成都土地竞拍多宗土地难出手 购房者持币僵持

　　“三九四九，冻死猪狗。”成都的楼市像极了这数九天的寒冬，阴冷，且大雾。

　　看不见为了拿号而排起的长队，遇不到为买套房子而去讨好开发商的购房者，也找不到人满为患的售楼部，一切熟悉的场景都不复存在。成都楼市不仅清冷，而且下起了大雾，不远处到底是宽阔的大道，还是一堵隔墙，大多数人都看不清楚。

　　12月16日，成都市五城区加高新区仅销售商品房148套，销售面积共12802.23平方米，12月17日，销售商品房52套，销售面积共5659.69平方米，而前三季度成都市主城区商品房日均销售量在400套左右。这创下了成都楼市日销售量的新低！成都房地产市场如果长期持续这样的低迷，城市GDP，这个常常被看成显示一个地区经济状况的重要指标，将拉响紧急的橙色警报。

　　市场现状

　　成都楼市未来扑朔迷离!

　　近段时间，记者收到不少楼盘的促销短信，大送面积、优惠折扣、丰厚礼品……开发商在想方设法把消费者往冷清的售楼部拉。从11月起，楼市像入冬一般，气温直下，这种局面持续到今天，购房者开始对房价的下跌深信不疑。

　　但同时，鑫苑置业(成都)有限公司总经理王绍光的话代表了很大一部分开发商的观点：“在房地产发展上成都与一线城市比，还是个婴儿，没有经历过病痛。今天的成都实际上就有点像2003年的北京，观望是阶段性的，最终带来的仍然是强劲的购买力！”

　　两方观点迥异，却僵持不下。大雾压城，道路难寻，成都楼市从未如此扑朔迷离。

　　火爆———寒冷

　　土地竞拍多宗土地难出手

　　在2007年的成都土地招拍挂中，有3个日子值得纪念，有趣的是，恰巧都在20日。

　　7月20日，算得上今年成都土地市场最热闹的一天，10宗土地同时亮相，顺利拍卖出让9宗，这一天创了今年土地拍卖的诸多纪录，不仅拍卖时间最长，诞生的土地单价最高，而且楼面地价与成交总金额更是双双打破了原有纪录。两个月后，9月20日的拍卖将成都地价推到了最高峰，当天，九龙仓以8800万元/亩拿下成百地块，此天价高出了不少人的预期，让业界震惊！然而，12月20日，成都土地市场7宗土地拍卖，成交价格却低于人们的预期，特别是6号地、7号地，之前普遍预期价格在800万元至1200万元，最后竟然以底价出手。

　　频频发力的郊县也遭遇寒潮。11月27日都江堰市首次采用底价拍卖方式推出的6宗土地，最终因为拍卖最高价未达底价而全部未能成交；11月底龙泉也采用底价拍卖方式推出200多亩土地，但也因最高价未达底价而未能交易；12月7日郫县也尝试采用底价拍卖方式进行土地交易，其中一块土地从起拍价160万元/亩拍到最高价263万元/亩，但最终也因没有达到交易底价而流拍。

　　似乎只是一瞬间，“流拍”、“底价成交”，这些曾经在成都地产界鲜闻的词，已经成为了热门话语。大众普遍认为，楼市不如以前火了，有价无市之态让开发商不敢再轻易拿地。但成都置信集团副总唐名琏则并不这样看，“宏观调控的出

　　击，被吓到的只是一些小的开发企业，而有实力的品牌大公司目前基本有地在手，加之年底各公司资金偏紧，出现暂时的冷清是正常的。”

　　排队———促销

　　成都楼市日销售量创新低

　　从数据上可以很清晰地发现市场交易的确在趋冷。前三季度成都市主城区商品房日均销售量在400套左右、新建总面积3.5万平方米以上，但在本月中旬，此景况已一去不复返。据成都市房管局的消息，12月16日，成都市五城区加高新区仅销售商品房148套，销售面积共12802.23平方米；12月17日，销售商品房52套，销售面积共5659.69平方米，这已经创下了成都楼市日销售量的新低。此外，据统计，全国70个大中城市房价11月同比上涨10.5%，成都房价同比上涨9%，低于全国平均涨幅，世家机构有数据显示，2007年12月10日———16日，成交量比上周减少了69套，各楼盘共投放广告154次，比过去的一周少了28次。

　　“现在我们每天接待的客户明显比以前少了，不少人都只是来看看，真正下单的很少。”南延线某开盘已两个多月的楼盘项目负责人对记者说。这是目前成都售楼部的普遍现象，有人说，开发商只有靠搞各种促销活动来请客户上门了……

　　出人意料的是，记者采访的多家开发商却均对成都市场充满信心，并没有降价的打算。成都万达商业广场投资有限公司副总马俊浩认为：“夏冬两季本来就是淡季，成交量萎缩很正常。不可否认的是，成都强大的购买力仍然存在，明年银行放贷重新开始后，市场会很快回暖。”

　　疯抢———观望

　　降不降价购房者持币僵持

　　“现在先别急”、“再等等看”已经成为了不少购房者当下的心态。在航空港某楼盘售楼部看房的梁女士说：“本来准备年底买房的，但现在大家都在持币观望，万一房价降了，会很不划算，所以先来看看，不会在春节前下单。”众多购房者都在与开发商僵持，“买跌”才不会吃亏。

　　相反，鑫苑成都公司总经理王绍光却认为，现在正是买房的大好时机，理由是“成都房价并不会跌，在观望情绪浓重的当下买房，还能享受到平时不能享受的优惠”。王绍光说，从大环境上讲成都成为了国家统筹城乡综合配套试验区，城市化进程必定要加快，这就意味着房地产肯定要大步发展；第二，成都的外来人口占了一半多，需求是必然存在的，积压到一定时候就会爆发；第三，目前全国物价上涨较快，有头脑有闲钱的人都不会把钱只存在银行，除了买股票、基金之外，买不动产仍然是比较稳妥的选择。万达的马俊浩还补充说：“开发商之所以不会降价的原因还有一个，就是无法对之前的业主交待。如果开发商降了均价，使得后一期的业主支付的房价明显低于上一期的业主，那么这个开发商以后做的项目都不会有人敢买了。”

　　对于何时是下手买房的好时机，也许到今天谁也没有一个最佳答案。

　　阳光———迷雾

　　未来房价涨跌走势难琢磨

　　地价是房价中最大的成本，往往一个地块刚刚出手，业界就可以通过其楼面地价估算出房价。2007年的成都土地单价从7月的疯狂，到9月的顶峰，再到12月的谷底，短短3个月，感受了冰火两重天。

　　5月底，鑫苑置业以700多万元/亩的高价拿下三圣乡的一块地，打造出今天的鑫苑名嘉·非主流，而在此附近的一宗地块于12月20日叫拍，金房却以520万元/亩的价格收入囊中。此种情况并非偶然。从11月到最近的一次土地招拍挂来看，土地出手都显露窘境，中华宇竟以1530万元/亩获得了玉林地块，这个价格对比7月—9月的土地拍卖价格非常低；东方正红第一块土地拍卖中，新鸿基也以底价拍得，这不得不让人揣测，这些项目的房价会是怎样的格局？

　　有业内人士称，前段时间非理性拿地的开发商们会比较着急，他们的资金压力明显比近期拿地的开发商大，如果再次迎来更为严厉的宏观调控，市场的观望情绪仍然持续下去，很容易熬不过楼市的寒冬。而对于低价拿地的开发商来说，就算房价有所下跌，也不至于做亏本生意，利润空间还是有的。但另一方面，也有开发商解释说：“说白了，一些土地价格是虚拟的。不少公司高价拿地后，就将资产打包拿去上市融资，而一些看似很低的地价，其项目的限定很多，利润空间在拿地的时候就削减了。再加上每个项目推出的时间不一样，所以不能简单从地价上去判断一个项目的房价。”到底孰是孰非，这是一个让业界伤脑筋的问题。

　　早报记者熊丽

　　幕后分析

　　政策杠杆难以影响成都企业?

　　商品住房成交量下降，土地拍卖遇冷，开发商推出各种眼花缭乱的促销活动……一系列表象似乎都在昭示着宏观调控的威力。成都，地处西部的房地产二线城市，又有着宜居之城的美誉，其受政策影响程度是否与沿海一线城市相提并论？实际上，成都房地产市场目前表现出来的和北京、上海等大城市一样的迷局，有着本质的不同。

　　楼市的迷局，因宏观调控政策而显。在近期出台的一系列宏观调控政策中，“杀伤力”最大的无疑是“土地招拍挂新规”和“二套房商贷”，两个政策一个直接对准开发商，一个直接对准购房者。

　　10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)，其中规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　拍卖遇冷企业早已有地在手

　　此政一出，业界哗然。对于大宗土地出让而言，这样的付款方式无疑给拿地开发商造成了很大的融资难度。此前，很多开发商普遍采取的是“分期取得建设用地使用权证书”的做法：开发商先盘下整块土地，缴纳部分出让金，按缴纳比例取得土地使用证，然后向银行进行土地抵押贷款，分期缴清全部出让金。如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。新政实施后，这个循环链条将被打断，必须有足够的资金拿下土地才能进行下一步开发，房地产开发门槛将因此大大提高。

　　然而，对于让许多外地开发商感到巨大压力的“39号令”，对在成都开发项目的房地产公司影响却并不大。实际上，成都土地拍卖交易早就在执行这样的政策，开发公司参加拍卖获得土地，要付清所有土地款项才能拿到建设用地使用权证书。早在2004年初，成都市政府就明确规定，开发公司竞得出让宗地后，在合同里约定了具体付款时间。一般采用“3-3-4”的付款方式，即土地成交当天交付30%的款项，成交头3个月内交付30%，余下的40%在半年内付清。

　　“近期成都土地拍卖市场遇冷与整个房地产市场大的气候有一定关系，但不是最主要的原因。”成都万达商业广场投资有限公司副总经理马俊浩认为，主要还是因为很多企业特别是外来企业在上半年已经拿了不少地，而到了年底，很多公司都有资金结算等方面原因，尤其是一些上市公司，需要做年报，因此放缓了拿地进程。

　　在房地产市场的隆冬中，置信已经悄然出手，拿下了多个地块。成都置信副总经理唐名琏坦言———“这并非一时冲动或者豪赌，而是我们经过冷静的分析作出的决策，谁会拿上亿的人民币去赌呢？”

　　央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)的基础上，再发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)，对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政策执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　自住需求成都仍在不断增加

　　新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛。对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。

　　“对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。”著名经济学家易宪容这样评价“二套房商贷”政策的影响及意义。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。

　　可以说，452号文件，尽管是一个十分普通的补充规定，但是它对房地产需求市场的影响将是十分巨大的。因为，它从根本上区分房地产市场的投资与消费。

　　在这样的背景下，自住消费与投资之间的比例将彰现出房地产市场的健康程度。一家调查机构调查显示，目前成都自住性购房占了70%。

　　而成都市建委最新公布的数据也显示，在存量现房销售增长的带动下，商品房空置总面积下降，空置期在一年至三年的商品房面积降幅最大。至11月末，全市商品房的总空置面积为54.50万平方米，下降41.9%。

　　“空置房的下降说明自住需求正在不断增加。”省社科院经济研究所研究员陈武元对房地产领域深有研究，“成都实际上不是成都人的成都，而是整个西部人的成都。”从2004年以来，大量省内二级城市及西藏、新疆等地的市民涌入成都购房置业起，目前，外地购房人数已经占据了成都购房人数的50%，“这些绝大多数都是实实在在的自住消费，即便现在暂时不入住，待退休或者合适的时候将会正式居住成都。” 早报记者罗向明

　　第3只眼

　　成都商品房想说降价难

　　在楼市迷雾下，房价依然是最受关注的对象。房价会不会降？不但牵扯着准备购房者的心，同时牵扯着已经购买了房产的市民的心。尽管不断有沿海城市房价大幅降价的消息，不过，国家相关部委发布的统计数据却显示：目前房价依然在上升通道中运行。

　　“成都目前的情况和2003年北京出现的情景差不多。”2003年，王绍光在北京负责一个项目的策划营销，开盘时正好赶上宏观调控政策出台，“持币观望等词汇就是从那个时候出现的。”在经过4个月左右的时间对政策消化调整后，房地产市场恢复原样。在他看来，目前很多楼盘打出各种打折、送礼等优惠，与目前楼市观望氛围浓厚不无关系，但另一方面也与房地产开发销售自身规律有关，通常第四季度是淡季，同时很多公司涉及年终做账，因此开发商通常会采取一些促销手段，使资金尽快回笼。

　　与上海、深圳等地传出房屋滞销不同，从近期房屋交易量上来看，成都商品房成交量尽管有所萎缩，但成交依旧平稳。成都市房管局官方网站公布的每日交易情况显示，11月7日成交414套，11月19日成交650套，11月27日成交535套，而近期成交量在200套左右。成交量的稳定确立了价格的坚挺。目前，无论从官方统计渠道还是开发商方面，成都没有传出任何商品房降价消息。

　　“这一方面是开发成本使然，另一方面也是成都刚性需求的结果。”唐名琏说，开发商拿地成本越来越高，钢铁、水泥等建筑成本也在不断上涨，这些都使得商品房想说降价太难。

　　特别提醒

　　成都楼市目前供需关系如何？刚性需求是否旺盛，请关注明日早报“成都楼市刚性需求调查”。

　　拍卖

　　11月27日都江堰首次采用底价拍卖方式推出的6宗土地，最终因为拍卖最高价未达底价而全部未能成交；11月底龙泉也采用底价拍卖方式推出200多亩土地，但也因最高价未达底价而未能交易；12月7日郫县也尝试采用底价拍卖方式进行土地交易，其中一块土地起拍价从160万元/亩拍到最高价263万元/亩，但最终也因没有达到交易底价而流拍。

　　销售

　　12月16日，成都市五城区加高新区仅销售商品房148套，销售面积共12802.23平方米；12月17日，销售商品房52套，销售面积共5659.69平方米，这已经创下了成都楼市日销售量的新低。