广州二手房成交跌至最低

　　

                   ■某些实力楼盘的价格其实是"明降暗升"。

　　

                        ■深圳卖楼招牌举到马路上。

　　

                       ■韩世同认为低地价并不意味着低房价。

　　央视调查还称广州近半楼盘平均降价20%，某些实力楼盘“明降暗升”

　　新快报讯宏观调控之下，广州楼市是冷还是热？前晚，央视《经济半小时》播出调查报道。据称，广州二手楼成交量跌至5年来最低，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价。

　　52个指标楼盘出现下跌

　　楼盘各种各样的打折促销以及五花八门的广告已经在广州轰轰烈烈地上演。11月中旬开始，广州各大楼盘就各出奇招促销。某著名开发商旗下五个楼盘，全部实行送60年物业费、送全额住房税费等，但广州《楼市》杂志主编徐北婴通过长期跟踪房价发现，某些实力楼盘的价格其实是在“明降暗升”。

　　徐北婴说：“我们国庆节去踩盘时，（那个楼盘）是卖1.7万元/平方米，后来它就拼命地拉价，拉到每平方米2.2万元，然后再给你很多的折扣，什么‘内部人员争取’、‘九五折’、‘送管理费’等等，到最后我们计算出来的这个房价，还是维持在每平方米1.9万多元，实际上比国庆节仍高出2000多元。”

　　还有一些楼盘尽管没有涨价，但由于还是维持高价，近两个月的成交量急剧萎缩。各种打折的噱头瞒不过精明的广州人，根据中原地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。

　　天河某楼盘在12月初将均价定在9000元/平方米左右，率先跌破天河区“万元大关”。该楼盘项目总监介绍，他们11月初还在以1.3万元/平方米的价格销售其中一幢精装小户型，那时并不愁销量，但没想到市场寒冬会来得那么快。

　　据悉，目前广州降价的主要是新开售的楼盘，为什么老楼盘不愿意直接降价？

　　广州经纬房产咨询公司项目研究部经理吴定金介绍，全市52个指标楼盘都出现不同程度的下跌，其中幅度比较大的可能有40%左右，有的楼盘之前已有了一定的成交记录，假如实质降价，会对原先的买家造成一定伤害，因此，这些楼盘更多选择“暗降”的做法。

　　广州楼市由热转冷，当地一手房价格已经下降。广州市国土房管局统计，10月份，广州房价最高的天河区，销售均价下滑了800多元，曾经涨幅居前的南沙区和花都区，也都开始出现降价，开发商手里的一手房现在卖得有点费劲了。

　　二手房价最大跌幅近两成

　　一手房卖得有点费劲了，那么二手房呢？

　　珠江新城是广州最大的高档住宅区域，二手房价曾一度炒至2万元/平方米，且成交非常活跃，但从11月开始，这里的成交量急剧下滑，价格也随之下降10%左右。

　　在广州老城区的一些中介门店，记者看到顾客寥寥可数。广东中原地产代理公司嘉和苑分行营业经理戴昕雯告诉记者，二手楼市虽然以自住为主，但由于最近卖家不愿意大幅度调低价格，买家又期望房价继续下跌，因此现在要促成一宗二手房成交，困难了许多。

　　尽管目前广州的房产中介还没到像深圳某些公司“倒闭关门”的地步，但根据中原地产研究部分析，由于国家政策、信贷紧缩已令市场观望情绪变浓，目前广州的二手房价格最高跌幅接近20%，而成交量更是跌到2003年至今5年来的最低点。

　　中原地产项目部总经理黄韬说：“从2003年来看，目前是最低的。”

　　记者：“低到了什么程度？”黄韬：“目前来看低到70%—80%的成交量。”

　　黄韬认为，如果成交量跌到50%，甚至40%，这个时候就会出现致命性的打击，对整个市场和中介行业的损害是“比较危险”的。

　　低地价并不是意味着低房价

　　二手房价格最高下跌了近20%，成交量更是跌到了5年来历史最低点，开发商们对未来的房地产行业的景气程度是怎样判断的？

　　12月6日，广州市房地产交易中心对新推出的13宗土地进行了拍卖，和往日热闹的土地拍卖会现场不同，此次拍卖会只有6家开发商报名参加，整个竞拍过程一个小时就结束了。此次拍卖中，成交价最高的是番禺中心城区南区一块地块，底价是2.1789亿元，最后成交价是3.5亿元，高出底价60.6%，楼面地价每平方米4048元，在10宗出让的土地当中，白云区金沙洲等5宗是以底价成交的，其余通过现场竞价成交的地块，成交价都只不过高出底价10%左右。

　　在各地频频拍出“地王”的情况下，为什么开发商会对这次土地拍卖如此冷淡？

　　合富辉煌房地产公司首席市场分析师黎文江说：“一个原因是出让金，6日拍卖的话15日就要交齐三个亿，或者好几个亿，这不是很多开发商可以拿得出来的，现在融资比较困难，资金有点紧张，所以不参与了；第二个原因就是限价房都在新拍地的旁边，对他们定价有影响，第三个原因是对后市的判断还不大清晰，到底是向拐还是盘整？他们不敢轻易地去放价。”

　　然而，低地价并不是意味着低房价。广州市房地产专家韩世同认为，这些土地开发之后，其楼房仍会按照市场价格来制定。

　　房产老总忧明年难维持高价

　　韩世同透露：“现在广州开发的几个热点区域，楼价卖到过万元，实际上许多地价是不超过1000元/平方米，它这里面的比例，楼价跟地价的比是10∶1，这种情况比比皆是。那么，现在我们讲的每平方米1500元到3000多元的政府开出的卖地底价，实际上已经比过去的底价要高出很多了。”

　　明年广州将有大量的经济适用房、限价房以及90平方米以下的房屋上市，这样，小户型房屋将占到广州房地产市场的50%。

　　黎文江说：“占50%的话，它就会把整个均价拉下来，而且影响到周围（房子）的定价情况。广州明年会推出大概6000—8000套的限价房，其最高价大概6500元/平方米，这对整个楼市房价会产生很大的影响。”

　　中原房地产项目部总经理黄韬已经听到多家房地产老总表示忧虑，明年广州市房地产的供应将第一次满足需求，要继续维持目前的高价，将会非常困难。

　　国务院调查组抵广州 调研粤住房保障工作

　　新快报讯由国务院发起、各个相关部委共同组建的联合调查小组已经抵达广州，对广东省落实解决城市低收入家庭住房困难的具体推进情况进行调查，同时调查组也针对目前房价涨幅过快以及住房结构调整等情况进行实地了解。

　　据广东建设方面人士透露，此次的调查重点是住房保障工作的实行情况，调查组到来之后，已经对广州、深圳等城市展开了了解和调查。由于广东目前房价上涨过快、也是最受关注的地区之一，因此也成了这次全国检查的重点区域，关于廉租房的土地、资金安排等情况是这次调查的主要内容。

　　央视观察

　　房价终会回归理性

　　在全国大城市的房地产市场中，广州的房价曾经是“理性”的代名词，因为10年前香港炒房客曾在广州掀起一股巨大的泡沫，最终他们赔得一塌糊涂，两手空空地回到了香港。但是10年过去了，广州房价面对全国房价飞涨的诱惑，终于扛不住了，价格一涨再涨，泡泡越吹越大，直逼1997年的水平。

　　房价关乎国计民生，让需要住房的人有房子住是政府的目标所在，更应该是房地产市场的价值规律和游戏规则。当规则被不加节制地多次突破之后，在政府和市场的作用下，房价还是要回归理性。

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　　深圳房价跌一至两成

　　炒房者被套牢，月租金远不够还银行贷款

　　新快报讯成交量降低、价格下跌，较低的租金收入、高昂的月供，一系列的打击，让深圳炒房客正面临着前所未有的压力：一方面在中央政府的调控下，房价正在回归理性，他们手中的房源无人接盘；另一方面银行的贷款每月要还，勒得他们喘不上气来。

　　央视《经济半小时》播出调查报道，称目前深圳房价下跌并不是个别现象，跟上半年比较，至少跌了一成至两成。同时，楼市的交易量也在急剧萎缩，1月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低。有些炒房者贷款百万甚至千万炒房，现在大都被套牢，每月租金远不够还银行贷款。

　　炒房人王先生称，在深圳买卖房屋的佣金、营业税等支出占了总成本的10%以上，扣除佣金、营业税和银行利息，转手二手房至少升值20%以上才能赚钱。而今年下半年，银行开始收紧贷款，政府一系列地产新政让不少炒房人看不到升值的空间，能够挽救投资者失败命运的就只有房租的收入，可每月租金远不够还银行贷款。

　　据了解，深圳的楼房销售，一般都是各个中介机构负责。随着地产新政的实施，深圳楼价暴涨的狂潮也开始消退，一些中介公司为了生存，甚至着急到举着卖楼的招牌冲到了马路上，但即使这样，有的区甚至一天都没有一套房子成交。

　　一些中介公司还透露，由于楼价下跌，银行也开始变脸，如果第二次供楼晚了，银行就会马上把房子拿去法院仲裁，或者起诉业主。

　　虽然深圳不少炒房人正走在钢丝上，但很多人还是不愿降价卖出手里的房子，认为明年各个银行拥有新的贷款额度之后，将会放宽贷款限制，楼市将重新涨起来。然而，很多人没想到的是，明年却是从紧的货币政策。