福州元旦起上调二手住宅交易指导价

　　记者 黄欣达

　　昨日，福州市房地产交易登记中心公布了最新的福州市二手房交易代征税费指导价。经过此番调整，福州二手住宅交易指导价平均上浮了30%左右，同时交易登记中心还对2000年以后建成的二手房在平均上浮30%的基础上，依据年份制定了不同程度的上浮调整系数。

　　业内人士表示，经过此次调整，福州二手房交易指导价与其市场交易价之间的差距大幅缩小，有力地抑制了二手房交易过程的逃避税行为。

　　据悉，这也是年内交易登记中心对二手房交易指导价进行的再一次调整，新调整的指导价将于2008年1月1日起实行，并根据市场变化适时进行调整。

　　再度调整

　　新二手房交易指导价公布 平均上浮30%左右

　　记者注意到，在最新公布的福州市二手房交易代征税费指导价(2007年10月修订)中，住宅的交易指导价都有30%左右的上涨。

　　以一环路以内7-15层高层住宅为例，其新指导价为4800元／平方米，而旧的指导价为3650元／平方米，上调了31%左右；

　　又以一环路与二环路之间的1-6层住宅为例，其新指导价为4000元／平方米，而旧的指导价为3100元／平方米，上调了29%左右；

　　别墅方面，在新版指导价中，在原先别墅四个级别的基础上，又增加了低层独幢商品住宅和低层联排商品住宅。

　　此外，记者了解到，目前二手房市场上买卖双方所要缴纳的契税、印花税、土地增值税、个人所得税的税率并未发生变化。所以按照现有的基准指导价，在不考虑上浮系数的情况下，乘以各种税费系数后，买卖双方所缴纳的交易税也将有50%左右的上调。

　　[b]最大变化 2000年后的二手房指导价将在原基础上再上浮[/b]

　　记者注意到，此次制定的二手房交易指导价与原先指导价有一个很大的不同，即对2000年以后建成的房子加大了修正系数的上浮比例，其中2000年-2003年建成的二手房上浮10%；2004年-2006年建成的二手房上浮20%；2007年以后建成的二手房则要上浮30%。

　　依据交易登记中心公布的指导价标准：交易代征税费指导价＝基本价格×（1＋建成年份修正系数)×（1＋其他修正系数)

　　经过系数上浮计算之后，以一环路以内1——6层住宅为例，2000年-2003年的二手房其指导价为4840元／平方米；2004年-2006年的二手房其指导价为5280元／平方米；2007年以后的二手房其指导价为5720元／平方米。经过系数上浮，这些成交价格已与市场的实际成交价相差不远。

　　而据记者了解，在今年年初修订的二手房交易指导价中，在修正系数一栏，2000年——2004年的二手房其修正系数为-5%；2004年以后的二手房没有制定修正系数。

　　相关人士表示，对2000年以后的二手房制定上浮系数，也是从市场交易的角度出发。因为2000年之后修建的房子其无论在品质，小区环境上都比之前建造的房子有一个质的飞跃。

　　此外，对于二手房的其他修正系数，此次主管部门也分别进行了设定。

　　如属拆迁安置房、房改房上市转让的，单价下调10%(即修正系数为-10%)。

　　业内担忧

　　交易指导价大幅度调整

　　可能出现大量退单

　　部分中介公司老总告诉记者，随着近期国家在金融信贷方面进行严控，福州二手房的交易量与9月份相比，已下降6成左右，福州中介每天成交套数可能还不到50单。

　　在这种情况下，许多小中介为了能在市场淡季争取到尽可能多的单子，基本上都采用了包税的做法，房东怕多交税，叫中介包，即业内的通俗做法——实收。

　　现在如果将二手房交易价进行大幅度调整，也就意味着交易税费的增加，因此在未来一段时间内，中小中介可能会出现相当数量的退单情况。

　　双安房产总经理郑爱新认为，也许事情不至于那么糟糕。虽然以前每次交易成本的增加，最终都由卖方转嫁给买方，由买方单方面承担。但现在正处于市场买卖双方的一个胶着状态。如果卖方也愿意对增加的成本进行一定比例分担，那退单的情况可能不会太多。

　　专家看法

　　调整是为防止偷税漏税

　　抑制过热购房需求

　　据相关人士介绍，此次公布的指导价，属于政府在征收税费时的基准价格，并不作为交易双方的议价基础。

　　据悉，目前福州二手房每年的交易量在2.5万套、200万平方米左右，其中住宅的交易量大约占了80%。由于原来的二手房交易指导价与市场成交价存在至少3000元／平方米的差距。二手房买卖双方往往利用这个差价少报，达到少缴契税和增值税目的。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠博士认为，政府制定二手房交易指导价的初衷，就是想通过申报价来控制二手房交易的税费，从而达到控制过热的购房需求。