分析报告称：深圳今年房价不会大涨大跌

　　深圳房地产市场价格运行与调控分析报告指出

　　今年房价不会大涨大跌

　　- 本报记者 丁荡新

　　2007年下半年以来，随着国家宏观调控力度的加大，我市新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧；而新建商品房价格出现波动调整和回落，房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。市房地产研究中心负责人王锋在其《深圳房地产市场价格运行与调控分析(2000年～2007年)》中预测，今年的房价将继续处于调整期，不会出现大涨大跌现象。

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　　去年下半年房价始回落

　　2000至2004年，我市房地产市场连续保持平稳运行态势，房价基本在5000至6000元／平方米之间波动。

　　房价的快速上涨，始于2005年下半年。2005年、2006年、2007年，房价分别为7040元／平方米、9230元／平方米、13370元／平方米，3年时间几乎翻了一倍，上涨势头较为迅猛。

　　但是，自2007年下半年以来，随着国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的出台，我市新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓和。

　　王锋认为，这主要表现在几个方面。首先，新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。从各月商品住宅销售面积看，自年初开始，住房销售面积持续下降，从2007年1月的80.26万平方米，下降至10月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃的10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。

　　二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上升到7月的134万平方米。而8月份以后销售量开始出现大幅回落，8、9、10三月成交量分别环比下降 26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40万平方米以内的较低水平。

　　其次，新建商品住宅价格出现波动调整和回落。从2007年各月房价变动看，1～10月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元／平方米，上升到10月的17350元／平方米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；11月房价为15069元／平方米，环比10月下降13.15%；12月房价继续保持15000元／平方米左右的水平，且90平方米以下、90至144平方米和144平方米以上各类户型的住宅价格，均出现不同程度的回落 (环比降幅分别为1.68%、2.4%、9.35%)。

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　　两方面原因使房价回落

　　是什么原因促使深圳房价回落呢？

　　对此，王锋解释，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果。一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付能力逐渐下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的市场规律最终开始发挥其自身调整作用，使得房价向理性回归。

　　另一方面，国家和本市房地产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格控制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的情况。

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　　今年房价不会大涨大跌

　　从去年底到现在，很多地产业界和资深研究人士都认为今年深圳的房价会有一个比较大的回落甚至崩盘，更多的市民也希望房价能跌得彻底一点。

　　王锋的观点相比上述看法，比较理智。他认为，2008年，深圳房价将继续处于调整期，并不会出现大涨大跌现象。

　　从大的政策背景来看，国家明确今后实施从紧的货币政策，住房供应结构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。因此，随着金融、税收政策的继续贯彻落实，住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价不会出现近两年大幅上涨的现象。同时，当前可售住房供应相对较为充足，今后保障性住房和限价房也将逐步入市，并分流部分住房需求，在较为缓和的供求关系之下，房价大幅上涨明显缺乏动力，房价在今后一段时间内将继续调整，并逐渐向理性回归。

　　从另一个方面来看，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，长期来看，房地产市场仍有持续增长的宏观环境；而宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时，也鼓励合理的住房消费；再加上我市人口的快速增长，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，这都是今后房地产市场发展较为有力的支撑。因此，房价今后也不会出现大幅下跌或者崩盘的现象。