河北唐山整肃风暴下的房价虚涨

　　本报记者 赵志国

　　即将过去的2007年，唐山地产商的日子并不好过。尽管背负着“河北省内房价最高城市”的称号，但在整个2007年里，唐山楼市并没有延续前几年房价突飞猛进的涨势，中心城区新开盘项目寥寥无几，开发商开始变得谨言慎行，这一切源于当地政府的一系列猛药——“6号文”的强力推出、大规模的拆除违规项目，一位当地房产业人士这样评价，“2007年的唐山房价只是在虚涨，因为入市楼盘的大幅减少，成交价格并不能反映出真实的楼市走向。”

　　1、“6号文”风暴

　　12月16日这天，王进特意起了个大早，因为听说在路南区有一家名为“盛泰庄园”的新楼盘开盘，他早早地就赶到售楼处排队，而均价5100元/平方米的价格也很有诱惑力，几个小时之内，当天推出的350套住宅就被王进和其他看房者几乎抢购一空。“从表面看，今年唐山的房价还在上涨，但与往年比起来，今年有了很大的不同。”12月17日，唐山搜房网营运总监刘威告诉记者，今年唐山楼市的一个最突出特点就是新楼盘入市的大幅减少，在中心城区的路南和路北两个区，全年只有三四个新盘开盘，市面上的大多是一些老楼盘的后期项目，这在往年是不多见的。

　　对这一现象，唐山市土地收储交易中心主任关抗齐认为与当地政府的调控有关，“最突出的就是今年4月份市里下发的6号文，这对唐山房地产行业影响最大。”

　　据记者了解，这份文件的全称为《唐山市关于进一步规范和加强城市规划建设与土地管理的通知》，被业内人士普遍视为整顿房地产市场秩序的一个标志性信号。

　　在采访中，一位开发商告诉记者，其实从2006年年底开始，他们就已经感受到项目审批的难度加大了，而在“6号文”发布之后，特别是在一家颇有名气的地产项目因违反城市规划被强行拆除之后，整个行业感受到了压力，以前一些业内通行的潜规则和违规行为失去了生存空间。

　　在这份文件中，最突出的一点就是自4月8日起，改变国有土地使用性质的说法将不再存在。非经营性国有土地按照城市规划需要改变为经营性用地的，原则上统一由政府收购储备，国土部门组织公开竞价出让。此外，为加强城市规划建设，《通知》中做出硬性规定：国有土地使用权转让时，当初的规划条件不能改变。未经批准在建设过程中擅自提高容积率、增加建筑面积、严重影响城市规划的，将被责令停止建筑或者限期拆除、没收违法建筑物。这在当地地产行业里引起了相当大的反响。

　　在关抗齐看来，“6号文”对于唐山房地产企业的规范运作起到了很大的促进作用，一方面是防止了国有土地的流失，另一方面也使得行业的准入门槛提高了，对企业的要求也比以前更为严格了。

　　2、唐山房价“虚火”

　　据记者了解，目前在唐山市区，新房的售价在不同地域是不一样的，路南区的商品房售价大致在每平方米5000元左右，而路北区则在每平方米6000-6500元左右。尽管也有号称单价过万元的豪宅项目，但整个楼市的涨幅与去年相比涨幅并不算大，一位业内人士给出的答案是：因为去年是唐山房价涨幅较快的一年，曾经在全国房价涨幅最快城市的排名中占有“重要地位”。

　　但事实上，这些商品房的价格只具有象征意义，原因是今年以来几乎没有新楼盘开盘，这也导致了另一个奇怪现象的产生，由于需求的持续增长，唐山的二手房卖得比商品房还贵。

　　在唐山北新道的一家房产中介，销售人员给记者列出了几个楼盘的价格对比。馨秀园项目在去年4月销售价格为4080元/平方米，而目前其二手房的售价达到5300元/平方米；天元帝景项目去年4月销售价格为4500元/平方米，目前其二手房的售价已超过6000元/平方米。据介绍，由于新房楼盘的供应不足，导致唐山市区的二手房价今年以来开始飞涨，一些热点区域的二手房价格涨幅已经超过了20%。

　　据记者了解，相对于小户型二手房的旺销来说，一些高档大户型楼盘的成交量则寥寥无几。最近成交的两笔交易价格在5000元/平方米左右，一笔是丽景3期130平方米68万，一笔是瑞德花园180多平方米95万。据知情人士介绍，交易比较迅速，挂牌即被购走，房主都是外地人。

　　针对二手房的价格上涨，唐山玛雅房屋中介的一位人士分析说，一是地理位置的优势，房屋作为资产有固定性，二手房虽旧，但是占据了有利的位置，需求旺盛，当然造成了房子价格上涨。其次是二手房交割时间短，而且可以直接入住，一些急需用房的人因此而选择了二手房。

　　目前，唐山二手房交易活跃，但受到购买力所限，大多集中在40万以下的中小户型房源。而对于优质的大户型房源，由于价格已经超出大部分人的购买能力，更由于近期政府的新政频频推出，造成对后市的观望情绪浓重。大户型房源成交极为清淡，交易量急剧萎缩，这也导致一些小中介为了摆脱目前困境而采取了股市中常见的空涨手段，短线做高房价，诱使一些急需住房的买客高位接盘。从房产交易中心的不多交易记录可以看出，近期优质房源的交易价格差距很大，从5000元/平方米到9000元/平方米不等。“这种二手房比商品房还贵的现象是不正常的，我们预计，随着明年上半年大量新楼盘的陆续入市，这种现象应当会有所改观。”唐山搜房网运营总监刘威认为，今年唐山楼市由于供应不足，体现在房价上也有很多水分，因此她认为这种房价上涨只是一种“虚涨”，没有体现出唐山楼市真正的发展趋势，未来这种涨势能否延续很值得怀疑。

　　3、房产商激辩唐山楼市

　　在采访中，记者听到一种说法，唐山地产业这些年来的发展主要以本地企业为主，外来开发商很难打入唐山市场，而目前唐山市政府方面已有意引入一些国内知名的地产商，引入一些先进的开发理念。这将对本地开发商形成一定的冲击，也引起了一些人的忧虑。

　　今年5月以后，已经有20多家来自北京的开发商来到唐山国土局咨询唐山土地出让情况，他们都表示有意进入唐山从事房地产开发。除了来自北京的开发商之外，还有天津、石家庄、广州、福州等多个城市的开发商均在关注唐山近期土地的出让情况。到目前为止，北京中远地产、北京当代、中海地产、万科集团、合生创展集团等多家知名品牌地产企业都曾到唐山考察过。这些地产大鳄的到来将在很大程度上改变现有的唐山地产业格局。

　　翡翠城销售经理顾军认为，明年对唐山地产行业来说有可能是“多事的一年”。因为从大气候来看，国家对房地产的调控将越来越强烈。最近出台的第二套住房提高首付对投资房产就是一个打击。而明年随着一些外地开发商加入竞争，可以明确的一点就是，未来政府和社会对开发商的要求将会更高，而房价在今年已经到了一个高位，能否继续上涨还是一个未知数。

　　深圳一楼盘区域总监则认为，目前唐山的购房者主要还是以改善居住环境为主，他们最近针对唐山购房者的一项调查显示，有接近8成的受访者认为房价将会继续上涨，但不会像今年这样剧烈。多数受访者表示，最理想的房价在每平方米4000元左右。

　　也有开发商对房价走势表现出谨慎的乐观。盛泰庄园项目的销售经理王勇认为，现在大家都在议论唐山房价过高，但从另一个角度考虑，也可以把唐山房地产市场比做一只股票，它已经达到高点，但只要市场有强势买进，就仍会有上升的空间。而唐山房地产的强力在于越来越高的住宅附加值，给客户提供的不再只是简单的住宅，而是以此为基础的一种生活模式和生活体验。所以唐山房地产市场的未来发展不在于房价有多高而在于房子的品质怎么样。

　　对于目前的房价是否虚高，开发商的意见并不一致，对唐山房价的走势也各执一词，但一个不容忽视的事实是，今年以来唐山商品房以及二手房价格的上涨在很大程度上是由于供应量的不足，而这种状况最快在明年上半年即可得到根本的改观。可以预期的是，大量新楼盘的入市和外来地产企业的进入，再加上有序竞争的市场环境和宏观政策的持续调控，目前的这种房价虚高局面有望得到改变。

　　◎底色

　　“一号工程”的平民关怀

　　“对震后危旧平房进行改造，不仅是今年唐山的一号工程，同时也是解决城市低收入群体住房问题的一次市场化尝试。”12月18日，唐山市危旧平房改造办公室冯永辉处长向记者透露，目前，这一工程已经正式动工，预计将于明年年底前竣工。

　　由于唐山大地震后人们对于楼房的恐惧及种种历史原因，唐山市市区现仍有平房和“各自楼”总计403片(平房312片，“各自楼”91片)，总建筑面积256万平方米，涉及居民5.4万户。

　　由于这些平房均于震后初期建设，布局分散，建设标准低，配套设施不全，居住环境差，已经被列为危旧房。

　　据记者了解，在这些平房区里居住多年的人们，除了拥挤，生活上很不方便：由于院内没有卫生间，老人洗澡、上厕所都成问题。最大的心病还是安全隐患。由于地处矿山采煤波及区，地表沉降对房子的破坏已经显现：墙体出现裂缝，雨天过后便顺着裂缝往下渗水。

　　为实现所有老百姓的安居之盼、乐业之需、舒适之愿，今年4月，唐山市把危旧平房改造列为城市建设的“一号工程”和市政府为群众办的20件实事之一。

　　按照唐山市危旧平房改造整体规划，改造工作从今年开始，计划用3年时间完成，共需要建设约175万平方米的安置住房。“各自楼”改造工程从2008年开始，计划到2010年完成，共需要建设129万平方米的安置住房。目前，首批安置住房河茵北里小区、正泰里惠民园小区及古冶林西河西小区总计80万平方米均已开工建设。

　　这一改造工程的一个亮点就是引入了市场化机制，据初步测算，此次危旧平房改造需投入资金80多亿元，采取了“政府主导，市场运作”的资金筹措办法，即把改造地块的一部分用于安置原有居民，另一部分用于商业开发。

　　◎努力

　　唐山明年将建40万平方米保障房

　　据唐山市房管局有关人士介绍，目前唐山的住房保障水平在河北省内已走在前列，近年来每年开建的经济适用房和廉租房都在30万平方米左右。在明年的市政建设规划中，除了危旧平房改造工程之外，明年唐山还将开工建设35万平方米的经济适用房和5万平方米的廉租房，以解决城市中低收入群体改善住房条件的需求。在未来几年里，城市保障性住房开工建设的面积将保持逐年增长的势头，预计这一举措将使城市中低收入群体改善居住条件。

　　◎天际线

　　唐山地价快速增长

　　“两年前，唐山市区土地拍卖的最高价是每亩167万元，如今，我们拍卖的这块高新开发区的商业用地，每亩的地价已经超过500万元，折合成楼面价格就是每平方米6850元。”12月18日，唐山市土地收储交易中心主任关抗齐告诉记者，他们最近拍卖的一块商住两用地块，成交价格是每亩280万元。春节前，他们还将拍卖凤凰新城的两块住宅用地，估计最后的成交价将不会低于每亩400万元。从中不难看出，唐山房价近年来的快速上涨背后是越来越高的地价。

　　关抗齐介绍，到今年11月底为止，唐山土地收储交易中心以招拍挂的方式一共出让了37块地，成交金额达到28亿元，这些地块主要以商业用地和住宅用地为主，其中大多地块都位于较偏远的各个开发区，城市中心区的地块则很少。从整体上来看，唐山未来的土地供应较为充足。

　　目前，唐山可以形成商品房开发的土地主要包括三方面：一是“平改楼”后形成的土地资源；二是企业改制后的企业土地资源；三是唐山土地储备库内的土地资源，目前这部分土地主要包括4000多亩的机场新区土地。按其计算，今后唐山在土地供应方面还是很充足的。目前，唐山正在进行大面积的拆迁改造，工程还会产生一定的开发用地。根据唐山市政府公布的数据显示，唐山市区危旧平房改造计划新建住房175万平方米，危旧楼房改造计划新建住房129万平方米，两项危改将产生300万平方米的开发土地。

　　◎个案

　　唐海县：大开发带动房价猛涨

　　一个曾经默默无闻的海边小县，如今却因为曹妃甸的大开发和南堡油田的发现而变成炙手可热的投资宝地。在这股大开发的热潮中，毗邻曹妃甸的唐海县成为最直接的受益者。

　　据当地官员介绍，如今在唐海，服务业正在取代原来的农业成为当地的支柱产业。目前，当地以建材、交通运输、餐饮娱乐、商贸流通、房地产开发为重点的服务企业已发展到3000多家，从业人数达到2.3万人。这其中，由于外来人口的激增，唐海本地的房价在这几年里经历了爆发式的增长。

　　在本世纪初，唐海的房价每平方米还不到1000元，即使到了2004年曹妃甸开发初期，唐海县城的房价还不过每平方米1300元左右，真正进入快速增长期是在此之后，到2006年时，唐海县城的房价涨到了每平方米3000多元，今年唐海的房价则早已突破4000元大关。

　　记者近日在唐海县城的几家售楼处询问后得知，大多数房子已经被买走了。在一处名叫世纪花苑的售楼现场，售楼小姐面对几位买主无奈地表示，明年10月底交工的房子已经卖完了。而在相距不远的时代商务广场售楼现场，面对记者的询问，得到的答复同样是明年年底才交工的房子如今都已经卖完了，而新房的售价普遍不低于每平方米4000元。

　　由于房价的飞速上涨，让不少当地人从中受益。一位当地人私下告诉记者，在唐海要真想买房其实是不难买到的，就是从本地人手里买，但是要付一笔不菲的“中介费”。因为一些当地人能够凭借各种社会关系从开发商手里买到商品房，然后再转手倒卖给外地人，据说有不少当地的“房虫”借此赚了不少钱。

　　◎声音

　　对于想近期购房的人来说还是忍耐观望为上策，明年五一之前本市有不少于20个楼盘开盘，肯定会对二手房市场造成冲击。至于房价是否会下降，尚不敢确定，但是如今接盘风险性在加大是肯定的。

　　———市民李先生

　　老百姓想买便宜房子的心理是可以理解的，但是买房子置地，在任何一个时代都是人生中的大事，房子的价格在任何一个时代都是很贵的。因此，房子价格高是必然的。任何人都想买便宜的房子，我也希望用一个月的工资就可以买100平方米的房子，但现在是市场经济，这种愿望是不切实际的。

　　———银行职员王女士

　　我觉得，老百姓应该利用目前房市似乎处于十字路口的时机赶快买房子，等以后房子继续涨价再想去追就晚了。

　　———网友“silence”

　　现在的市场行情，房价几乎没有降价的可能，首因是建材价格的上涨，比如钢筋，本来每年的这个时候钢材的价格都会回落到每吨3000元以下，可今年冬天却涨到快5000元了。其次就是唐山的房价还没有赶上附近的大连，应该还未形成泡沫。

　　———网友“一路看涨”

　　◎观点

　　经济增长助推唐山房价高企

　　“唐山房价没有不涨的道理。”唐山一位不愿意透露姓名的开发商表示，自从环渤海经济圈崛起、京津唐一体化的规划定位后，唐山的发展速度日新月异，尤其是曹妃甸大开发和南堡油田被发现之后，“抱着钱往唐山跑的投资商太多了”。

　　对于唐山目前的高房价，包括开发商、中介、政府官员和普通购房者，大多数人都认为唐山的房价虽然比省内其他城市都高，但在未来几年里，随着唐山经济的快速增长，唐山面临全新的发展契机，房价高位运行的局面不会有太大改观。

　　有开发商向记者表示，唐山东边是重工业污染区，不太适合建住宅；南边是地震塌陷区，更不适合建房；而西边没有特别好的地块用来开发；只有北边具有很大的房地产发展潜力。

　　但是，经过几年的开发，唐山市北部区域的土地越来越少，而且价格也越来越昂贵，地价的上涨在一定程度上加大了开发成本，致使房价上涨。与此同时，当地居民的自身需求以及外来投资力量也是推动唐山房价上涨的主要原因之一。“在唐山，中低档楼盘的主要消费群体是当地居民。”唐山路北区一位开发商告诉记者，唐山大地震后重建的房子大部分都是使用面积为三四十平方米左右的小房子。随着城市的发展，这部分住户急需大一点的房子来改善居住条件。

　　最近，唐山市发布了最新一轮城市规划修编，引人注目的是，未来唐山的城市空间结构将向“双核”发展，即形成唐山市主城区和曹妃甸新区两大城市中心。曹妃甸新区规划面积从原本设想的300多平方公里扩大到5500平方公里。在新区的规划中，最引人注目的就是滨海新城的规划。

　　曹妃甸工业区管委会新闻发言人李东胜在接受记者采访时表示，曹妃甸港城的选址位于唐山港京唐港区和曹妃甸港区之间，西距曹妃甸港区5公里，东距京唐港区25公里，距唐山市区80公里，距北京220公里。远期规划面积150平方公里，近期规划面积80平方公里，其中建设面积50平方公里。城市规模至少可容纳20万人以上。

　　这种城市的快速扩张、新区的大规模开发，加上唐山传统的钢铁等重化工业的产业优势，都使得唐山的未来发展空间变得不可限量，大量外来人口的涌入和本地人改善居住条件的渴求，对唐山房地产市场都将带来巨大的刚性需求。如何满足各个阶层不同人群的居住需求，将成为唐山未来数年里城市发展过程中需要解决的一个问题。