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广州楼价最快春节后可止跌回稳

http://www.sina.com.cn 2008年01月04日 01:45 信息时报

  广州楼价最快春节后可“止跌”回稳

  专家分析认为,宏观环境和需求决定楼市长期向上,近期观望情绪不会持续太久

  □专题撰文 时报记者 苏华俊 罗莎琳 田桂丹 李东元

  “过山车”,以这项运动的感觉来形容2007年的广州楼市是最好不过了,但车中人是刺激,欢喜,还是担忧,则因人而异。据广州市国土房管局统计显示,截至去年11月广州市新建商品房成交均价已上升到10433元/平方米,比前年同期涨了3244元/平方米,升幅45.12%!但到了11月底和12月份,不少地产商或明或暗降低了价格。

  日前,有地产专业人士接受时报记者采访时认为,这波“跌势”最快在即将到来的春节后,就会回稳甚至掉头,2008年广州楼价仍有上升趋势,但增幅会明显降低。

  一个楼市,三种表情

  阿奇(投资者)“炒楼”走长线

  家住广州市番禺区的阿奇,今年30岁,是投资广州楼市并获益的投资客之一,2007年他的收获可以称得上很丰盛:房子、车位都拥有了。阿奇认为,去年房产市场心态正在发生微妙变化,由于整体价格运作处在高位,投资已很难在短时内获得丰厚收益,于是他进行了中长线投资。

  年初,他投资钟村片区住宅小区2套170平方米复式单位,楼价3990元/平方米,而周边房地产价在7300元/平方米左右。他认为,新火车站、中心客运站、大夫山森林公园设施日益完善,使其投资具有相当信心。今年楼价的走势印证其眼光,阿奇自己买下的这套房子一路走高,买下不到3个月,已有客户愿出5500元/平方米的价格。接下来的4~10个月里,由于整个社区完成销售,社区房屋一直在升值。在12月中旬,有客户将出价提高至每平方米6200元。从年初到12月,一年升值了55.39%。

  4~5月份,广州市土地出让价格不断创出新高,阿奇预期到“地王”价格将不断攀升,开始留意国有土地拍卖公告,投资对象转向位于公告地块周边的房产。于是,他投资市桥南郊项目——朗陶居,单位价格为6850元/平方米,他坚信这套房子会持续升值。此后,阿奇开始将目光投向广州地区的卫星城市。他认为,随着广州产业带东移,楼价肯定会上涨。于是,他再度出手,在增城新塘购置了2套89平方米其新推出的房产。去年9月,争论已久的《物权法》即将出台,社区的车位越来越少,阿奇开始投资车位,购买了2个车位使用权。

  现在阿奇的资产包括了5套住宅、2个车位、1间商铺和2个车库。尽量近期政府多条宏观措施出台,他还不打算放弃投资性购房。他认为,虽然近期楼价有回落,但各大中城市房地产市场的上涨趋势还是很难受到抑制的,并且广州楼价的整体升幅比其他珠三角城市如东莞、深圳都慢。

  张竟(二手房买家) 接了“最后一棒”?

  经过1个多月的装修,张竟下个月就要搬进新家了——那套去年10月份买下的二手房。此时的她,并没有当初买房的兴奋,看到广州二手房价就在她刚买了房后立刻下跌,她感到一丝的悔意:没想到看了一年的房子,千算万算,接最后一棒的竟然是自己。

  前年结婚的张竟,和丈夫住在单位分的宿舍里,一套60平方米的两房单位。想着年底要生宝宝,夫妻两计划着去年买套房。由于两人都在天河上班,因此放弃了买一手房的打算,海珠、天河的二手房成为他们的目标。于是,从去年年初开始,两人就开始不停奔波于各大中介。

  但是,刚开始,他们不是嫌朝向不好,就是嫌交通不便利。去年前10个月,广州二手房价格一路飚升,1月份广州市中心二手楼均价为5631元/平方米,到10月已升至8104元/平方米,足足跨越了三个区间!

  10月下旬,张竟夫妻两再也承受不了价格上涨给他们带来的心理压力,决定无论如何都得在10月份买套房。“再不买,估计永远都买不了了”,当时她认为,按照这样的涨幅,二手楼价突破1万元/平方米的可能性不是没有。10月底,夫妻俩终于买下了泓景花园一套90平方米的小三房,最终成交价82万元,且自己负担所有税费。

  满心欢喜地办完了一切手续后,张竟对于未来充满了希望。想不到,一个月后,所有报纸对于“广州楼价下跌”的报道铺天而来。报纸说,中心城区二手住宅成交均价为7492元/平方米,因为受新政影响,环比下跌了7.6%。

  这让刚刚成为业主的张竟心凉了半截,她跑到其他中介一问,类似于泓景花园的这种90平方米的小三房卖家已有叫价80万元!据中介透露,税费还可以商量各付各的。

  “自己怎么那么倒霉啊,不买房的时候它涨价,买了房价格立刻跌,那个恨啊”,尽管马上要入住了,但对于这套“新房”,张竟全然没有了当初的兴奋。

  阿文(楼盘营销总监) 下滑到何时,心里“没底”

  阿文是广州某楼盘的营销总监。对于刚过去的2007年,他感觉坐了一趟过山车,前大半部分都在高速攀升,在9月左右达到高峰之后,转为下滑阶段。他表示,这个下滑还要持续到什么时候,自己也心里没底。

  阿文所负责的项目,在今年正进入开发销售的高峰期,因此对楼市变化的体会和感触是最深的。进入目前这个僵持的阶段,他感到了一丝的迷茫。“现在消费者都在观望,不像前几个月那么爽快去出手。而公司不愿意、也不能降价去销售,项目还有不少的货量还没消化完,之后的营销策略该怎样制定,现在还在头痛。”

  他表示,纵观去年所出台的各种调控政策,影响最大的还是9月份房贷新政。“毕竟,在现阶段能买楼的大都是二次,甚至多次置业者,当中也有相当一部分是依赖按揭贷款去购房的。在房贷收紧的情况下,我们的销售自然会受到影响,成交量的下跌也影响了一些本来不需要去贷款买房的消费者的态度。”

  而另一位营销人士顾先生则认为,作为一个职业经理人,其实并不应该担心政策的变化。

  “很多事情上面已经有领导顶住,我们只是针对政策和市场的情况作出相应的调整。”市场处在良好的状态,产品的销售不用愁,上面的领导就越觉得我们这些职业经理人没什么作用。”

  -预测

  “今年楼价涨10%属合理”

  近期,广州不少地产商选择了降价促销。不过,有地产专业人士认为,从广州的经济走势、人口结构、居民居住现状等方面来看,住房需求的空间依然很大,长期的住房需求依然旺盛。需求只会暂时性的延缓,不会明显减少。未来广州楼价仍有上升趋势,但增幅会明显降低。

  一手:

  长期趋势仍看涨

  中原地产项目总经理黄韬认为,表面上看,去年9月28日的房贷新政,引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因,是楼价近两年来的快速上涨,而市民购买能力下降。同时,住房保障体系不断完善,“穗七条”在质疑声中逐渐落实,增强了市民对房价趋稳的预期。预计,此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大,而且临近年底这一时间节点,许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。他预计在春节后,市场需求将恢复正常水平,价格也将在稳定中“有价有市”。

  满堂红研究部龙斌则说,目前一些楼盘打折促销,可以看作是对前期超高定价的调整和修正,但对购房者特别是投资者来说,楼价走向不清晰,这会延续其观望情绪,即便明年银行重开房贷,投资者入市也会趋于谨慎。

  有专家认为,2007年国民经济中投资增长过快,物价上涨超过预定目标,2008年国家实行稳中适度从紧的货币政策,虽然不会造成1994年“通货紧缩”般的影响,但对房地产开发、楼价上涨会有一定的约束作用。

  二手:

  再度大幅攀升可能性小

  而对于二手市场,业内人士认为,市场实际的供求关系决定了今年楼价基本趋势依然是升。但有可能个别楼盘和板块出现停滞不升,“就像股市5000点、6000点并不是所有股票都涨一样。”

  龙斌认为,之前所有房贷、税收和交易等政策都对投资进行遏制,打击投机,今年投资需求必定减少,而土地供应明年继续保持5平方米公里的巨大量上,限价房等也开始面市,这些因素,使得明年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。

  但是,他认为,整个中国影响房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变,如快速增长的宏观经济、城市化进程、人口“红利”、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、贫富差距、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等,这些客观因素没有变化,很难指望楼价走低。

  “今年楼价涨幅,我觉得10%左右是合理的,与经济发展水平相应”,龙斌说。

  -政策解读

  广州楼市开出四副“退烧药”

  特邀专家:广州合富辉煌首席分析师黎文江

  2007年最后两个月楼市的调整态势,与今年多项新政策,有一定的关系。一副副令楼市“退烧”的“特效药”,立竿见影地抑制了需求,增加了供给,造成房地产市场前景不看好或者不明朗。

  新药一

  “穗七条”

  措施:加大、加快商品住宅用地供应和储备。

  效果:今年广州市实际供应3.11平方公里商品住宅用地,此外,已公告出让和供应条件已成熟的商品住宅用地还有0.44平方公里,供应规模同比去年增长2.4倍。全市一手住房供应量明显增加,2007年9月起,批准预售量2年多来首次超过成交量。90平方米以下住房供应比重从2005年的17%逐步增加到32%。

  解读:从供应入手,通过土地供应的增加,增加了房源的供应。除了加大商品住宅供应,还通过“双轨制”使保障型住房供应增加,还发展了限价房。限价房政策开始时并不太明确。5年规划里是说限价房供应要占40%,经适房占17%,这样商品房就是占43%。但现在思维改变了,提出限价房要变成调节器:房价高就搞限价房,对房价上涨造成压力。

  新药二

  房贷新政

  措施:对购买第二套住房,提高首付比例及利率,抑制投资需求

  效果:造成房地产市场前景不看好或者不明朗,成功地打退了“资本”进入楼市;年底推出的地块都不再出现地王,甚至有底价成交的现象;不少发展商采取促销或直接降价。

  解读:2007年资本进入房地产,给房地产带来非理性的涨价。一方面开发商通过上市圈钱,然后回到房地产市场圈地,然后再回到股市去圈钱,这都是由于资本在这里进行搅动,第三季度投资、投机性的需求增加造成楼价飙升。房贷新政出台后,投资性需求减少,楼市成交量萎缩。后市的不看好或者不明朗,打退了资本进入房地产市场。

  新药三

  新版土地出让合同

  合同首明确开竣工时间抑囤地

  措施:土地招牌挂抑制开发商囤地。招拍挂土地出让合同里,首次开始规定了明确的项目开工、竣工和销售时间。

  解读:这些政策进一步规范房地产市场开发秩序的同时,也相应减少了投资土地市场的盲目性,增强了开发建设单位在投资前开发风险和自身能力的分析。

  新药四

  土地增值税开收

  措施:1月份开始清算土地增值税。

  解读:该措施如果执行得好,对抬高房价有很大的抑制作用。比如珠江新城不少楼盘卖2万多元/平方米~3万元多元/平方米,但拿地成本才2000多元/平方米,这些项目的利润都比较高。使开发商要从高利润中拿出更多的税费,对其抬高房价有了牵制力。

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