沈阳房地产明年房价涨幅下降 需求增幅较小

　　房价涨幅下降需求增幅较小

　　房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度，因为开发商要从银行获得大量的信贷资金。那么，这样的货币政策对明年的沈阳房地产市场又将产生什么影响？市场供给、市场需求、房价会出现哪些变化？昨日，沈阳市房地产研究所研究员周世昌对此进行了解读。

　　市场供给：

　　上市新房会多些

　　实施“从紧的货币政策”对沈阳房地产开发商影响有限。首先，目前沈阳市房地产开发的主力军有三部分，一是外资、港资房地产商；二是外埠和本土上市公司；三是实力雄厚，容易取得信贷的规模公司。由于这些开发商多元化的融资渠道，有抵御信贷从紧的能力，因此从紧的货币政策影响有限。其次，沈阳中小开发商房产开发量不大。在信贷从紧后，会为了自救而采取合作、转让甚至地下融资等方式，把在建项目完成后收手。商业银行为了资金安全，对其贷款的在建项目也会被动援手。最后，沈阳今年截至10月末，房地产施工面积高达4262.6万平方米，比上年同期增长47.4%；新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9%；竣工面积只有381万平方米，比上年同期增长0.9%。开发节奏缓慢。由于信贷从紧、继续加息后资金成本增加、土地政策从严，以及对房地产市场走势预期的不确定性，开发商将调整经营策略，加快闲置土地开发，加快在建项目施工，加快销售，以期加快资金回笼、资金周转，降低风险。基于以上分析预测，明年沈阳房地产投资规模会平稳增长，增幅将有所下降；施工面积与今年持平；新开工面积下降，竣工面积增加。而且惜售、捂盘现象会减少。另一方面，由于近两年住宅销售火爆，空置面积减少，因此预计明年住宅总供给量与今年会持平或小幅增加。

　　购房需求：

　　需求增幅较小

　　信贷从紧、持续加息、“房贷新政”三大因素的叠加效应，对商品房销售将产生较大影响。住宅按揭贷款是楼市火爆的支柱。9月末，全国购房贷款金额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。信贷从紧后，购房按揭贷款也会从紧。九月份出台的“房贷新政”确定提高第二套房首付比例，并利息上浮10%。对第二套房界定以家庭为单位，这些都会抑制投资和投机购房。对普通自住型购房，特别是改善条件的购房者，影响最大的是持续加息。多次加息而且预期继续加息后，推迟购房和持币观望者增加。近期交易肯定萎缩，市场需求将有所减少。

　　由于沈阳投资性购房和投机性购房所占比例只有11%，远低于一线城市；沈阳城市化进程较快，外埠到沈就业谋生的人增加和青年结婚等刚性需求较大；沈阳人均住宅面积不高，改善居住条件欲望较强；大面积拆迁造成被动需求大，因此总体上市场需求，特别是对中小户型、中低价位住宅的需求仍有空间。基于上述原因，“从紧的货币政策”对沈阳商品住宅销售影响程度远低于一线城市，是暂时的。预计明年商品房销售面积和销售额与今年持平或小幅增长。

　　住宅价格：

　　房价涨幅下降

　　沈阳明年商品房供给与需求预计增幅会下降，但总量与今年持平或小幅增长，供求仍基本平衡。但由于一线城市房价下跌的传导作用、开发商加快销售的心态及购房者的观望心态，预计明年房价涨幅下降，既不会大涨也不会大跌，更不会出现拐点。