2008年深圳楼市看涨与看跌因素博弈

　　本报记者 周雪松

　　近日，国际物业顾问戴德梁行深圳公司总经理程家龙对中国经济时报表示：“预计2008年深圳楼市上升空间有限，且阶段性的调整不可避免。”

　　看涨：总体呈稳定上升趋势

　　在戴德梁行近日出炉的《2008深圳楼市前景分析》中，对当地楼市供需关系做了如下分析：

　　一是城市新增人口的住房需求。从2001年到2006年，深圳的常住人口从724.57万增长到846.43万；而户籍人口由132.04万增长到196.83万。

　　“快速增长的人口，尤其是户籍人口，为深圳房地产市场带来了强大的需求；而在深圳新增人口中占大多数的外地移民，对购买住房的需求弹性相对较小，成为需求增长中的稳定因素。”该文指出。

　　二是改善型需求。深圳市2006年人均GDP达到6.95万元，位居全国第四；而人均消费性支出更达到1.68万，在全国排名前列。众多经济实力较好的高收入家庭有着强大的消费能力和改善性需求。

　　此外，婚龄人口对住房的需求也相对突出。由于国家正处于享受“人口红利”的阶段，预计未来几年人口的结构性红利会继续推动资产价格趋势性上升。

　　“相比不断增长的刚性需求，深圳市的土地供应却持续紧缩。”程家龙表示，近年来，深圳特区内的土地供应量持续下降，存量土地也被不断消化，无法真正解决房价上涨的核心问题——供需失衡。

　　“强劲的经济增长也是支撑房地产市场的一个重要因素。”程家龙表示，此前中国社科院预计2008年GDP的增长仍将保持在11%左右。

　　2007年深圳市GDP超过6000亿大关，接近6800亿元，年增长幅度达到14.5%。“随着深港经济的融合度越来越高，预计2008年，深圳市经济将继续良好的发展势头，给房地产市场带来一定的支持。”

　　他同时认为，人民币的持续升值和投资渠道的缺乏，将继续支持不动产价格的提升。“据多家国际投行预测，2008年人民币仍有超过10%的升值空间，国外热钱的涌入和资产价格重估的过程仍可能继续。”

　　看跌：2008年上升空间有限

　　在看涨的同时，戴德梁行也十分关注2008年深圳楼市看跌的因素。

　　首先，国家的货币政策从“适度从紧”调整为“从紧”。根据相关机构预计，2008年新增贷款量将与2007年基本持平，但按揭贷款的控制将较为严厉，银行对住房按揭信贷将会采取更谨慎的态度；同时，为了控制通货膨胀，预计在2008年，央行将继续使用利率这一货币政策工具进行调控，继续上调的利率会对供房者构成压力，同时也会影响购房者的信心。

　　“而深圳市仍未出台的个税实施细则和物业税，以及后续可能新出台的调控政策，始终是笼罩在市场上的阴霾。”程预计，2008年上半年深圳楼市观望气氛仍会持续，市场将处于调整阶段并保持低速运行。

　　另一方面，程家龙分析，2008年，受“90／70”政策影响的新项目将会集中入市，预计商品房的供应会有所增加；政府承诺的廉租房和经济适用房将会加大供应。供应结构的调整和供应量的增加，将一定程度缓解当前供需失衡的局面。

　　“作为典型的外向型经济体系，深圳的出口总量连续15年保持全国第一，因此国际市场的总体环境将直接影响深圳的发展，其中出口贸易的波动对深圳经济的影响将相对突出。因此，美国次按问题对全球经济环境的影响并进而产生的对区域楼市的影响仍然令人忧虑。”程家龙最后表示。