2007楼市：如履薄冰走向对岸

　　2007楼市：如履薄冰走向对岸？

　　李锦伟

　　本报记者 李锦伟

　　对于深圳房地产市场来说，2007年，是非常“特别”的一年，情节就如同年度大片 《投名状》一样，剧情紧凑刺激，结局却峰回路转。

　　首先是“特别疯狂”，深圳房价1-6月份暴涨50%，领涨全国，是2000年至今涨幅最快的阶段；二是“特别奇怪”，随着房价的猛涨，开发商越来越强势；三是“特别惊险”，在最疯狂之时，市场却来了个大变脸，成交量大幅度下滑，需求减弱，在市场压力下房价开始进入下降通道。

　　疯狂——

　　先升到你不信再升到你迷信

　　疯狂，可以让人成功，也可以让人迷失。

　　根据深圳中原·深港研究中心提供数据显示，深圳1月份住宅销售价格为每平方米10872元，除了4月有小幅下滑，1-6月每月平均涨幅达1000元／平方米左右。而由于深圳新盘供应量的减少，除了一月份销售最高峰80.3万平方米的销售面积外，7月份之前都保持在50万平方米的销售面积。

　　单从数据表面分析，由于住宅供给量的持续减少，置业者在经历了2005年、2006年“国八条”、“国六条”对房地产市场的调控效果不够显著后，今年1月深圳房价每平方米突破了万元大关，购房者的心理底线被攻陷。

　　在国家宏观调控下，买房者本以为房价上涨会受到抑制，却没有意料到房价却如脱缰野马无法驯服。国家发改委统计各个城市的房价上涨幅度，深圳房价每月涨幅达15%-20%，继续上升的数字让有购房需求的市民按捺不住。另外银闸大开，人民币升值，外资涌入国内市场的共同作用下，资金流动性过剩，投资资金亟须寻找投资出口，“5·30”股市大跌致使投资资金涌入房地产市场。买房的刚性需求和投资性需求碰撞在一起，6月、7月深圳购房者的疯狂导演了 “日光盘”“一分钟购房”的楼市怪象。

　　在这种膨大需求下，房价还是“噌噌”往上涨，先是升到你不信，再升到你迷信。

　　最近，徐滇庆在其博客上表示房价是一个金融问题，在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。在负利率的情况下，将有3亿以上的资金流向楼市，加大了房价上升的压力，因此房价没有不涨的理由。

　　变脸——

　　抢钱、抢房、抢地盘

　　资本逐利的本性容易让人迷失方向。

　　疯狂的血液从买房者、投资者身上蔓延到股市、股民，再传导至开发商。

　　深圳 “上半年房价上涨50%”的消息见诸全国媒体，深圳投资者的投资热情空前高涨，买房者连夜排队购房，一些抢不到房子的市民还在销售现场大哭大闹，就如上演年度“闹剧”。

　　同时，深圳众房企纷纷外拓疆土。在地产股的领涨势头上，年中A股冲上了6000点大关，而在股市获益的股民又将收益投入到楼市。无论从什么方式，“金钱”都滚滚流向房地产市场，使得上市房企融资资金额度增加，加快了“圈地”速度，而没有上市的房企也开始排队去香港上市。

　　7月-8月，深圳房企“夺地奇兵”在全国土地市场掀起滚滚洪尘，这两个月全国出现地王数量最多。

　　在市场最狂热之际，市场开始悄悄变脸。

　　“其实7月限外政策出台，深圳市场就开始变脸了。”深圳中原地产总经理李耀智表示，“这时候，深圳二手房成交量就开始萎缩了。”

　　与之相关的一系列消息是：6月，市政府领导表态房价上涨政府不能坐视不理。7月，“限外政策”出台，深圳银行也开始收缩房贷。8月，深圳二手房成交量下跌30%，为近三年最低。

　　市场转变的信号开始放出：传统的“金九银十”首次遇冷。

　　分化——

　　理性回归 悬念过渡？

　　“不要与央行博弈！”

　　央行行长曾经发出的警告，今天对房地产热也依然适用。

　　9月27日 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，给余温不灭的投资者和地产商再泼了一盆冷水。这个政策立竿见影，以往房地产市场最热销的“金九银十”立刻遇冷，“黄金周”期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的只有一成，观望气氛浓厚。

　　根据中原数据显示，深圳房价9月份达到全年最高16777元／平方米，价格回落。10月、11月、12月的价格分别为14797、15931、15000元／平方米，深圳房价有了10%左右的下调幅度。

　　“深圳房价上半年价格涨幅超过20%-30%，但是GDP的涨幅只有10%左右，房价涨幅明显高于整体经济增长幅度，如今有适度的下调是正常的，这样才有利于深圳房地产市场的发展。”李耀智分析，增长过快的房价是如今市场成交量萎缩的主要原因。

　　万科、招商、金地等品牌地产商已经对市场变化快速做出反应，一些新盘定价日趋保守合理。销售量约八九成，而一些不肯忍痛割肉的中小型房地产开发商最后很可能会被市场淘汰。持这一观点的深圳综合开发研究院主任宋丁认为，12月份的准备金上调、第二套房细则明确、第六次加息等政策影响因素将会持续到明年1-3月份，在宏观调控只紧不松的基调下，综观明年的深圳楼市大格局将是平稳过渡。

　　大事件

　　1月

　　突破万元大关

　　1月份深圳市住宅销售均价为10872元／平方米，关内外难寻万元以下的楼盘。

　　2月

　　3500套经济适用房

　　年内建成

　　深圳市政府召开四届五十四次常务会议，2007年市政府将着力落实好10件民生实事。

　　其中，安排政策性住房用地60公顷，年内完成3500套经济适用房和1200套公共租赁住房建设，全力解决低收入家庭住房难问题。

　　3月

　　市长调房价

　　在十届全国人大五次会议广东代表团全体会议结束后，广州市市长张广宁在接受记者采访时掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。

　　4月

　　新盘3小时疯狂抢空

　　4月7-8日，中海怡瑞山居开盘当天售出7成，金地梅陇镇二期售出7成以上，东方盛世在3小时内售空。深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺表示，目前深圳房地产已有泡沫，但依照国外经验，这个势头还将继续，并在1-2年后达到顶点，然后崩盘。

　　5月

　　置业者逃离深圳

　　珠三角开发商进驻

　　深圳的高房价，逼走置业者，引来了开发商竞争者。“五一”期间，春交会举行，深圳参展开发商寥寥无几，万科、金地、华侨城、招商等老面孔集体缺席，反而是东莞、惠州、中山、珠海等珠三角的开发商，成为了展会的主角。

　　6月

　　50%上涨

　　14日，国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市商品住房销售价格的调查结果显示，今年5月深圳房价同比上涨12.3%，涨幅仅次于北海。1-6月份，深圳房价上涨增幅累计达50%以上

　　7月

　　限外购房

　　10日，深圳国房局发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

　　9月

　　银行房贷收紧

　　9月27日晚中国人民银行及中国银监会联合发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　10月

　　黄金周楼市遇冷

　　深圳 “黄金周”期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的只有一成，观望气氛浓厚。

　　11月

　　中天事件

　　11月13日，深圳龙头地产中介前五强之一、拥有100多家地铺的中天置业老板蒋飞携款4000万元潜逃，使得交易本已严重萎缩的深圳地产业再遭重创，深圳地产业进入阶段性调整。

　　1月

　　突破万元大关

　　1月份深圳市住宅销售均价为10872元／平方米，关内外难寻万元以下的楼盘。

　　2月

　　3500套经济适用房

　　年内建成

　　深圳市政府召开四届五十四次常务会议，2007年市政府将着力落实好10件民生实事。其中安排政策性住房用地60公顷，年内完成3500套经济适用房和1200套公共租赁住房建设，全力解决低收入家庭住房难问题；

　　3月

　　市长调房价

　　在十届全国人大五次会议广东代表团全体会议结束后，广州市市长张广宁在接受记者采访时掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。

　　4月

　　新盘3小时疯狂抢空

　　4月7-8日，中海怡瑞山居开盘当天售出7成，金地梅陇镇二期售出7成以上，东方盛世在3小时内售空。深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺表示，目前深圳房地产已有泡沫，但依照国外经验，这个势头还将继续，并在1-2年后达到顶点，然后崩盘。

　　5月

　　置业者逃离深圳

　　珠三角开发商进驻

　　深圳的高房价，逼走置业者，引来了开发商竞争者。“五一”期间，春交会举行，深圳参展开发商寥寥无几，万科、金地、华侨城、招商等老面孔集体缺席，反而是东莞、惠州、中山、珠海等珠三角的开发商，成为了展会的主角。

　　6月

　　50%上涨

　　14日，国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市商品住房销售价格的调查结果显示，今年5月深圳房价同比上涨12.3%，涨幅仅次于北海。1-6月份，深圳房价上涨增幅累计达50%以上

　　7月

　　限外购房

　　10日，深圳国房局发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

　　9月

　　银行房贷收紧

　　9月27日晚中国人民银行及中国银监会联合发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　10月

　　黄金周楼市遇冷

　　深圳 “黄金周”期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的只有一成，观望气氛浓厚。

　　11月

　　中天事件

　　11月13日，深圳龙头地产中介前五强之一、拥有100多家地铺的中天置业老板蒋飞携款4000万元潜逃，使得交易本已严重萎缩的深圳地产业再遭重创，深圳地产业进入阶段性调整。