上海外地人购房新政细节未明 可能限制可能分流

　　“限制”或“分流”？　上海“外地人购房”新政细节未明

　　上海报道 本报记者 田新杰

　　2007年12月24日，上海市人民政府发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》(府发〔2007〕45号，以下简称“45号文)，其中首次提出了”外地人在沪购房“的相关要求：市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。

　　不过，对其中政策的细节，例如涉及哪类房源，尚未有明确说法。

　　”具体政策制定尚在前期阶段。究竟是针对政策性保障这块的住房还是普通商品房，目前尚无定论，从短期来看，对所有类型房源的全面限制可能性不大。“上海市房地局一位内部人士透露。

　　而上海市公积金管理中心副研究员丛诚告诉记者，如果是包括了合理引导外地人购买上海的住房保障房源，这就不是单纯的”限制“概念，而是有条件放开，分流普通商品房市场的部分需求。

　　丛诚分析，长远来看，外地人在沪购房新政最合理的是体现”疏导结合“的思想，既有对普通商品房市场投资、投机资金的限制，又有通过扩大住房保障覆盖面对正常外地在沪人员自住购房需求的合理引导。

　　敏感的字眼

　　上海一位本地开发商负责人坦言，从当初的”限制外资购房“到日前在市政府正式文件中出现类似”限制外地人购房“的字眼，”确实刺激很大“，现在大家都很关注最终的政策方向。

　　事实上，与外资相比，外地购买力对上海楼市所做出的”贡献“更具”基础支撑“的色彩。

　　根据上海佑威＆天天房展网研究中心提供的数据，去年1-11月，上海共成交一、二手商品住宅(其中一手剔除动迁配套房)36.71万套，其中外资仅购买0.65套，占总数的1.76%，而外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，由于外资的购买力主要集中在高端市场，限制了外资炒房，只能起到平稳楼市的作用。但要是限制外地人炒房，将会对目前上海过旺的需求起到重要的压制作用，上海以居住证制度等来限制外地人购买上海房产，将对上海楼市起到巨大的影响。

　　但上述”限制“的理解还属于一面之词。上海房地局并未明确政策细节。

　　目前市场普遍对45号文的理解等同于”限制外地人买房“，但扮演了上海市政府”智囊“角色之一的——上海市政府发展研究中心有关人士分析指出，关键要看房源的覆盖面，是普通商品房还是住房保障性质的房源，”照目前的情况看，我个人理解更趋向于包括后者，即有条件放开外地人在上海购买保障性质的住房。“

　　逐步扩大覆盖面，也是上海市新住房保障体系的主要方向之一。解决非上海户口外来人才的居住问题已成为上海市住房保障体系的重要部分。

　　上海市自2002年开始试行居住证制度。根据《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》，具有本科以上学历或者特殊才能的国内外人员，符合一定的要素计分审核条件的，可以获得该市长期居住证。

　　此前，非上海户口不具购买上海住房保障类房源的权力，所有的外地购买力集中于普通商品房市场，而如果45号文涵盖了住房保障性质房源，其实是对市场需求的一种分流，而非限制。

　　也有房地产业内人士指出，前些年，温州炒房团、山西炒房团等都对上海的房价起到过推波助澜的作用，如果当时有限制外地人炒房政策的话，上海房价大起大落的程度就不会这么严重。

　　”但目前炒房团的身影已很少出现，近半年楼市买家多为自住或自住兼保值增值为主，从这个角度而言，45号文要解决的主要是合理引导新上海人的自住购房需求。“薛建雄表示。

　　当务之急在于增加房源

　　丛诚还透露，相关政府部门对”外地人购房政策“其实酝酿已久，但由于涉及的面较广，市场购买力结构、纳入政策的房源分类都比较复杂，政策制定一直很谨慎。

　　”长远来看，‘外地人购房’涵盖限制购买普通商品房、逐步有条件放开政策性保障住房两大方面。但在短期而言，两方面都实行的可能性很小，相关政策需要和上海对住房供应量、供应结构的调整相互联动，逐步推行。“

　　事实上，从房地产市场内、外销房并轨后至今，上海一直没有真正意义上的经济适用房供应，政府的当务之急主要在于增加房源的有效供给并调整供应结构。

　　这方面工作目前已经悄然启动，上海于2007年年底前突击供应近百万平方米住宅用地，并使全年住宅用地供应达到450万平方米的近年最高。

　　接下来，上海将重点”落实住房保障房源建设的经济政策和建房用地，廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。“　

　　45号文还重点指出，接下来上海将建立健全经济适用住房制度：明确经济适用住房供应对象，供应对象认定的具体标准，由市政府确定，并实行动态管理，定期向社会公布；加快经济适用住房建设，按照”政府主导、市场运作、市区联手、定向供应“的原则，市政府负责统一规划、统筹协调、资金筹措等，区县政府承担具体组织实施。

　　”但现在很多事情都还在政策研究的初步推进阶段。“丛诚指出，以保障类住房建设为例，需要经历逐步增加土地供应、引资建设、制定对应人群标准、完善入市机制等各个环节，是个漫长的过程，所以45号文提出的”外地人购房“方面也仅处于政策研究启动阶段。