11月省会楼市销售竟然放出天量

　　核心提示

　　11月郑州房地产市场的表现有些让人看不懂。12月7日，郑州市房管局公布11月郑房指数分析报告。分析报告显示，11月商品住宅销售均价为每平方米3876元，比10月份下降了1.75%，出现2007年房价首次下跌。

　　而与房价下跌不相称的是：11月份，郑州市商品住宅销售8588套，竟然比10月份上涨61.43%，成为继8月以来又一次放出天量。

　　今年9月下旬之后，在政策面的强大压力下，深圳、广州、北京、上海等地房地产市场交易量严重萎缩，房地产市场全面趋冷。而郑州房地产市场，是否真的依然像11月份数字表现出的那样红火呢？

　　大交易量背后的推手

　　□记者 余勇文李文波图

　　准备买房的胡先生关注郑州房地产市场已经好几个月了，看到最近两个月郑州市商品房交易量连续下滑，新闻上也说深圳、广州、北京、上海等城市的房子开始降价，他感觉房地产市场真的是“山雨欲来风满楼”了，决定买房的事再等等看。12月7日，他在网上看到郑州市房管局公布的11月郑房指数分析报告，大大地吃了一惊，虽然房价如希望的那样首次出现下跌，可是交易量突然放大。胡先生观望的决心有些动摇了，害怕现在不买房价真的会继续飞涨。

　　那么，郑州的房地产市场真的会“逆市飘红”吗？

　　从9月、10月商品房成交量和市场情况看，郑州市房地产市场开始趋冷是毋庸置疑的。9月份，郑州市商品住宅销售5377套，比8月份下降了42.18%；10月份成交量继续下滑，商品住宅的成交量为5061套，几乎快比前期高点少了一半。而且根据记者实地调查的情况看，郑州市多数楼盘的售楼部里已经变得冷冷清清，这与全国房地产市场的氛围是合拍的。但是，郑州市11月份商品住宅成交量突然蹿高到8500多套。这么大的成交量是从哪里冒出来的呢？

　　业内人士分析，11月份郑州市商品住宅成交量猛然提高，主要有三个方面的原因。

　　一是11月份郑州市开盘的楼盘较多，达到十几个。一般来说，楼盘在开盘前通过各种促销手段，已经培育了大量成熟的客户，以保证开盘时有足够的人气，不冷场。所谓“开盘”，就是已经交过定金的客户开始签订购房合同，正式在房管局备案。大量新楼盘开盘，使原来的潜在成交量得到一次集中释放。7月份就在郑东新区某楼盘定了一套房子的杜女士说，定金交了几个月，售楼部一直没有音信。上个月，她多次接到售楼部的电话，说是楼盘开盘了，催她赶紧去签购房合同。

　　二是11月有一大批单位自建房项目与本单位职工签订购房合同，这种单位职工大批地集中签订购房合同，会使某一个时期的成交量突然放大。

　　三是前期一些有意控制销售节奏的开发商，看到在不断出台的政策和措施的打压下，房价飞涨的房地产市场开始出现逆转的迹象，同时为解决因银行收紧贷款而带来的资金压力，实现迅速回笼资金，及时调整销售策略，推出优惠政策，吸引购房者，加快了销售的步伐。

　　分析人士指出，郑州的房地产市场是否能真的在全国一片喊“冷”的背景下“逆市飘红”，还要看以后几个月的成交量是不是能继续保持强劲的势头。

　　11月郑房指数分析报告甫一出笼，省会房地产界某些专家就按捺不住地站出来，宣称前两个月的下滑只是短暂的调整，房价上涨的趋势并未改变，劝大家“该买还要买”。省会某媒体也公布所谓的调查数据，抛出“六成市民认为房价还要继续上涨”的结论。在房地产开发商与某些专家和媒体联手给房价还要上涨喊“加油”的紧张气氛中，一些前期观望的购房者开始动摇。

　　从2004年以来，房价就是在一片“涨”声中扶摇直上的。郑州的房价从今年1月的均价每平方米2958元，飙升到10月的每平方米3945元。以一套100平方米的房子为例，10月份买要比1月份买多掏近10万元，相当于一个人三到四年的全部工资。

　　2006年9月，“中国城市生活质量排行榜”公布，郑州被列为“不能承受所在城市的房价”的十城市之一。当时的一项调查显示，郑州市有45%的被调查者认为郑州的房价太高，不能接受，仅有4.4%的被调查者表示能够承受每平方米3000元以上的房价。88.6%的被调查者认为房价每平方米1500元到3000元可以接受。调查显示，郑州市家庭月收入2000元到4000元的居民为购房主体。

　　然而，由于郑州市房地产市场供应量的严重不足及政府在保障房建设方面所承担责任的缺失，再加上开发商囤积土地、捂盘惜售和投资客的哄抬，房子成了稀缺性商品。即使在没有能力购买的情况下，眼看着购买低价房无望及房价的不断蹿升，购房者不得不争着抢着沦为“房奴”。在省会某高校工作的康先生夫妇2006年初买了一套110平方米的房子，夫妻俩月收入6000元左右，而买的房子房价达到每平方米5500元。首付款掏空了二人工作以来的积蓄，以后20年内每月他们还要背上2000多元的按揭。“看着房价坐火箭一样往上蹿，不买不行了呀。”康先生无奈地说。

　　房价越往上升，准备买房的人越恐慌，就越是抢着买；购房人越是抢着买，开发商就越是提价。这就形成了房价飙升的恶性循环。在“房价已经无法承受”的抱怨声中，房价演绎着“三级跳”。今年，郑州某些楼盘的开盘价竟然达到了每平方米7000元到8000元，远远超出了郑州市民的购买能力。此时，又有所谓的专家预言：2008年郑州的房价有望突破每平方米万元大关。

　　卖房买房谁更急？

　　市场经济条件下，供不应求时是卖方市场，供大于求时是买方市场。那么，如今郑州市房地产市场的供求对比如何呢？

　　11月份郑房指数分析报告显示，11月郑州市共批准预售面积110.35万平方米，商品房实际销售面积为92.18万平方米，显然是供应量大于销售量。鉴于批准预售与实际销售相比有滞后期，为了更客观地说明问题，记者对今年1月至11月郑房指数分析报告做了一个统计，今年前11个月郑州市共批准254个预售项目，批准预售面积约1013万平方米，而实际销售的面积约854万平方米。从市场层面看，郑州市房地产市场的供应已经略大于实际销售，应该说供求基本平衡。除去人为操纵的因素，房价没有大幅上涨的理由。

　　从政策层面看呢？“9·２7新政”提高了房地产贷款的门槛之后，12月3日至5日在北京召开的中央经济工作会议提出，要将已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。业内人士分析，房地产市场天生对资金的依赖性，注定了政府的任何货币政策的变化，必将会对房地产市场产生巨大的影响。无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高，一招一式都会影响房地产供给与需求。特别是对于房地产的投资者来说，其面临的风险会更大。而货币从紧的政策一旦将房地产过热投资和炒作挤出市场，房地产面对的调整也就真正开始出现了。有专家预言，商业银行将是货币政策收紧后最直接的受影响者，至于真正先撑不住的企业，一定会出现在以银行贷款为生命线的行业中，比如房地产业。

　　房地产市场研究人士指出，今年下半年以来，随着政府收紧房地产信贷政策及保障房供应体系的逐步确立，郑州市政府成立了住宅集团，致力于经济适用房、廉租房和限价房的建设。虽然这些将面向广大中产阶级的中、低价保障房不能马上推向市场，但是，这一系列政策和措施传递出的信息，使购房者看到了希望，增强了持币的信心。

　　如今，在政策面加大开发商和投资者资金的压力及保障房建设对市场挤压的双重作用下，再加上政府对开发商囤地及房地产开发、销售违规行为的查处和打击，房地产市场开始趋于理性。购房者不再因为供应量的严重不足而恐慌购房，开发商和投资者却因为资金压力的逐渐加大而开始急于变现。促进销售的各种“明折暗降”的优惠措施多了起来，开盘的节奏加快，推出的房源也越来越多。随着政府从紧货币政策的实施、保证住房用地规划的落实及大量保障房在近一两年内的推出，投资风险越来越大，投资客最终将被挤压出局，自住逐渐成为购房者的主流。现在，房地产市场买卖双方的格局已经发生变化。因为供应不足和房价大幅上涨给购房者带来的恐慌已被逐步消除，购房者的持币信心增强。而相反，卖方由于形势所迫，急于化解政策风险和市场风险，开始调整销售策略，缩短销售周期，希望尽快将房子出手变现。

　　一位房地产营销策划公司的老总进一步分析说，11月郑州市的商品住宅成交量在连续两个月萎缩后猛然放大，而均价却下降了69元，这也是郑州市商品住宅均价首次下降。尤其是在全国房地产市场处于如今这种微妙的形势下，这一增一降就显得不那么寻常了。像房地产这样的大宗商品，一般人们是买涨不买跌的，百分之一点多这么小的跌幅，根本不足以吸引前期观望者出手。所以，11月郑州市猛然增大的成交量，不能说明市场的红火，不要被数字的表象所迷惑。