新盘入市价格已回调

　　今年春节，不少南山楼盘售楼处春节都是一天不休，有的楼盘还准备了丰厚礼物和折扣优惠：侨香诺园承诺买房赠装修修款，首地容御表示春节期间成交送家电，城市山林买房可获“神秘”大礼，雷圳0755春节推出特惠房折上折……虽然眼下的楼市和天气一样寒冷，但南山楼盘仍然盛情开放。

　　2000多套住宅入市

　　种种迹象来看，南山的楼价已经回调，新盘定价更合理，二手放盘价也有明显回落。

　　去年12月底到今年1月中旬是南山推盘的高峰期，片区内有城市山林、桑泰丹华府、诺德国际、海岸卡夫诺、云栖西岸阁、南荔苑、首地容御、鼎胜林栖园、雷圳0755近10个新盘入市，分别分布在南山中心区、前海、后海、蛇口、西丽等区域，一共提供超过2000套住宅单位。去年12月22日是推盘最为集中的一天，当日南山四盘齐开，一共有1700多套住宅单位入市。

　　跟前几个月相比，南山的新盘推货量明显增加。除了打折、送装修、推出特惠房等之外，新盘开盘价也明显回落，已有楼盘价格向万元靠拢。但海量推盘并没有带来海量成交，反而更加显得市场冷淡。尽管不少开发商表示开盘销售结果喜人，但是从深圳国土部门网站上的监测数据可以看出，事实上并非如此，开盘成交率在三成以下是多数楼盘的成交状态。

　　中低档二手房是成交主力

　　从地产中介方面的回馈来看，南山的二手房交易也仍然延续此前的疲软状态，量价齐跌。中低档二手房是南山市场上的成交主力，跌破万字头的二手房成交平稳，自住型买家是几个月以来二手房成交的主要力量。

　　价格缩水最为严重的是深圳的典型豪宅片区红树湾片区，由于片区内楼盘身价本来就较一般产品更高，因此价格缩水的空间更大，部分高档物业有业主自降200多万抛货。值得关注的是，南山另一豪宅片区―――华侨城片区的二手房成交自1月份以来开始有所回暖，有投资客认为该片区豪宅抄底时机已到，开始逆市进货。但接受采访的中介人士表示，投资客进入片区市场应引起准买家警惕，自住型买家应该依据自身需求来选择，不宜跟风。

　　首地容御：均价2.3万元/平方米

　　楼盘名称：首地容御

　　地址：华侨城北缘路北

　　开发商：首都机场地产集团

　　主力户型：80-140平方米两房到四房

　　价格：均价2.3万元/平方米

　　首地容御处在华侨城片区，因此能同享侨城片区的优越配套。项目位于豪宅楼盘波托菲诺纯水岸四期对面，深圳知名景点世界之窗、民俗文化村、锦绣中华就在附近。07年12月30日，首地容御正式开盘，开盘当日推出138套住宅单位。跟华侨城片区的多数物业不同，首地容御有大量中小户型单位，是目前该片区的稀缺户型。

　　据记者了解，首地容御除了年三十和大年初一这两天休息之外，其他时间均正常运转。春节期间，该楼盘将继续沿用此前优惠，即一次性付款9.5折，分期付款9.6折，按揭付款9.7折。除此之外，春节到首地容御成交的买家均有家电赠送。

　　侨香诺园：均价3.9万元/平方米

　　楼盘名称：侨香诺园

　　地址：华侨城香山西街

　　开发商：荣超地产

　　主力户型：110-130平方米三房

　　价格：均价3.9万元/平方米

　　去年11月10日，侨香诺园开盘，在华侨城片区购买豪宅又多了一个选项，这个由写字楼“专业户”荣超地产重点打造的住宅产品引起关注。跟华侨城片区此前出现的楼盘不同，侨香诺园此次推出的户型更精致，是目前侨城片区少有的偏小户型。

　　侨香诺园本身的产品设计也可圈可点：户户东南向，3.15米层高、6.3米双层挑高大露台，每户都拥有超大入户花园。另外，侨香诺园的精品户型在大宅云集的华侨城可谓稀缺，这样的精致户型对于华侨城片区现有住宅产品是一个重要补充，使得中小户型也能享受大社区，同享华侨城片区的优越资源。

　　春节期间，侨香诺园也是一天不休，售楼处照常开放。目前侨香诺园的折扣优惠是一次性付款9.6折，按揭9.8折。春节买房还有特别优惠，期间成交的客户均有装修款赠送，具体额度可到现场咨询。

　　鼎胜林栖园：均价1.3万元/平方米

　　楼盘名称：鼎胜林栖园

　　地址：龙井路与龙珠四路交会处

　　开发商：深圳浩展实业有限公司

　　主力户型：76-81平方米的二房和89-115平方米的三房

　　价格：均价1.3万元/平方米

　　鼎胜林栖园位于南山桃源村，由3栋9层的多层围合而成，总货量168套。整个项目容积率超低，仅为1.8.另外，鼎胜林栖园是现楼发售，这对于自住买家而言更具吸引力。春节期间，鼎胜林栖园将休假4天，楼盘销售将延续以前的折上折优惠，即一次性付款折扣为9.5×9.8×9.5，按揭是9.7×9.8×9.5.

　　雷圳0755：均价1.25万元/平方米

　　楼盘名称：雷圳0755

　　地址：南山区前海路与沿湖路交界处

　　开发商：雷圳地产

　　主力户型：两房、三房

　　价格：均价1.25万元/平方米

　　1月20日，位于南山前海片区的雷圳0755开盘，开盘当日推出30套特价房，单价约为10800元/平方米。相对低的单价引起买家关注，开盘当日即成交56套，占推出总量的30%.这个春节，雷圳0755售楼处也是一天不休，不仅如此，楼盘在春节期间每天都会推出两套特惠单位。目前买房的折扣是一次性付款9.5折，按揭9.7折。如果购买的是特惠房，则可享受9.8折的折上折。购房超过200万元的客户，还有教育基金回馈。

　　开发商告诉记者，目前雷圳0755还剩余70套左右的货量。该项目的后一批产品计划在今年5月份推出，届时进入市场的产品户型上将更紧凑，一房、小两房的精品小户型将占主要。

　　诺德国际：均价1.5万元/平方米

　　楼盘名称：诺德国际居住区

　　地址：沿湖路与前海路的交会处西南

　　开发商：中铁诺德

　　主力户型：两房、三房

　　价格：均价1.5万元/平方米

　　诺德国际标榜为特区内首个90/90项目，即户型建筑面积90平方米以下占住宅总建筑面积的90%以上。跟传统意义上的小户型楼盘不同，诺德国际拥有近21万平方米的建筑规模，规划有5万平方米原生态立体园林，是个大体量、精细设计的小户型楼盘。项目定位主要针对都市白领精英阶层，主力户型为65-80平方米二房及86-89平方米三房。

　　诺德国际与雷圳0755位在同一片区，两个项目比邻而建，价格、户型、营销方式也互为参考。该盘07年12月22日正式开盘，12月30日又推出一部分精装小户型，开盘均价15000元/平方米，还享有额外折扣，产品在价格上还有一定吸引力。另外，项目由中铁诺德投资开发，中铁建工承建，项目建筑质量信任度可能就因此平添了几分。

　　桑泰丹华府：均价2万元/平方米

　　楼盘名称：桑泰丹华府

　　地址：南山区西丽深圳大学城附近

　　开发商：桑泰地产

　　主力户型：三房

　　价格：均价2万元/平方米

　　桑泰丹华府依沙河而建，与深圳大学城毗邻而居，东南面可远眺塘朗山，西北方向有西丽水库，周边景观还不错。目前项目二期产品已经消化完毕，现在销售的是去年12月底推出的纯复式组团。这批产品户型设计比较出彩：户户前庭后院，每户人家都拥有两到三个挑空花园以及挑高6米的入户花园，这使得户型更灵活多变。

　　桑泰丹华府春节休假四天，初四营销中心即如常开放。春节期间，此前的买房优惠仍然持续：一次性付款9.6X9.9折，按揭9.8X9.9折。目前桑泰丹华府还剩余七成左右的货量。

　　■记者观察

　　新盘入市难撼楼市寒冰

　　去年是南山楼市跌宕起伏、大喜大悲的一年。由于与香港有地缘优势，加上热炒了4年的西部通道面临开通，去年上半年投资客对南山可谓是“宠爱有加”，新盘、二手房价格直线上涨，仍然有不少投资客追捧，单价在2万元以下的物业遍寻不着。但西部通道并没有给投资客和开发商预期中的变化，下半年南山楼价就急转直下，与宝安一并成为深圳楼价泡沫最严重的区域。

　　如今一海之隔的香港楼价正在一路飙升，香港业内预期今年港楼仍有25-30%的上涨空间，但南山却没有沾上这个喜气。临近年底，南山开发商也开始按捺不住，新盘迭出，一些“尘封”许久的现楼也趁年前入市，一个多月时间就有近10个楼盘面市。但从开盘价来看，新盘价格已明显回调，有楼盘的开盘价折后向万元靠拢。只是各楼盘的成交量并没有因此发生逆转，定价低的楼盘成交也不过三成，定价高的楼盘有的成交还不到一成，惟独两个不知名的现楼卖得还不错，可见市场观望仍然浓厚，即便是自住买家也在观望是否是买房时机。新盘大量入市，也难撼南山楼市寒冰。

　　采写本报记者 黄露