2008福州楼市是拐点歇点还是分化点

　　“拐点”之说，是去年下半年以来，地产分析人士一直非常热衷于探讨的一个楼市话题。当福州楼市价格经历“9·11”飙升数天，其后又持续低迷徘徊至今的时候，市场上有关“拐点”的争议就持续不断……

　　讨论楼市的走势，有两个极为关键的参考因素：落于宏观，看城市的经济总量；落于微观，看楼市的供需关系和人民购买力。

　　那么福州如何呢？

　　宏观上，以福州为中心的“海西”建设如火如荼，经济总量不断攀升；微观上，城市化进程还在加快，刚性需求旺盛。在这样的前提下，如果非要给楼市一个定语的话，也许“分化点”比“拐点”更适合。

　　这种分化体现在，一个理性消费时代的到来，只有真正用心做产品、用心服务的品牌开发商，才能在这个分化点上，走出属于自己的广阔天地。反之，则有可能在这个节点被市场抛弃。

　　这，正如经济学界著名的“马太效应”之意——强者恒强。

　　不是拐点是分化点

　　方忠炳：“拐点论”言之过早

　　当前社会上有关楼市是否进入拐点这个问题，已经有很多论调。目前我国部分城市、部分区域出现有关楼价下调的问题，我认为这并不叫“拐点”。对待“拐点”，我们要宏观看待，这个所谓的“拐点”是全局的还是局部的？是长期的还是短期的？是规律性的还是人为的？就目前福州城市现状而言，说“拐点”来临言之过早。

　　杨益生：海西品牌价值支撑地产

　　福州的楼市是不是拐点？关键看怎么理解。如果是跟原来房价快速上涨相比，现在就是拐点，因为涨幅已经慢了。但是这并不能简单理解为福州房价就要回头，福州楼市就要走下坡路了。显而易见的是，“海西”建设已经成为全国的一个大品牌，是品牌就有价值，它的价值必然会体现在有形的形态上，譬如地产。只要对我们的国家有信心，对海西有信心，对在福建生存发展安身立命有信心，楼市就能健康持续地发展。

　　黄海雄：“拐点”只是斜率改变

　　最近讨论的沸沸扬扬的拐点问题，我的看法是，如果简单理解为拐点论就是掉头，就是朝下，我是不认同的。充其量，拐点只是一种斜率的改变。

　　但不可否认的是，目前楼市存在高风险，为什么在2007年底会出现缩量，大家知道是金融问题，一旦房地产供给渠道掐断，这是非常可怕的，今年依旧执行的是货币紧缩政策，所以不容乐观。

　　李日强：大“牛市”中的小“熊市”

　　楼市整体发展大势是上升的，但颇似股市，在指数飙升到6000点高位运行时，会有一个盘整期，但是盘整的结果不是要市场下滑，而是挤出泡沫，从而更为健康地运行。在这个小“熊市”期，是机遇也是挑战。机遇在于房产项目资源不会那么俏，有实力者可以低位进入；挑战是资金链问题与人才管理，特别是前者，是这个盘整期市场最危险的事情。

　　程璇：回归理性而非“拐点”

　　我一直觉得对拐点的理解，应该不是指房价到下跌的拐点，更不是说从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。而且我觉得从广大民众希望的房价来说，大家都希望房价能够回归理性，而不是说大起大落，实际上房价的大起大落于国于民都是不利的。我认为今年房价可能会出现分化，一是优质楼盘价格还会有一定幅度的上涨，就如三盛·中央公园，在淡市中仍能热销。另一方面也会存在一些价格下跌的劣质楼盘，这些企业往往是实力不强、品质不够。

　　白杰南：不存在拐点问题

　　2008年不存在拐点的问题。应该说楼市的房价会是一个平稳发展的过程。第一，今年国家出于产业政策的考虑仍将出台一系列平稳房价的政策，但绝不是打压楼市；第二，从市场层面看，仍存在大量的需求，一是城市扩容的需求，人口不断向城市聚拢，而经济适用房的构建仍十分匮乏，这就为商品房提供了空间，二是改善居住条件的需求，二次置业者将不断增加。

　　袁晓龙：不是“拐点”是分化点

　　2008年的这个“拐点”不是价格的拐点，而是一个行业的分化点，好的产品一路飙升，不好的产品可能就是一路下降。现在是歇脚点而不是拐点，歇一歇，放慢速度，我觉得不可能是拐点，应该是一个整合点，一个分化点，未来各家开发商都要整合好资源、做建筑精品，而不是像过去的十年一样产生很多建筑垃圾。

　　肖斌：拐点并未出现

　　我觉得福州楼市的拐点并没有出现，现在市场的观望行为主要是前几个月的房价上涨和政策的不确定性带来的心理反差。过了这个观望期，再过半年多应该会逐步回归理性。回归理性的话，市场不能任由非理性地上涨，同样还是回归楼盘的品质，回归它的价值所在，有没有满足某些人的需求，无论是豪宅还是各种房，找到你的目标市场，各人做各人的市场。

　　杨锌：说拐点只是调整需要

　　现在所谓的拐点，实际上是需要一种调整。这个时期到了2008年，应该是把很多原来混为一谈的事物分解掉，包括对产品线的分解，对开发商质的分解，对资金组成的分解，对市场认识的分解。一分解事情就很清楚。

　　黄航：长期看好楼市发展

　　我觉得现在市场上出现的这些新情况，只不过是房地产发展过程当中的一个插曲。总体趋势，应该还是会朝更健康、更规范的方向发展。因为目前的供求矛盾依然是当前楼市亟待解决的大矛盾。短期内，受宏观调控因素的影响，部分需求可能会被压抑，导致推迟购房者的购买欲望，但从长远的角度来看，这部分需求必将得到释放，而且随着市场化进程的加快，还有中国经济的长期被看好，短期内房地产市场仍会处于一个上升的趋势。

　　杨咏新：市场仍存在刚性需求

　　所谓的拐点首先是“矛盾论”，成交量虽然下滑，但是成交的价格却上扬，这说明市场上的刚性需求是存在的。第二，我将现状称为“进化论”，市场暂时出现的这个现象必将让楼市出现需求的拐点，作为开发商未来要研究整个楼市需求品种的问题。第三，就是“周期论”，目前楼市的成交量出现一定的下跌，但是我们如果把房地产周期拉长，房地产还是有非常大的发展空间。

　　是楼市拐点

　　非房价拐点

　　王阿忠：价格博弈结局难以预测

　　在目前的情况下，我们很难判断什么是最高点和拐点。房价如果涨得太快，可能国家就会出台一些想不到的政策，这个政策的力度可能会太大，很猛烈，甚至有可能造成市场崩盘。在国外，特别是日本房市泡沫就是因为货币政策出了一些问题。所以现在去预测是不是拐点，很难。对于开发商来说，还存在一种价格的博弈行为。

　　王剑超：楼市拐点但不是房价拐点

　　楼市的拐点，表现在大家信心上的拐弯和一些观望情绪的增加。但是在房价方面并没有表现出很明显很大幅度的下跌，所以我认为目前应该是一个楼市的局部拐点，但是不是房价的拐点。

　　这次这种局部的拐点会不会演变成一个大势上的逆转，或者形成真正开发商的冬天，我觉得这个问题取决于三个方面：第一，就是目前开发商能不能解决一个对投资客依赖的问题；第二，就是局部的调整会不会变成直接的低迷还取决于金融方面的支持；第三，则是开发商自身抗风险的能力，如果这次的局部调整会持续半年或者一年，那你的资金和实力能不能支持到调整期结束，如果不能的话，无疑这个调整就是你的“冬天”。如果你的资金和实力能够支持的话，到时候你就是胜者，其实命运和决定权是掌握在自己手上，不用去怪政策或市场。

　　确实是拐点

　　庄子：楼市是否出现拐点取决两个因素：一是看房价是否持续上涨；二是需求是否持续跟进。现在有个主流的观点认为人民币升值、通货膨胀、土地资源匮乏是支撑房地产价格上涨的重要原因。另外，从微观来看还有四个原因：第一个是开发成本，第二个是需求，第三个是心理预期，第四个是传统的消费行为。如果把这些方面当作一个坐标来看，房地产价格确实会跌，我说的会跌，就是企稳也是会跌，如果涨幅和通货膨胀、人民币升值幅度跟不上的话，那就会跌。

　　房地产开发已经形成三条通道：第一条就是商品房，第二条是廉租房，第三条是经济适用房，今后这三条通道上的量比例会重新分配，各走各的道，特别是保障性住房大量推出会把商品房这条道挤掉，也就是说以后的商品房这块确实两极分化非常厉害，一些开发商做地摊货，一些开发商做品牌货。

　　而且从消费预期来看，随着这次宏观调控组合拳的推出，从心理层面影响了消费者，同样也影响了开发商，不能排除一些大胆浮动的开发商会在此次调控中被“洗牌”，因此我觉得2008年对房地产市场来说确实是一个拐点。