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京郊农业地产乱象调查 村集体成为土地供应商

http://www.sina.com.cn 2008年01月15日 08:44 新京报

  大量地产项目以“农业开发”为名,村集体成为土地供应商

  京郊农业地产调查 之 综述

  北京怀柔、顺义、房山等郊区县出现许多奇异、时髦的农业项目。它们多是些蔬菜大棚,每个大棚边上都配备一栋别墅,有欧式尖顶风格,也有平房农院式。

  这些别墅向城市居民租售,并附送大棚,价格低廉得让人怦然心动,均价每平米一千五。而如今,在北京五环边,要找到每平米低于一万元的期房已是非常困难。

  别墅楼盘的名称一律披上绿色农业外衣,“农业园”、“种植园”,或是“农业科技开发园”。

  地产和农业,构成了一个巧妙组合。这类组合不只发生在北京,大连、沈阳、重庆、广东等各地都不约而同地出现类似项目。

  重庆的一些开发商直接将其称为农业地产,其操作方式多违法违规,村集体成为土地的供应商,依然冲击现在土地制度,或将促动现代土地产权改革。

  城郊蔓延农业地产

  无论是“农业地产”还是此前的“小产权房”,背后的实质都是,村集体成为了政府之外的另一个“土地供应商”。  

  长久以来,中国的土地制度将农业和地产分作井水与河水,两者互不侵犯。别墅、商品房只能建造在城市建设用地上。而村集体所有的农村土地只能用于耕作或村集体建设。

  “农业地产”的出现,造成了对中国现有土地制度的一次冲击。表面上改变的是,那些种粮、种菜、种果树的土地上“种”出了别墅;而更意味深长的是,村集体甚至村民也成为“土地供应商”。

  小罗山村委会向开发商出租了40余亩土地,使九典种植园的别墅群得以在怀柔的潮白河边矗立。该村委会同时成为了这个项目的合伙人。

  重庆白鹤村村民肖光复的地也租给了一家“农业地产”开发商,他每年可获得稻谷千斤,合计800元。如果他去园区打工,每月还可领800元薪水。肖光复说,如果按长期计算,租地补偿胜于国家征用的偿付。征地一次性补偿只有三四万,租地能解决工作生计,租期过后地还属于村民自己。

  愈来愈多的村民对土地利润产出的观念发生转变。他们发现一亩耕地产千斤谷,值几百元;如今,当盖上一栋房后,最少可卖到二三十万。村集体在租地之余,自己也建房售楼。

  这样的转变在某种程度上得到乡镇政府的默许。有时,他们会自制产权证,颁给由村委会开发建设的楼房。相对于国家颁给城市建设用地上商品房的产权证,这些产权证不能在市场上公开流通,人们称之为“小产权证”。

  如今看来,村集体提供土地、投身地产的利益冲动在全国有蔓延之势。北京房山、通州、怀柔等郊区县,别墅型小产权房云集。

  来自一份北京的房屋中介统计报告显示,2007年,北京“小产权房”项目的面积相当于可售房屋面积的1/3。

  另一家房屋中介调查显示,目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米,而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。

  不仅是北京,石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“加洲阳光”、南京市铁心桥街道的“凤翔花园”,均是规模庞大的小产权住宅区,面积达几十万平方米。

  由于这些楼房、别墅的土地是村集体提供,他们不收取土地出让金和各种税费,致使开发成本低廉。有媒体曾计算过,小产权房的开发成本约是城市商品房的1/3。

  所以,在这些土地上“种”出的楼房、别墅,房价之低让人大跌眼镜。

  北京小罗山村的别墅,售价在20万到50万之间,而城市建设用地上的别墅价格是它的10倍。城里去乡村购买的人,趋之若鹜。

  宋洪军想到农村找地建房。他是重庆嘉和日盛置业公司的策划总监。他和重庆地产界的朋友都注意到,村集体向房地产界提供土地的现象日益普遍。他们期盼启动现代土地产权制度的改革。

  农业地产的几套外衣

  在别墅边上搭建温室大棚,将地产项目申请为农业项目,村集体只有在这样的形势下才能继续向城市开发商提供土地,为自己谋得利益。  

  《宪法》在1982年赋予了村集体的土地所有权,其中规定:“农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”

  但是村集体对使用土地的权力,也是受到限制的。

  1999年,国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确禁止,农民住宅向城市居民出售,

  禁令之后,村集体不向外出售住宅,而改成向开发商出租土地,建造小产权房。并且局势愈演愈烈。

  到了2007年,风险值升到顶端。

  2007年4月16日,北京房山青龙头村85栋乡产权别墅被拆,理由是违法占有耕地,另3名涉案人员被羁押。

  去年6月,建设部发布风险提示:小产权房不受法律保护。之后的11月,国务院常务会议上,明确禁止城镇居民购买小产权房。

  姚莉最近常会感到不安。她在怀柔区小罗山村开发的“九典种植园”,被指为小产权房,执法部门将其叫停。她担心200万的投资将打水漂儿。

  当村集体提供的土地变得愈来愈不安全时,“农业地产”的外衣翩然而至,这对于村集体这个土地所有者来说,更像是个妥协。

  妥协在短时间内形成一套系统。首先,楼盘销售都不刊发媒体广告,若在媒体上出现,也是“都市田园梦”之类的农业投资软文。更多的是通过短信和街头小传单形式,招揽客户。

  其次,售楼处的小姐不宣称售房,而是强调租房,花费二三十万租用楼房二三十年。同时,别墅也有了一个花名———管护房,管护每个别墅配备的蔬菜大棚。

  最后,也是最重要的,必须去当地的农业部门进行项目申请。为了不让自己的投资付之东流,姚莉目前正在向怀柔区政府申请“种植园”为农业项目。

  在新农村建设、城乡统筹等各种政策缝隙中,“农业地产”轻易找到生存空间。

  “农业地产”在北京找到的政策缝隙是,北京于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业,并提供资金补贴。而在重庆,则是城乡统筹和都市农业让“博士农业科技园”———温室大棚配两层别墅的地产项目,获得市、区两级重点农业项目。

  绿民公司的李飞比姚莉幸运,他在顺义开发的绿民农业园,同样是大棚配备管护房的形式,只是项目早已得到顺义区政府的支持。

  而在国土资源部有关人士看来,这些做法都属违法,尤其是当农业地产占用大量耕地时。目前中国18亿亩耕地红线面临失守之险。

  2007年12月11日,国务院会议上指出,中国目前的土地资源处于紧缺状态,禁止城镇居民购买小产权房。

  清华大学教授蔡继明在《经济观察报》采访时说,国务院做出这个规定是出于保护耕地考虑,但是不能因噎废食。

  不明朗的出路

  对于如何处理那些已建成的“农业地产”,国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。  

  在蔡继明看来,现有的土地交易现状是不合理的。

  他在受访时指出,政府利用国家行政权力,用很低廉的价格获得了土地,实际上真实的土地价值并没有反映出来,同时又造成了收益分配的不合理。

  而国土资源部一位人士说,目前现行法律还跟不上,如果一旦放开土地管理,对国家严控的18亿亩耕地保护目标肯定造成严重威胁。

  2007年末,曾任职于国务院房改办的资深学者武建东说,未来土地政策肯定趋严趋紧。国务院也计划年末出台有关农村集体建设用地方面政策的通知,至于以何种方式对外发布,还不清楚。

  2008年1月8日,土地严政出台,国务院办公厅下发通知,明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

  对于如何处理那些已建成的“农业地产”,国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。

  北京某个农业项目的“售楼”小姐则向心有疑虑的购买者表达着乐观前途,“你想一想,政府怎么可能拆掉这么多已经建好或者已经入住的房子,这都是社会财富,如果拆掉,也是浪费啊。再说一旦拆除肯定会引起社会不稳定的”。

  □本报记者 吕宗恕 北京报道

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