2008北京楼市博弈加剧 市场将有结构性调整

　　2008 北京楼市博弈加剧

　　□本报记者 林喆

　　2007年，北京楼市既感受了房价飙升的“火热”，又感受了成交萎缩的“冷清”；临近年关，“有价无市”景象愈演愈烈。在深、穗降价潮和楼市“拐点”争论升温的影响下，北京房价也改变素来“坚挺”的架势，各种楼盘打折信息纷至沓来；这究竟是强弩之末，还是蓄势待发？

　　业内专家分析，2008年，城市化和土地紧缺造成的北京房地产市场的供求矛盾尚未解决，加之奥运题材的兑现，北京房价依然存在上涨动力；但是频频出招的紧缩性宏观调控、以增加有效供给为宗旨的住房保障，正在改变市场预期，增加了有利于买方的筹码；与此同时，“民生地产”已经成为包括开发商在内的社会各方力量的关注焦点；可以预见，北京房地产市场的博弈将加剧。

　　供应瓶颈开始缓解

　　“现在是卖房的人多，买房的人少了。”21世纪不动产北京远洋山水店的一位销售人员告诉记者。很多售楼人员，正在为曾经“不愁卖”的房子发愁。以前十分罕见的新盘短信促销广告，也越来越多。

　　北京市统计局的数据表明，北京房地产市场的供应指标已经开始出现缓解的迹象。在房地产开发投资增速方面，2007年1至11月，北京完成房地产开发投资1626.1亿元，比去年同期增长19.4%,增幅同比提高4.3个百分点。其中，1至5月，投资增速为今年以来的最低点10.8%；但是，从下半年开始，投资增幅较快回升，1至11月比前三季度提高1.9个百分点。

　　商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。其中，07年住宅新开工面积1368.4万平方米，比06年同期下降9.6%。但比前三季度缩小7.4个百分点。这说明，从第四季度开始，新开工面积正在回升。

　　市场人士分析，房产具有投资品的属性，当预期价格上涨时，开发商会延缓销售速度，降低实际供应量。但是，如果未来价格走势出现分歧时，为降低市场风险，开发商会加大释放手中的房源。这在新盘项目获取销售许可证方面，表现的更为突出。

　　北京市建委数据显示，07年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%；其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38.4 %；批准销售面积136.9万平方米，同比增加18.1%。

　　不动产营销市场总经理赵晨明认为，在政府严格的控制调控措施下，北京房地产市场进入了“寒冰期”，为了快速回笼资金，保证开发过程的正常运转，07年12月，开发商明显加大了商品房项目获取销售许可证的力度，使得供应量呈明显增长态势，也使得奥运会前商品住宅项目集中放量期得以提前。另外，12月取证的这些项目多为户型相对较小的普通住宅，这对于缓解当前商品住宅供需矛盾，将起到积极的作用。

　　销售冷清酝酿变局

　　销售低迷已经成为目前北京楼市最突出的关键词，在此背景下，北京房价表面上虽然还“扛”得住，但是很多楼盘变相的降价措施日益增多，楼市似乎到了十字路口。

　　在几家新盘的售楼处，记者看到，门庭冷落中打出了各种各样的打折促销信息。位于亚奥板块的世茂奥临花园，优惠方式除了送车库以外，以老客户身份买房，还可以享受6-40万的折扣；但销售人员表示，如果真的有意买房，新客户也可以变通。

　　北京市统计局的数据表明，07年1至11月，北京商品房现房和期房销售面积持续下降，现房销售442.9万平方米，期房销售1442.5万平方米，分别比去年同期下降24.5%和2.9%；其中，住宅现房销售321.2万平方米，下降30.8%；住宅期房销售1228.6万平方米，下降6%。

　　07年12月份，商品房销售更是大幅下降。北京市房地产交易网的统计数据显示，12月，北京市期房网上日均签约313套，成交量下跌了292套，降幅高达48.3%，环比11月成交量下跌了150套，降幅达32.4%；日均签约面积仅为47981平方米，同比下滑39.7%，环比下滑15.1%；其中，住宅日均签约260套，日均签约面积30694平方米；同比跌幅接近50%。

　　业内专家指出，有购买力的需求才是真实的市场需求。最新数据表明，07年北京房价一路上扬，12月，北京五环内商品住宅预售均价已经超过14000元/平方米。这意味着，在北京城里，100万元也难以买到一套像样的两居室住房。而1至11月，北京市城镇居民家庭人均可支配收入为20185元。收入和房价的极大反差，已经严重挫伤了北京居民的自住性购房需求。另一方面，二套房新政和其他调控政策正在增加房产投资的风险，投资和投机性购房需求也受到了抑制。

　　中国人民银行研究员邹平座表示，近几年房地产价格上涨，有客观因素，但是非理性预期引导下的超前购房、投资和炒作，在其中占据了很大的成分；目前，国家开始规范和控制房地产消费信贷，这将逐步改变房产投资者的看涨预期；从而降低市场需求。

　　市场将有结构性调整

　　市场人士指出，07年下半年来，北京新建商品住宅的结构，在区位和类型两方面已经出现了结构性调整，预计08年这种趋势将更加明显。

　　中大恒基统计显示，07年12月，新增放盘个数和供应面积最多的仍为五环以外，开盘个数26个，新增供应面积57.7万平方米，占比达50%以上；四至五环项目9个，新增供应面积31.4万平方米，四环内项目为15个，新增供应面积为36.6万平方米。

　　从历年的区域土地交易结构变化来看，通州、昌平、顺义、房山、大兴五区的供地比重呈现快速的上升趋势，土地交易面积比重从2006年的33.58%上升到2007年的55.82%，提升了22.24个百分点，规划建筑面积从2006年的28.05%提升到2007年的45.15%，提高17.1个百分点。

　　这也说明，未来的房产开发，将逐渐从城区向外近郊和远郊区拓展和转移，郊区项目将成为上市供应的主流而且住宅郊区化的趋势会越来越明显。这部分商品住宅产品具有较低的土地和开发成本，相对来看，市场价格较低。

　　在产品类型上，07年12月，北京有33个普通住宅项目开盘，占66%，普通住宅新增供应面积76.6万平方米，占总供应量的61%，环比11月增长41.3%，涨幅明显；而公寓新增供应面积45.7万平方米，环比11月份下降了7%。别墅新增供应面积3.4万平方米，环比11月下降了21%。

　　业内专家指出，按照北京的城市规划，未来的土地供应中，不少于70%要建保障性住房和中小户型、中低价位住房；随着国家“90-70”(新建住宅每套建筑面积在90平方米以内的房屋，要占到城市规划新增住宅总量的70%)政策的进一步落实，北京商品住宅的结构调整将加大；由此，产品类型将会更趋向于高密度、高容积率方向发展，其中普通住宅的比例也将提高。