顺义大棚配房项目进退两难

　　绿民农业园项目，仅租房可赚4000多万；并被当作设施农业项目获政府支持

　　京郊农业地产调查之个案

　　和姚莉一样，李飞最近也心感不安。

　　李飞在顺义区南庄头村有一个绿民农业园项目，该园也在潮白河边，园内也是大棚配院房，如今也成为了政府所不允许的“非法”项目。

　　“原本我只想做一个纯粹的大棚。”李飞的绿民公司是一家真正从事农业种植的公司，但当李飞去各地考察后发现，许多农业大棚项目，其背后实际是个房产项目，而且那些低廉的房屋受到城市居民追捧。

　　考虑到公司能迅速收回投资，于是李飞的农业园里也多出了一栋栋宽敞的农家院房。

　　大棚配房签租赁合同

　　由于绿民农业园属于农业大棚项目，购房者和公司只有租房合同约定，租期25年，公司员工称，这比小产权房保险

　　2007年12月24日，绿民农业园内仍在紧张施工。部分工人在火热焊接钢构大棚，另外的则忙着修房。

　　每个大棚边上均有一座房子，面积从54平米到120平米不等。房屋的地基已经打好，框架也已修完。房屋内部厨房、卫生间的格局一目了然。

　　绿民公司的一名工作人员说，房屋内部结构布局还能根据客户的要求改变。即便是房子的面积也可以根据买主需要扩建，最多可增加20平方米，相应大棚则减少20平方米。每扩建一平米加1000元。

　　54㎡的房子+350㎡的大棚租价为19.8万元，房屋面积多一倍的则租36万。这名工作人员说，因为价格便宜，租赁情况很好，北区的小户型也仅剩20余套。“南区是大户型，都租完了。”

　　李飞说，买房者大部分在城里有房的人，一般是周末过来居住，或者是夏天再此度假。观光园是其第二居所，也有部分人是拿来投资的。随着地价的升值，及时没有房子，光一个大棚过几年转卖也会赚钱。

　　绿民农业园位于京平高速的出口处。干涸的潮白河就在离它几十米远的地方。2008年奥运会，河里将灌满水，并会修建出一个水上公园。

　　“加上燕郊开发，园区地价肯定上涨。”这名工作人员说，这也是潮白河两边的农村土地上出现诸多别墅等农业房产项目的原因之一。

　　这名工作人员称，绿民农业园的房子和小产权房无关。园区为农业项目，比小产权房保险得多。

　　在绿民公司提供的合同书上写着，园区是“为响应国家关于建设社会主义新农村的政策，发展生产、生态、旅游、休闲为一体的现代化农业庄园，让京城市民享受理想的乡村田园生活。”

　　“但是房子没有房产证。”公司工作人员称，房子和大棚的所有权归购买者，只有一份和公司签订的租赁合同。

　　如果公司倒闭，购房者权益如何保护？

　　工作人员认为不存在这种情况，公司向顺义区南庄头村签订了25年的租地合同，并且项目得到政府认可。而且如果购买者另外交3万元，则可以获得30年的土地租期；另交8万，租期可长达50年。这些手续都由公司统一办理。

　　至于大棚，绿民公司的工作人员称，购买者可以自己种，不想种可以让公司托管。公司负责管理和投入。蔬菜销售利润，公司得3成，购房者得7成。

　　“只做大棚回收期太长”

　　绿民公司的大棚收入每年不超过50万元。卖房收入可达4000万以上

　　李飞是绿民公司的法人代表，他的公司有一个纯正的农业“身份”。公司主要经营蔬菜、水果配送，供应北京各大超市、宾馆饭店及大型单位。北京市农委曾为其颁发了安全食品认证和农业部颁发的无公害蔬菜认证。

　　2006年，北京农委要求蔬菜配送企业必须拥有自己的生产基地，否则将无法继续获得认证。

　　李飞四处奔走，考察农业大棚项目，发现很多项目并没有纯粹修筑大棚，而是修了许多房屋。通过卖房迅速收回投资。

　　“只搞大棚也赚钱，但回收期太长。”李飞说，一个大棚的投资在13万左右，每个大棚每年可以获得2万左右的净利润，如果增加投入还可以获得更高利润。

　　按照绿民公司公布的数据计算，绿民公司从大棚获得收入每年最多不超过50万元。而卖房子获得的收入则可达4000万以上。另外，南区的物管费是每户每年3000元，北区为2000元，每年园区物管费的收入也达30余万。

　　公司考察后认为这种农业与房产结合的模式不错，决定也采用“大棚”+“管护房”+“庭院”的方式运作。

　　于是，李飞给大棚项目起了一个漂亮名字：绿民农业生态观光园，并开始找地。2006年9月，李飞知道张泽余在顺义区南庄头村有地，便找到了他。

　　张泽余，天津人，65岁，2001年从部队退休后想找地方养老。他看上南庄头村东一块300亩的地。那块地面向潮白河，背靠绿树林。

　　老张看中的这块地原是一片河滩，经过改造变为耕地，村民用来种植玉米、红薯等农作物。随着外出打工的人越来越多，土地开始荒置，逐渐成为负担。

　　张泽余以每亩160元的年租金，和村委会签订合同，租期30年。“这在当年是最高的租地价格，其他人的租地价格每亩仅为30元———70元，甚至还有免费租用。”

　　张泽余在田地里种上桃杏梨，5年陆续投入近250万。“桃三杏四梨五年”，就在老张果园收获之年，李飞找上了门。

　　老张爽快地把果树砍了，将228亩土地原价转租李飞。李飞和村里重新签订了老张余下25年的租地。

　　张泽余说，除去化肥、农药和人工，种果树没什么利润。而且果园的投入很多来自朋友借款，如今朋友着急用钱，“砍掉也没啥心疼。”

　　政策、资金双管补贴农业园

　　李飞说，顺义区政府领导曾多次口头承诺，大棚项目可以有3%-5%的面积用于建设房屋，并且公司获得补贴90多万

　　在获得土地后，绿民农业园立即投入建造。李飞说，作为农业项目，农业园受到顺义区政府的支持。按规定，大棚农业园不能兴建房屋。但李飞说，他在参加顺义区政府领导组织的会议上，领导曾多次口头承诺，大棚项目可以有3%-5%的面积用于建设房屋，而且对建筑物的标准、材质、模式等没有明确要求。

　　于是农业园的大棚边开始建起了可供销售的房屋。

　　“我们的建设占地是严格按标准来的。”李飞强调，绿民农业园项目是符合政府精神的。他说，他的项目能够顺利立项也是得益于北京市正在大力发展设施农业。

　　所谓设施农业就是通过温室大棚等高科技的基础建设，在一定程度上摆脱对自然环境的依赖，进行高效生产的农业形式。

　　2006年4月24日，北京市涉农八部门联合下发《关于发展设施农业的意见》，提出大力扶持发展设施农业，并明确了扶持条件和扶持内容。

　　意见规定，区县全年新增设施总面积在5000亩以上，且区县有鼓励新建设施农业发展政策的，将被做为市级重点扶持区县予以扶持。并且要求扶持的新建设施项目，单位区域规模面积在50亩以上。

　　《意见》下发以后，北京各地纷纷下发相应的文件，冲刺5000亩的标准底线。2006年，顺义区计划建设设施9000亩，包括日光温室2500亩、大棚6500亩。

　　为鼓励大棚建设，顺义区政府农委、财政局联合下发了对设施农业的补贴标准。

　　“补贴到了90多万。”李飞说，政府的补贴主要是针对大棚面积，那些房屋、院落的面积不涵盖在内。

　　村里一些新变化

　　公司先后投资100多万元为吴庄村铺设柏油马路，还重建村委会。村里已有30多人被安排进入公司，其中工人工资在900-1200元

　　记者就绿民公司建房、卖房一事向顺义区宣传部和农委发出电子邮件，要求采访。1月3日，顺义区宣传部、农委回复了邮件，其中并未对记者提出的问题作正面答复。

　　邮件中只是称，绿民公司积极发展设施农业，在南庄头村建设的绿民农业生态观光园，一期投资1800万元，总占地228亩，计划完成高标准日光温室大棚150座，现已完成133座。2007年12月3日，绿农观光园项目经顺义区发展和改革委员会备案立项。

　　“我也知道项目和目前国家的现行政策有些冲突”这是李飞心感不安的原因。

　　自从绿民农业园在南庄头村出现后，村里发生了一些变化。

　　2006年6月16日，绿民公司出资邀请北京第六医院15位专家前来义诊，同时为村里的18位低保户送去常用药品，总计价值2万余元。公司先后投资100多万元为吴庄村铺设柏油马路，还重建了村委会。村里已有30多人被安排进入公司，其中工人工资在900-1200元，管理人员工资为1800-3000元。

　　等园区建设完毕后，公司还将在村内招收100余名村民入园工作，解决村里的就业难题。对于公司前景，李飞曾经满怀信心，但如今一切都变得捉摸不定。

　　□本报记者 李增勇 北京顺义报道

　　近年“农业地产”违规项目检索

　　●重庆“博士科技农业园”租用良田千亩，兴建大棚和别墅。该项目由九龙坡区政府2002年招商落户至白鹤村，之后成为市、区两级重点农业项目。

　　●大连蓝天高科技农业山庄，修建大棚+别墅，2005年，被工商局开出10万元罚单，公司不服告上法庭，称别墅为“管护房”。法院当庭驳回，维持原先处罚。

　　●大连双岛樱桃园设施农业项目擅自占用农田，以大棚管护房的名义建设142栋别墅并公开出售，2006年6月20日，被强制拆除。

　　●辽宁阜新市拉拉屯村现代生态观光樱桃庄园，由阜新市细河区人民政府与大连天马房屋经纪有限公司合建。该项目占地258亩，其中温室大棚130栋，农舍兼管护房130座，还建有物业服务楼、购物中心、老年活动室、卫生所等设施。