2008年杭州房价将企稳

    作者：刘立峰 赵新伟

　　2007年下半年以来，银行限贷、9.27“房贷新政”、加息、实行紧缩的货币政策等一系列的政策使房贷问题受到了空前的关注。这些房贷政策实行后取得了什么样的效果？2008年的楼市与房贷将呈现什么样的景象？

　　房贷政策下的变奏

　　由于去年楼市火爆，房贷迅速增加，据21世纪不动产初步统计，各商业银行2007年度的房贷任务于7月底就几乎完成了全部贷款任务，于是各商业银行就相继出台了对老旧二手房的限贷政策，据杭州透明售房网统计，去年8月份以后由于受限贷的影响，杭州主城区小户型(60平方米以下)房源成交比例由7月份的38.29%下降到8月份的36.51%，9月份的36.37%。

　　如果说银行限贷政策主要是影响小户型市场的话，那么随后的9.27房贷新政对楼市的影响则是全局性的，在该政策下，“金九银十”传统的房产销售旺季未现，据统计，去年10月份杭州主城区一手房市场共成交2956套，环比下降19.63%，还不到6月份的50%；二手房共成交2287套，环比下降12.45%，只有5月份的70%；该政策出台后，楼市不仅仅是在成交量上出现了大幅下降，更是直接影响了购房者的心态，该政策之后房东和购房者观望氛围明显，出现这种情况是因为目前杭州的楼市处于供不应求的卖方市场，市场上的需求是以改善性的刚性需求为主，投资客所占的市场份额并不大，房贷新政实施后，许多购房者特别是中等收入者因为首付与利息负担的增加，有很大一部分购房者纷纷选择了观望。

　　去年10月份以后央行的3次提高准备金率与1次加息使楼市的观望氛围更加浓厚，成交量迅速萎缩，据21世纪不动产统计，2007年最后一个月，杭州主城区一手房成交2255套，二手房成交1501套，均为2007年下半年楼市成交最少的一个月。2007年下半年杭州主城区商品房成交套数走势如图：

　　2008房贷政策：

　　还将趋紧

　　2007下半年房贷政策经过频繁的调整后，特别是12月份结束的2007年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着今年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。专家们预计，今年的房贷政策将呈现以下几个趋势：

　　加息极有可能是今年房贷的主旋律。从去年央行加息对购房者的影响效果来看，加息使一批“炒房”投资客户淡出了市场，但是据21世纪不动产杭州区域统计，目前这批客户退出的总体数量还很有限，根据资本逐利原则，只要楼市的收益大于其他项目，投资者肯定会下单，因此加息增加成本与风险成了阻止的主要手段，因此记者预计加息仍将是明年房贷的主旋律。

　　首付比例政策有可能会再次调整。9.27房贷新政以后，提高第二套房首付比例确实对调节楼市起到了积极的作用，今年为了巩固宏观调控成果，不排除第三套房、第四套房……等首付比例变化的可能。

　　商业银行之间的房贷竞争有可能将更加激烈。房贷作为各商业银行的一块优质“资产”，特别是国家实行紧缩的货币政策，各商业银行今年的房贷面临变数。从各商业银行获悉，今年工行将实行按“季度指标，月度考核”的房贷原则进行，中行今年的房贷总额将与今年持平，深发展将少许增加等等，可以确定今年商业银行总的房贷将与今年基本持平或稍微紧缩，因此各商业银行围绕房贷的竞争将更加激烈。

　　2008后市预测：

　　小幅上升

　　2008年预计将有大批房源上市。根据房地产开发周期，一个房地产项目从拿地到变为可销售的房源需要2-3年的时间，这就意味着2008年上市的房源主要是由2004、2005、2006年出让的土地形成的，据统计杭州主城区(不含萧山、余杭)2004、2005、2006年分别出让土地2736.81亩、3364.82亩、3674.75亩，据此推算，今年将有400余万平方米的房源上市，主要集中在城东区域、城北区域与三墩区域，特别是城东的下沙与九堡将是今年的供应大户，今年大批房源的上市将缓解楼市的供需状况，有利于抑制房价的过快增长。

　　楼市将稳中有小幅上升，部分区域有可能会回调。导致房价持续大幅攀升的原因在于目前楼市的需求旺盛和供应不足间的矛盾，近年来虽然杭州出让的土地逐年增多，但这些出让的土地要转化为供应量又需要一定的时间，因此供应不足的问题在短时间内将不能得到彻底改变，杭州楼市在未来的一段时间内仍将处于供不应求的状态，因此预计杭州楼市整体成交价格在较长的一段时间内还会保持稳中有升的趋势，但对于去年涨势过快的区域今年将很有可能有一部分区域房价会回调。