开发商对南京楼市仍旧乐观

　　张延龙

　　拐点？

　　一系列的现象似乎在印证着南京楼市的“拐点”争斗。

　　12月8日，位于南京市秦淮区集庆路1号地块公开拍卖，底价6440万元，同样遭遇无人应价而流标。该地块位于地铁1号线沿线、为中山南路与集庆路交汇口、距新街口商圈仅5分钟车程，是一块名副其实的“黄金地块”。

　　此前一天，在南京国土局的土地出让会上，仙林地区四块住宅地又上演了一出疯狂的抢地大战：平均溢价50%；其中一块地以25.95亿元成交，荣升南京“新地王”。

　　11月27日，严介和位于丰汇大厦的三套房产在江苏省拍卖总行二楼拍卖厅公开拍卖，这场此前被广泛关注的拍卖不到10分钟便草草结束，整个拍卖过程无一人举拍报价，三套房产全部流拍。

　　而三个月前，与严介和同一位置的4套房产竞拍时引发40人争抢，价格被一路抬高至8387元/平方米—9529元/平方米。在此前江苏省拍卖总行的三次对严介和房产拍卖中，同一大厦的9套房产全部拍出，争夺相当激烈。

　　一些地产商已经悄悄修改了公司的计划，南京一知名房地产公司高管告诉记者，“现在地价太高了，暂时不准备在南京拿地了。”

　　越来越多的购房者开始观望，“最近几个月成交量一直在下降，交易不是很活跃。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉告诉记者。

　　据统计，11月南京全市认购、成交新房数量明显趋于下降，认购数量比10月份足足少了1500多套。南京市房产局官方网站“网上房地产”的统计数据显示，南京市二手房成交量已经连续4个月委靡不振。自9月份南京成交二手房就开始逐月下降。

    与此同时，二手房的挂牌价则在止涨后连续2个月下跌，10月份环比下跌0.34%，11月份则在10月份基础上，再次下调1.34%，为7531元/平方米。

　　而在12月11日晚公布的二套房贷细则以 “家庭”为认定单位，让不少市民因此修改了购房计划，当日晚，南京市房产局官方网站南京网上房地产显示，当天全市的商品住房认购量还不足200套，比平时260套左右的平均水平少了近30%，市场观望气氛愈加明显。

　　调控

　　今年5月份，南京市物价局曾出台“一房一价”政策，同时要求开发商必须在政府规定的利润率下将房价报至物价部门“核价”。此举曾被认为是政府“管”住了房价，但也引起政府过度介入市场的争议。

　　“开发商正想方设法对付我们。”在12月10日下午进行的南京市委全委会分组讨论上，南京市物价局副局长张瑞忠在商贸组感慨的说。张瑞忠当时表示，明年还将通过进一步的措施来规范市场。

　　据记者了解，12月4日召开的江苏省价格形势分析会上，张瑞忠建议说，针对商品房的住宅土地出让，应建立地价的调控机制，即采用“先确定普通商品住房的政府指导价，再拍卖土地”的办法。在将房价先敲定之后，开发商在此基础上竞拍，价高者得，即以房价倒推地价。

　　“不会真的这样搞吧？”南京一房地产公司副总听到消息后非常惊讶，“政府要彻底把房价管死？这也太无稽了。”

　　张辉同样认为此举并不现实，他说“在其他的一些城市也有类似的做法，即政府推出‘限价房’，但都是在保障类住房推行。商品房由政府限价，并不现实。”

　　2006年5月29日，建设部等国家9部委联手出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，就曾明确提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”，但在各地的实际情况中，主要应用于经济适用房和保障房。

　　现实

　　一方面，是大量土地拍卖遭遇流标，新房、二手房的成交量逐步下降；而与此同时，尽管一些开发商已经开始退出南京市场，但部分地块依然遭到大量开发商哄抢，新“地王”不断涌现，政府正试图进一步调控。大量看起来彼此矛盾的事实交织成南京楼市的“怪现状”。

　　“现在说‘拐点’，为时尚早。”张辉说，“从中央紧缩的货币政策到房贷新政，连续的利空消息确实打压了南京的楼市，开发商需要一段时间来消化政策的影响。但总的来看，市场的供需关系仍没有变化，刚性需求依然存在，市场上尽管有一些看起来南京楼市‘遇冷’的现象，但不能以点代面。”

　　上述房地产公司副总也表示：“总的来说仍是乐观的，毕竟南京的现实是主城区土地资源稀缺，同时仍有大量的购房需求。”

　　南京一位不愿透漏姓名的专家说，“未来惟一有可能对房价产生重大冲击的事实在于政府提供大量经济适用房，但现在来看，南京政府并没有这个意愿，这意味着政府要向市民‘让利’”。

　　“南京最近几年并没有提供过真正意义上的经济适用房。”南京市建委研究室主任、高级经济师陆玉龙在此前接受记者采访时表示。12月11日，南京市确立的新的申购经济适用房、中低价房标准，申购经适房须同时满足五项条件：拆迁货币补偿款在15万元以下；取得拆迁补偿款尚未提现或购房的；具有南京市常住户口；拆迁范围内同一户籍家庭成员，人均年收入在上年度全市年平均收入标准以下；在拆迁范围以外无其他住房。

　　“其实南京所谓的‘经济适用房’，只是拆迁安置房。”陆玉龙说，“大量原应购买经济适用房的人群被迫去购买商品房，增大商品房的需求，推高了价格。”

　　来源：经济观察报网