新年楼市高峰对话 暴利时代已经远去

　　新年楼市高峰对话　暴利时代已经远去

　　□记者曾邦华余勇文记者

　　河南天伦集团总经理冼振源：

　　日子都好不正常

　　在我国目前的房地产市场结构中，能供应给市场的都是纯商品的住宅，廉租房、政府补贴房的建设以及政府引导型住宅的建设还太少，同时，作为购房者来讲，消费观念也需要进一步更新。

　　刚刚过去的2007年，政府出台的一系列调控政策，与其说是打压房价的过快上涨，不如说是为了使房地产市场回归理性，开发商要认识到，房地产绝不能发展成为一个暴利行业。同时，商业贷款的多次加息也告诉购房者，要量力而行，不要盲目地透支自己的消费能力。关注房地产市场，不能简单地关注诸如房价之类的表象，要更多地关注房地产市场结构的问题，比如说保障房的建设，而不能把目光仅仅停留在商品房等市场化的产品上。2007年下半年出台的调控政策，表明政府正在运用成本的手段促使房地产市场的分化和成熟，逐步降低房地产的利润率水平，使得竞争力比较弱的、管理能力比较差的、投机性比较强的房地产短期运营商逐步退出市场，也使得房地产市场进一步规范。

　　去年，大、小房地产商人可以说日子过得都不错，应该说这不是一个正常的现象。但是，进入2008年，大家所面对的已经不再是一个暴利的市场，开发商所要考虑的是怎样能生存下来的问题，在利润率15%的水平上，有的开发商依然能过得很好，但是，应该有为数不少的开发商感觉活不下去了。利润率进一步降到10%的时候，很多开发商无法支撑了，但是仍有一些开发商活得很滋润。这样，市场的分化就出来了。

　　房地产市场的表现，可以说是中国经济的一个晴雨表，但是它不能代表中国经济的全部。2007年、2008年中国房地产市场所面临的问题，其实是中国经济所面临的共性的问题。也就是说，结构性调整的时代到来了。企业以前的盈利建立在对机会的把握、对低成本资源的获得和政策性上，但是，以后就要完全靠企业自身在行业里的竞争力了。

　　河南顺驰地产总经理张楠：

　　五六杆枪难走江湖

　　2007年房地产市场最大的一个变化，就是产品的档次拉开了，不同楼盘的价格，有的能相差一倍还多。这不仅仅是一个价格的问题，人们对楼盘的品质也有了一个更新的认识。

　　虽然郑州市去年1月到10月房价每平方米拉升了将近1000元，但是与周边的城市相比，郑州市房价的升幅还是在全国市场趋势之内。市场提升后，产品的分化也看出来了，均价1万多元的房子并不比三四千元的卖得差，这说明消费者对楼盘品质的认同。从国家宏观调控的趋势看，今年及以后的政策会越来越严格，无论是土地的获取，还是金融政策，再到预售政策以及竣工验收的规定，会对开发商提出越来越高的要求。以前七八个人，五六杆枪就能拿项目，盖的房还不愁卖，以后这样的情况可能不会再有了。今后大的政策环境会给中、小型开发企业带来越来越大的影响，而比较大的规模型企业也面临着新的考验，考验会集中表现在对产品的要求上。

　　思达地产集团副总裁刘文良：

　　企业需要“体检”

　　房地产企业如同自然界的树木一样，要栉风沐雨，每经历一次风雨，都是对企业的一次“体检”，一次考验，风雨过后，健康成长的企业会更加根深叶茂，会更有生命力。2007年，随着行业主管部门对市场监管力度的加大，“90／70”政策在郑州逐步落到实处并得到消费者的认可，郑州市保障性住房的开发建设的成效初显，消费者日趋成熟、理性，冲动性购房、恐慌性购房的人群有所减少，购房者从对房价、地段、景观的倚重转为更加注重产品品质、配套、物业，对品牌企业和品质楼盘更加青睐。郑州的开发企业开始步入品牌制胜的时代，特别注重前期的产品研发。为满足客户群体细分而带来的产品特质多样化的需求，致力于产品创新特别是户型创新。郑州开发企业

　　在注重企业品牌和文化建设的同时，也正在致力于从项目型企业向客户型企业的转型，努力在对客户售前、售中、售后的服务上为客户创造超值回报。

　　2008年的郑州房地产市场，购买力将会充分激活并大量释放，数个超百万平方米的都市综合体将共同铸造城市“地标”和“名片”。并且随着保障性住房建设的大力推进，郑州地产企业对公益事业、慈善事业特别是对民生问题的进一步参与和投入，将共同演奏和谐地产的乐章。

　　建业住宅集团运营中心总经理赵晶海：

　　房价为什么一直涨

　　房价为什么一直在涨？我看到过一个数字，从1985年到2006年11年间，我们国家的货币总量翻了300%。而作为个人目前的基本投资取向只有两个：股市和房地产。CPI的攀升意味着把钱存到银行里是赔本的，为了不使自己的钱一天天在贬值，人们必须进行投资，至少投资收益要与CPI上升持平，跑赢了CPI更好。股市的变化太快，风险很难控制。相对来说，房地产投资更保险一些，房地产市场近年来的快速发展，也是人们看好房地产投资的一个重要原因。一方面是投资的增多，另一方面是人们居住观念和我国城市化进程的加快，再加上房地产市场单一化发展，必然导致房价越来越高。

　　此外，很多行业都是从发现需求，到需求全面发展，再到需求爆炸。目前，我国的房地产行业正在经历着这么一个过程。

　　外界声音

　　◆冯科(北京大学房地产金融研究中心主任)：

　　“由于国内房地产企业资产负债率偏高，2008年国内5万多个房地产企业将有三分之一被挤出市场。”

　　◆刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)：

　　当前我国房地产市场中的核心问题，是住房价格上涨过快。这既有房地产市场内部的原因，如供应结构不合理、供给者行为不规范等导致的有效供给不足，投机和投资性购房比例较大、住房超前消费行为导致的住房需求过旺，也有房地产市场外部的原因，如经济持续高速增长、加速城市化、劳动力和资本向大城市单向流动、流动性过剩、公共住房制度不完善等。

　　◆贾卧龙(我国知名地产投资策划专家)：

　　“房价出现拐点”并不等于“老百姓能买起房”。

　　对于很多2008年有买房计划的老百姓而言，“拐点论”无疑给他们带来了希望，很多人因此改变了购房计划和置业目标。然而，从根本上说，房价出现拐点并不等于老百姓能买起房，购房者更应正视“拐点论”影响，不要盲目制定、改变购房计划。