广州限价房全国首上市 加速房产拐点到来

　　自去年年底广州推出“双限双竞”地块以来，坊间关注了整整一年的限价房，终于在2007年年底揭开面纱。

　　12月中旬，位于广州科学城的“万科新里程”与位于金沙湾的“保利西子湾”相继对外开放。虽然两个项目都地处偏远，但开放当日均录得数千人到场。在广州楼市处于低迷之际，限价房的热闹跟商品房的冷清，形成颇有意味的鲜明对比。

　　同时，两个项目的销售也让广州成为全国第一个公开销售限价房的城市。

　　摸着石头过河

　　12月17日，《广州限价商品住宅销售管理办法(试行)》(下称《办法》)经广州市政府常务会议原则通过。与《办法》同期被通过的，还有2007、2008年限价商品房的销售标准。即广州户籍人口、达到晚婚年龄(男25岁、女23岁)，且家庭年收入不超过20万元，单身年收入不超过10万元的首次置业者，都符合申购条件。

　　从新出台的限价房销售条件可以看出，广州市事实上是采取了比较宽松的申购条件以及粗放的管理方式。广州市国土房管局新闻发言人黄文波对此作出的解释是：限价房不能完全等同于经济适用房、廉租房这两种政府保障型住房，它是一个“长期而灵活”的“调节器”，目的是为了在高房价时缓解中等收入人群的购房压力，以及防止房价过快上涨。

　　从广州出台的限价房销售标准来看，其限制的核心内容在于“首次置业者”。因为年薪低于20万元的家庭，在普通工薪阶层的比例还是比较高，但多数家庭都已经分了房改房或者购买了商品房。因此，真正符合条件的仍然以工作不久的从未买房分房的首次置业人群居多。而这正是政府眼中的有效需求和刚性需求，是限价房需要解决的主要对象。

　　事实上，广州国土部门在去年年底首次推出限价房地块之初，就是为了将政府保障范围扩大，解决市场上没有住房人群的真实住房需求。因此，在确定限价房的销售对象之时，明确将其定位为“中等收入人群”。

　　对于有多少人符合申购条件以及申购数量会有多大，广州市国土房管局至今也难以给出明确的答复，该局声称，广州限价房走在全国前列，目前属于“摸着石头过河”，因此，采取粗放的管理和宽松的申购条件，也是从保险的角度考虑。

　　事实上，对于缺乏限价房管理经验的广州市国土房管局而言，限价房申购以及未来的二手房流转管理，无疑又是一个新的挑战，有待解决的问题依然很多。

　　2008年限价房占比六分之一

　　继保利西子湾和万科新里程两个限价房项目对外开放之后，日前，广州国土房管局官方网站“阳光家缘”首页的“限价房”栏目中又出现了一个限价房项目——中海金沙馨园，首次将推出300套。自此，加上保利西子湾首批843套限价房和万科新里程首批306套限价房，广州春节前将至少有1449套限价房发售。

　　而到明年，限价房的供应量还将大大增加。据统计，广州2006、2007年总共推出了限价房地块14宗，预计明年将迎来集中销售。而合富辉煌市场研究部的统计数据显示，明年限价房将迎来供应高峰，总量将超过1.5万套。

　　有机构预测，2007年广州全年的住宅成交套数将在8万套左右，这与近几年广州每年的住宅成交套数大致相当。如果按这样的比例计算，那么明年可上市的1.5万套限价房单位约占商品住宅的六分之一左右。

　　对此，尽管有机构称2008年限价房的比例仍然比较小，不足以影响商品房市场，但事实是，它对商品房市场的冲击在2007年底就已经显现。

　　来自广州市国土房管局公布的数据显示，就在11月，广州房价已经比10月下降了一成，成交量也较正常水平萎缩了近40%。虽然无法证明楼市的逆转是由限价房直接促成，但有关专家指出，它对眼下正处于敏感阶段的商品房市场而言，无疑是导致楼价拐点的催化剂。

　　有趣的是，早在政府推出限价房地块之际，享受着楼价疯长所带来的刺激，开发商对此并不以为然。开发商们更坚信，房子只需要卖给掏得起钱的高端人群。

　　可形势在2007年年底以超乎人们意料的速度发生逆转，原先像买大白菜一样买豪宅的有钱人仿佛一夜之间消失。被业界视作“带头大哥”的万科在广州的全线降价，仿佛宣示着这场僵局将以开发商的妥协而告终。

　　就在广州楼市这个颇为尴尬的时刻，限价房的高调推出无异于“雪上加霜”。而明年，限价房以空前的规模推出，开发商们恐怕难以继续以小觑的眼光来对待。张艳红

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