一个原因是，紧缩性货币政策导致银行对二手房买卖金融收紧，非交易性转按揭服务基本停止，而交易类转按揭服务也受到了一定影响。

　　“北京市对存量房市场很感兴趣，”一位参加北京市建委组织的“座谈会”的人士告诉记者，北京市觉得无论如何每年仅6%存量房进入流通是不正常的，而打通存量房流通环节，无疑可以为北京市稳定房价、增加供应量工作节省很多时间。