2008北京二手房价格涨幅将放缓

　　编者按 2007年，房地产市场又经过了一年宏观政策的密集调控。不过与往年不同的是，宏观调控不再一味地压制消费需求，而更像是“筑渠引水”，政府把保障性住房提到前所未有的高度，把低收入群体从商品房市场中剥离出来，同时采用了全方位的金融、税收政策，力图把商品房这一泓“水”引到合理的渠道中来，这成为2007年房地产市场最大的亮点。

　　2008年房地产市场尤其是北京楼市将呈现出怎样的发展态势？消费者最关心的房价飞涨现象能否得到抑制？保障房政策能否落到实处？市场供不应求的局面能否有所改变？二手房市场能否成为一手房市场有力的补充？面对人们关心的这些热点问题，我们采访了专家、学者、开发商、中介公司等资深人士，采写了“展望2008”系列报道，希望能为消费者预测一下2008年北京楼市的走势。

　　-本报记者 孙 蔚

　　二手房交易量有望突破10万套

　　虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中，但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势，全年的二手房交易量为9.5万套，相比2006年的7.8万套，同比增长幅度为21.8%。链家地产市场研发部认为，2008年北京二手房的交易量总体会保持继续上涨的趋势，但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量有望突破10万套。

　　链家地产相关人士表示，之所以做出如此推断，原因有三。第一，由于受到2008年货币政策从紧的影响，银行本身的放贷规模将会出现缩减，这就直接减少了消费者的房贷供给。不过，各商业银行对于房贷的发放预期依然是比较强烈的，预计2008年上半年银行信贷发放会放缓，但下半年各个银行如果自身还有一定的信贷规模，银行的房贷放款将会回升，预计下半年的二手房交易量相比上半年会更活跃。

　　第二，虽然一系列宏观调控政策在2007年底出台，令许多购房者在奥运会召开之前更多地选择暂时观望，但是，奥运会并不是推动北京房地产市场发展的唯一支撑要素，奥运会的举办大大提升了北京的城市基础设施，改善了北京的城市居住环境，这对于住房需求是一个拉动，特别是北京房产市场供不应求的状况在短期内很难扭转。这也就意味着，当很多消费者所预期的房产价格回落的情况并没有发生时，许多原本观望的消费者就会开始迅速进入房产市场，二手房需求也将得到进一步放大，从而推动交易量的上升。

　　第三，政策趋紧，投资风险不断增加，促使部分投资者释放手中的房源，从而增加二手房供给，供需的匹配度可以得到提升，从而有助于交易量的上涨。因此，从整体来看，2008年北京二手房市场供需两旺态势将会继续，二手房交易量将突破10万套，但涨幅将出现回落。

　　房价涨幅放缓是大势所趋

　　2007年，北京13个行政区的二手房平均价格为8926元／平米，相比2006年上涨23.1%，涨幅依然比较明显。链家地产市场研发部认为，房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年北京二手房市场价格上涨势头放缓将成为大势所趋。

　　首先，从2008年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中体现。近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现，对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位，2008年房价上行的压力将会更大。

　　其次，住房保障政策稳步实施，不仅使商品房需求有所减少，而且会对房价起到一定的抑制作用。虽然保障性住房在购买条件相对比较严格的情况下，并不会分流商品房或者二手房的需求，但是，保障性住房价格的相对低位必将会影响到同一区域的商品房和二手房的定价机制，使得商品房与二手房之间的价格互相拉动功能减弱，从而使得二手房价格的涨幅趋缓。

　　最后，北京二手房价格目前已经处于相对的高位运行，从价格走势本身来说，存在一定的回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月下降的趋势，这种回调的趋势在2008年可能会更明显。从大的经济环境来看，房价上涨的部分动力出现了弱化，紧缩的金融政策以及不断上升的贷款成本将考验消费者的承受能力，促使房产消费者必须更多考虑自身的承受能力，盲目的购房行为将有所减少，购房行为将会更趋于理性化，价格涨幅也将趋于缓和。

　　中小户型仍是成交重点

　　2007年北京二手房市场90平米以下的中小户型呈现交易火爆的走势，尤其是60平米以下户型的成交量更是放量明显。“我爱我家”公司相关人士分析认为，中小户型成交量之所以持续升温，原因之一是随着2007年市场交易均价的快速增长，小户型房源成交总价相对较低，适合广大中低收入群体购买。原因之二是现代家庭的人口结构普遍比较小，一般为两口或三口之家，中小户型从功能上完全可以满足消费者的需求，另外，北京二手房市场购买客群的年轻化趋势也为小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础。原因之三是建设部等9部委公布了“90平米、70%”的政策，未来的一手房市场中90平米以下的中小户型将占到市场供应的主体地位，政策调控为市场带来积极影响。以上这些因素在今年不会有太大的改变，因此预计2008年北京二手房市场中小户型的交易主体地位将不会改变。

　　另外，随着消费者生活和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房产需求也会随之相应增加。二次置业、升级换房、拆迁购房等因素可能会使大户型的房源受到部分客群的认可和欢迎。但受限于“90平米、70%”政策的影响，一手房大户型的供应量相对有限，再加之一手房源的郊区化趋势已经不可避免，未来地理位置优越、社区配套完善的大户型二手房将会逐步受到部分购房者的喜爱和追捧。

　　轨道交通沿线热点层出不穷

　　2007年轨道交通给北京的二手房市场带来了积极的推动作用，地铁5号线的开通，令沿线二手房市场一片红火。根据《北京市轨道交通近期建设规划》，到2015年，北京将形成“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网，全市轨道交通运营线路将达到19条，共计561公里，其中主要服务于城市中心区的线路里程达406公里，届时，四环路以内平均步行1公里即可到达地铁站。

　　2007年年底，北京地铁6号线一期、8号线二期、10号线二期、亦庄线、大兴线等5条线路同时开工建设，再加上目前正在建设的地铁4号线、10号线一期、奥运支线、机场线以及9号线，2008年北京将有10条地铁线路同时进行建设。而地铁4号线、10号线在2008年将陆续开通，沿线区域必将成为市场的热捧重点。由此可见，伴随着北京轨道交通的快速发展，全市的各个区域被有效地串联起来，各线路沿线站点尤其换乘中转站的二手房市场价值会得到重新评估。