深圳楼市丁亥年：进化的代价

　　作者：龙飞

　　编者按：丁亥年的中国楼市，悲喜剧同时上演。当人们认定房价下跌未有可能之时，深圳再次“敢为天下先”，在这座最早进化出商品房市场的城市，在这座诞生了万科这样头牌企业的城市，房价下跌终成事实。

　　作为一座城市，深圳的命运应该受到关注。窥一斑而见全貌，深圳作为一个符号，她所浓缩的，或许就是高热之中的中国地产业的未来命运。这正是我们选择深圳作为年度观察的样本城市的原由所在。

　　香港楼市花费近10年时间完成轮回，在一隅之隔的深圳，只用了一年时间：农历丁亥年，深圳楼市精心演绎了一场由暴涨到下跌的舞台剧，疯狂、贪婪以及不期而遇的冷冻，混杂在这场剧中，惊心动魄。

　　这是一场事关进化者生存与死亡的剧。作为最早仿效香港，将住房“进化”为商品房的城市，深圳的命运极具标本意义。作为最早进化的城市，深圳的今天或许就是其他城市的未来。

　　疯狂的房子

　　“开始的楼价上涨的确有供求因素的作用。”深圳地区最大的地产机构，中原地产深港研究中心总监张伟表示，2007年的深圳楼市由供不应求开始。

　　根据中原地产的统计，2007年前四个月深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距几乎是前所未有，即便差距最大的2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96∶1。供求上的巨大落差使房价上涨的冲动从一手新楼开始。

　　“那时候根本不用做什么市场调查，楼价往高处定就成了。”一家总部在深圳的全国知名房地产公司销售总监表示。根据深圳国土局公布的数据，深圳关外的宝安区，2006年10月单价尚在1万元左右，到了2007年二三月成交均价已经超过15000元了。短短四个月时间，楼价已上涨近50%。

　　突然上涨的楼价触动了购房者的心理防线，一些计划购房自住者将购房时间提前。更重要的是房价的巨大涨幅让房地产的投资价值突然增大，投资房地产的资金急剧增大。2007年5月末，深圳银行同业存款较上月减少了337.2亿元，这是自当年首次总量缩水。除此之外，股市波动令不少资金开始流入楼市。

　　从四五月份开始，深圳排队购房的情况再度兴起。一位不愿透露姓名的开发商当时曾向记者表示：“一些原本预计可以销售半个月的房源，3天就消化完毕。”而此时市场可供销售的新房越来越少，部分地区出现了脱销的情况。根据深圳世联行的公开数据显示，与4月相比，5月的新房成交量总体下降将近20%。其中深圳中心区福田的新房成交量更下降了78.17%。

　　谁是炒家

　　究竟是先有疯狂的炒家还是先有疯狂的房子？这已经变成了“鸡、蛋逻辑”，难以清晰分辨。总之当房子成为稀缺资源，炒卖空间就开始增大，炒家又将本已稀缺的资源变得更加“珍贵”。

　　2007年的深圳，房地产行业的各个环节都出现了炒卖的风头。开始是处于新房销售环节，除了地产商直接提价外，楼盘的销售人员也是当中“抬轿手”。

　　赵虎是深圳房子的资深炒家，当时在深圳已经有了三四套房产。2006年底，他花了大力气登记了两套公寓，是位于中心城区华强北路附近的新亚洲中心国利大厦。楼盘在去年年底开盘，但一直没售楼人员通知他。等他赶到售楼处，得到的回答是一开盘就卖完了，原本赵虎也以为是自己一时大意，但不久后他又接到了售楼小姐的电话，对方表示手里还有几套房，都是朋友定下的，单价2.2万元，不过每套还要交4万元的“过户费”。在圈子里泡了几年的赵虎明白当中的猫腻，但一想到开盘价是1.9万元就有些不甘心，没有当场答应。两天后当他再联系对方时，“过户费”已涨到了6万元，赵虎气得直冒烟。但他也知道有朋友花了5万元接下来，然后再提到7万元过户费卖出去。

　　“房价涨得离谱那也算了，但在深圳投资房子，首先要贿赂售楼人员，而且没人长久持有，最好当天就卖出去。这分明是风险极大的投机。”“当时深圳的房子基本都这样，售楼的人先炒一轮，然后再击鼓传花地往下传。”赵虎放弃的房子，到了2007年年中每平方米已经涨到2.7万元。赵虎气得牙痒痒的，“2003年这里最多也就是每平方米六七千元。”

　　房价放大器

　　在这场击鼓传花的游戏中，地产中介扮演着极为重要的角色。

　　“不是一天一价，而是一小时涨一个价。”陈明宣用这样极端的例子来形容疯狂阶段的深圳房价。新房的疯狂上涨，直接拉动了二手市场。当时陈明宣是一家知名地产中介的店面经理，在2007年的上半年，他认为自己很快就可以成为亿万富豪。当时的他每出一张私单(不经过中介公司，由经纪约定买卖双方私下成交)可以获得15万到35万元的中介费，而他每月至少能做成3笔这样的交易。

　　面对疯狂的市场，深圳部分地产中介开始了更疯狂的扩张。与普通炒房者相比，中介从业者可以获得更多的信息。更为重要的是由于当时的监管漏洞，这些地产中介可以利用客户的资金成倍地扩展自己的义务。