上海楼市将现量低价稳

　　撰文 薛建雄

　　12月份的前半个月，上海市商品住宅(剔除动迁和配套房，下同)仅成交61.42万平方米，不及今年6月份楼市最红火时的一周成交量。但是，前11个半月的时间里，上海市商品住宅总计成交量已高达2039.75万平方米，已比2006年全年的1677.5万平方米高出21.6%。如果12月份后半个月的成交量与上半个月相当，那么，2007年的商品住宅总成交量将会高出去年约25%。

　　1、高收入人群助涨房价

　　今年以来，至今成交的2039.75万平方米商品住宅的平均成交价为10292元/平方米，比去年1677.5万平方米商品住宅的平均成交价9432元/平方米高出了9.12%。上海统计局曾公布上半年上海城市居民人均可支配收入，同比增长14.7%，与这一数字相比，房价涨幅或许并不为过。

　　然而，人均收入和房价都只是平均数据。《福布斯》中文版发布的“2007中国40富豪榜”中的上榜富豪，其财富比去年同期增长平均高达215%。事实上，在上海去年至今的在售楼盘中，有42个楼盘价格涨幅超过50%，售价上涨30%以上的楼盘占在售项目数的34.2%。

　　可见，由于社会财富过快地向少数人集中，加之快速增多的有实际购房能力的人，增加了对不动产的消费和投资。同时，房价缺乏合理的调节机制，使得房价不可能不被过快拔高。这也就是为什么大多数人为房价上涨过快而叫苦不迭，房价却依然高涨且不断热销的原因所在。

　　2、住宅供需失衡

　　在楼市总体供应紧缺的情况下，高收入者抢占资源推动了房价的上涨。佑威房地产研究中心的数据显示，截至12月中旬，今年仅有1401.31万平方米新房源上市，比去年同期2039.75万平方米的成交量少了638.44万平方米，平均供需比为1：1.45。其中，供需比差距最大的月份分别为6月和8月，供需比分别达到1：1.03和1：1.29，而3月份的供需差距更大，达到1：1.98。

　　因此，今年楼市的三个巨大转折点就出现在上述3个月份中。首先，3月份的成交量大幅回升，带动了之后4、5、6三个月的成交量逐月攀高，房价也随之快速上涨；其次，6月份由于成交量达到极至，原先市场上积累的优质房源消化殆尽。紧接着，6月21日，绿城以高于地区楼盘价的价格拿下新江湾城块，带动7月和8月份新一轮的房价上涨，新江湾一些楼盘的售价从每平方米1.2万元涨到了1.8万元；第三，由于市场一时难以承受过快上涨的价格，成交量开始逐月下滑，8月份的供应量也大幅下降。但是，8月24日，苏宁环球以6.69万元／平方米的价格拿下南京路上的163地块时，人们开始不得不接受半年内上涨50%的房价。随后的9月份，大批高价楼盘集中上市。

　　佑威数据显示，9月份有8批房源的单价超过3万元，为历史所罕见。豪宅上市后的成交数据在随后的10月份集中体现，因此，10月份11586元/平方米的均价成为上海历史上新房成交价格最高的月份。之后，受到9月28日出台的第二套房贷首付比例提高政策的影响，沪上楼盘成交量从10月份开始逐月下滑。

　　3、新政抑制炒房风

　　市场分析认为，在房价快速上涨的情况下，炒房之风有所抬头。现时有很多家庭提前给还在上大学甚至中学的子女准备好了住房。

　　但是，受到第二套房新政和不提供优惠利率措施的影响，炒房者和那些为子女准备房产的超前购房者的需求受到压制，成交量开始逐月下滑。但是，成交下滑的幅度每月只有10%左右，这表明购房者并未达成观望共识。主要原因在于，政府虽然调控力度很大，对中低收入者也将提供住房保障支持，但上海住宅的开工量去年下滑了15%，只有2112万平方米；今年前10个月同比又下降了12.7%，致使开工量只有1326万平方米。而今年前10个月住宅销售量就达2807万平方米(住宅开工数据和销售数据指的是所有住宅类产品)，开工量仅相当于销售量的44.1%，供需失衡。

　　在供应量日趋紧缺和国家调控从严的情况下，市场对房价的预期没能达成共识，因此，成交量只是出现了季节性下降，而非调控后下降。

　　4、政策后续效果受关注

　　今年，除了调控政策外，人们最为关注的还是“90/70”政策的实施效果和对房价的影响。然而，该政策的效果并不如人意。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，截至12月中旬，上海今年共成交16.3645万套房源，平均每套住宅的面积达到124.65平方米。去年成交的13.7335万套住宅的平均面积则只有122.15平方米。“90/70”政策实施后，商品住宅的平均套型面积增加了2.5平方米，但政策性房源的套型面积却下降了。

　　2006年，上海成交的4.9985万套共453.2966万平方米动迁、配套房源，套均面积90.69平方米；今年以来，上海成交的6.2868万套453.2966平方米动迁、配套房源中，套均面积仅为88.77平方米。另外，据预计，今年动迁、配套房的成交面积可达700万平方米，这些成交价格不到4000元/平方米的房源，将会对统计的平均房价数据造成巨大影响。

　　由于商品住宅套均面积的增加，今年购房者买房的支出涨幅更加惊人。截至12月中旬，上海商品住宅的总成交金额高达2100.1亿元，平均每套成交价格达128.33万元。2006年的总成交金额只有1582.24亿元，平均每套住宅的成交均价为115.21万元。这也就意味着，今年每个购房者的支出比去年增加了11.39%。数据说明，购房者承受的房价压力程度，比房价上涨的速度还大，为此，购房者对房价上涨的反应相当大。

　　5、明年楼市量低价稳

　　以上需求分析表明，高收入者对商品住宅的需求依然强劲，而目前国内的商品住宅品质还有待提升。因此，在土地日渐紧缺的情况下，明年依然还会出现一些新建楼盘，由于品质提升，其价格会比周边楼盘高出30%-50%，甚至高达1倍的情况。

　　但是，大部分已体现出价值的楼盘，明年的价格态势可能会趋于平稳。因为有相当部分买不起房的中低收入者，将有望获得国家提供的廉租房、经济适用房、双竞房、双限房，以解决其住房需求。而主要由高收入购买者组成的商品住宅市场，由于需求下降，其中一些劣质楼盘的价格可能会出现下跌，这部分主要以外环周边的低品质楼盘为主。

　　目前，上海已拥有近千万平方米的可售二手房(至12月16日时，共为995.76万平方米)，明年也将呈现企稳态势。同时，上海市政府还将加大对住宅供应的保障，分流部分住房需求后，市场对商品住宅的需求不会再如此强烈，一、二手住宅的成交量也将不会再像今年这么火爆。

　　笔者预计，明年

　　(本文作者为佑威房地产研究中心主任)